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  1. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Problematiche sostanziali in occasione dell’affitto di un’azienda.
    Le disposizioni a seguito il “Decreto Bersani” del 2006 che di seguito riassumo:

    “La tassazione ordinaria dell'affitto d'azienda prevede l'imponibilità dell'imposta sul valore aggiunto (20%) e l'imposta di registro in misura fissa (€ 168,00).
    Al fine di contrastare operazioni elusive, l'articolo 35, comma 10-quater, del decreto Bersani, ha esteso l'applicabilità del descritto regime di tassazione previsto per le locazioni di immobili alle locazioni di azienda stipulate successivamente al 4 luglio 2006, sempre che tale trattamento sia meno favorevole al verificarsi di due condizioni:
    a) il valore normale dei fabbricati risulta superiore al 50% del valore complessivo del valore dell'azienda;
    b) le regole di applicazione dell'IVA e dell'imposta di registro per le locazioni d'azienda, unitariamente considerate, permettono di ottenere un risparmio d'imposta rispetto a quanto dovuto per la locazione dei fabbricati.
    In concreto, se il locatore agisce nell'esercizio d'impresa, arte o professione, tale norma prevedrebbe l'applicazione dell'imposta di registro dell'1% sul canone annuale di locazione, nonché lo stesso regime IVA previsto delle locazioni di beni strumentali.
    Dovrà, quindi, preliminarmente operarsi una simulazione di calcolo al fine di determinare la soluzione meno favorevole fiscalmente e procedere alla valutazione degli immobili secondo il valore normale determinato ai sensi dell'art. 14 del Dpr n. 633/1972”.

    Si ricorda che è sempre più conveniente l’applicazione dell’IVA sull’importo complessivo, dal momento che questa è detraibile in maniera integrale, anziché l’imposta di registro sulla quale non è ammessa la rivalsa.
    Inoltre è la soluzione più “spicciativa” adottata dagli addetti ai lavori…locazione di azienda+locazione dei muri ove insiste la stessa…tutto al 20%…punto.

    I dubbi:
    - si ha una doppia tassazione (Imposta di registro e I.V.A.) sullo stesso bene e nello stesso periodo poichè l'immobile ove insiste l'azienda già sconta l'imposta di registro al 2%...optando per il 20% dell'I.V.A. il bene viene colpito due volte.....;
    - alla scadenza annuale dell'Imposta di Registro del 2%, il versamento tramite F23 deve essere eseguito o meno...considerato il pagamento del 20%.....?;
    - quanto dettato dall'art. 8 (spese di registrazione) della L. 27 luglio 1978, n. 392, tutt'ora vigente, è da tenere in considerazione oppure si tralascia e non si richiede al proprietario la restituzione dell'1% dallo stesso dovuto in ossequio alla legge....?;
    - il proprietario dei muri versa autonomamente il suo 1%....? Se sì..... il totale delle imposte che colpisce il bene assomma al 22% (Imposta di Registro e I.V.A.)....?
    - il proprietario dei muri e il conduttore non versano il 2% in quanto viene pagato il 20%.....saranno convocati dall'AdE....per chiarimenti.......?;
    - il conduttore può versare il 18% anzichè il 20% considerato che paga (solidale con il proprietario) il 2%......?

    Si potrebbe continuare all'infinito..........ma i dubbi riaffiorerebbero come funghi o lumache dopo la pioggia estiva.

    La domanda:
    "in questa periodo di conclamata ed imperante crisi economica il legislatore non dovrebbe darsi una calmata con 20 anni di ferie anzichè far rimbecillire l'utenza con scervellottiche disposizioni"........?
     

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