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  1. alessandra0

    alessandra0 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sto acquistando la mia prima casa non senza problemi. E' una mansarda di nuova costruzione di ca 66 mq posizionata al terzo piano sottotetto. Tra circa un mese dovrei rogitare e alla richiesta della certificazione di abitabilità al venditore, questi mi ha risposto che non è possibile averla prima del rogito. Addirittura dovrò essere io a portare avanti la pratica dopo l'acquisto. Quando gli ho comunicato che non avrei acquistato una casa senza abitabilità mi ha detto che non hanno mai prodotto questo documento per nessuno e di informarmi meglio. Infatti, a quanto dice lui, non dovrebbe esserci nessun problema per ottenere la residenza, legata solo alla certificazione di fine lavori. E' vero? Come posso tutelarmi nel caso in cui non dovessi ottenere l'abitabilità successivamente? In realtà vorrei ottenerla prima del rogito, ma il venditore è irremovibile; come posso dissuaderlo? Forse c'è qualcosa sotto? Nella planimetria del catasto poi, si parla di piano terzo sottotetto; è la classificazione del mio appartamento? O si tratta di una pura indicazione del piano di ubicazione dell'appartamento? Purtroppo sono assolutamente ignorante in materia.
     
  2. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    quando si compila una proposta di acquisto bisogna sempre mettere come clausola l'agibilita' come uno dei documenti necessari per la validita' del contratto.
    Salvo diversa pattuizione, se al rogito non vi è il certificato, la vendita è nulla per inadempienza del venditore in seno all'obbligo di consegna dei documenti, nella fattispecie "del documento" per eccellenza. A meno che il compratore non accetti e tratti il prezzo di conseguenza.
    E' il venditore che deve sempre attivarsi per ottenere il documento ante stipula rogito.
    In mancanza il contratto definitivo non viene concluso.
    Tale documento è stato ritenuto dai giudici di legittimità "essenziale" e la mancanza costituisce grave inadempimento del venditore che d'altra parte giustifica il rifiuto del promissario acquirente di stipulare l'atto pubblico di trasferimento.
    Il principio è stato stabilito dalla Cassazione,sez.Iciv.,25040/9.
    Il promissario acquirente è stato risarcito col doppio della caparra (v. artt.1385,1386 cod.civ.).
    ma
    si rogita anche senza certificato di agibilita' ma l'acquirente ne deve essere al corrente.
    Affinchè si realizzi ciò necessita che il compratore accetti espressamente che l'agibilità possa essere definita post contratto, ma non può il venditore imporre che il bene venga acquistato senza questo requisito giuridico essenziale.
     
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  3. alessandra0

    alessandra0 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Posso eventualmente far inserire nell'atto una clausola secondo la quale, se non dovessi ottenere l'abitabilità post contratto, questo sarà da ritenersi nullo? Il notaio è stato scelto dal venditore, spero che non ci siano problemi.
     
  4. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    L'agibilità è obbligatoria ma la sua mancanza non impedisce di rogitare. Se è stato specificato sulla proposta e/o sul compromesso che l'immobile è privo di tale certificazione, nei hai accettato la mancanza e non puoi tirarti indietro, in caso contrario si.
    I tempi per ottenere il certificato sono lunghi, per questo il venditore di ha detto che dovrai seguire tu la pratica ma potrebbe consegnarti copia della documentazione presentata con la relazione del tecnico che l'ha redatta in modo che tu la possa far controllare dal notaio e/o da un tecnico di tua fiducia per verificare che sia correttamente impostata e in tal caso non avrai problemi all'ottenimento dell'agibilità, ripeto, sarà questione di tempo e anche un pò di stress perché su queste pratiche sono veramente esasperanti e se non gli si sta costantemente addosso, finiscono nel dimenticatoio.
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Magari cerchiamo anche di non inventare
     
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  6. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Esiste una sentenza della seconda sezione civile della Corte di Cassazione (n. 17707 depositata il 29 agosto 2011) che stabilisce che la vendita di un immobile privo di certificato di agibilità da diritto al risarcimento del danno (artt. 1453, 1495).
    Personalmente ti posso dire che ai sensi del DPR 380/2001 art. 24 e 25 il certificato di agibilità si può ottnere per silenzio assenso dopo 60 gg. dalla presentazione della domanda di rilascio del certificato da parte del costruttore.
    La domanda di rilascio può essere presentata solo dopo la dichiarazione di fine lavori e deve comprendere tutta una serie di documentazione tra cui i certificati di conformità degli impianti, la dichiarazione di costruttore, progettista e direttore lavori circa la conformità con le pratiche approvate dal comune e dagli organi competenti, e nel caso di presenza di autorimessa al piano interrato che prevede più di nove posti auto è necessario anche il rilascio del Certificato di Prevenzione Incendi (CPI) da parte dei vigili del fuoco.
    Si può rogitare una casa che non ha ancora ottenuto per silenzio assenso il certificato di agibilità, ma almeno che venga scritto nell'atto che il venditore ha presentata la domanda per il rilascio del certificato di agibilità in data.... (visto che l'obbligo di dichiarazione di conformità urbanistica esiste già nell'atto)
     
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  7. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    se l'acquirente lo richiede in proposta ed il venditore non consegna il certificato di agibilita' entro il rogito
    la vendita potrebbe anche saltare.
    non e' cosi??

    PS. quando fai i commenti negativi, potresti anche cortesemente spiegare nel contempo il perche' delle tue affermazioni??
    Altrimenti si continua a sbagliare in continuazione.;):D
     
  8. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    caspita, dove eri prima???
    quello che hai detto e' molto importante.
    quindi se ho capito bene.............se al rogito il venditore non dovesse presentare il certificato di agibilita'
    ma ha presentato almeno la richiesta il contratto sarebbe valido lo stesso e si potrebbe rogitare tranquillamente??
    E se invece il venditore non consegna il certificato, non ha fatto la richiesta..........cosa succede??
    salta il contratto e l'acquirente potrebbe chiedere il doppio della caparra???

    PS. complimenti perche' mi sono accorto che spieghi dettagliatamente e questi sono problemi importanti.
    veramente bravo.
     
  9. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    tu compri una soffitta o compri una civile abitazione :domanda: Questo è il problema :affermazione: Okkio al rogito notarile ;)
    Fatti assolutamente assistere da un tuo tecnico prima e durante l'atto e muoviti non aspettare :ok:
     
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  10. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    1. Le sentenze parlano chiaro: se nel preliminare non c'è scritto niente a proposito dell'abitabilità/agibilità, significa che esiste, a tutela dell'acquirente. Essendo la mancanza un vizio, avrebbe dovuto essere scritto nel preliminare, se non c'è scritto niente, significa che è tutto a posto;
    2. Se l'abitabilità non esiste, può anche significare che non poteva essere ottenuta: magari l'abitazione non è conforme ai progetti rilasciati; oppure manca il collaudo della struttura; oppure non è anorma con gli impianti o col sistema di smaltimento reflui;
    3. Scusa se mi permetto, ma una persona che investe diverse decine di migliaia di euro, non può farsi affiancare da un professionista?
     
    A Valerio Spallina piace questo elemento.
  11. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    io ho trovato questo:
    La sentenza sottostante secondo me giustifica il fato che i venditori sono tenuti a produrre il certificato chiesto dagli acquirenti.
    Cassazione civile, Sez. II, 29.8.2011, n. 17707
     
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Per gli immobili di nuova costruzione, si può tranquillamente rogitare senza l'abitabilità, ma con l'impegno del costruttore a fare rilasciare l'abitabilità, se no la gente entrerebbe nelle case nuive dopo sei mesi, se i lavori non sono ancora stati dichiarati finiti al 100%...

    Quello che non mi piace di questa situazione è che si parla di 3° piano sottotetto e questo non mi fa presagire niente di buono.

    Mettiti subito nelle mani di un tecnico esperto che controlli il progetto comunale e quanto prescritto nel permesso di costruire, perchè se stai comprando un sottotetto senza le altezze stabilite, l'abitabilità non la avrai o quantomeno non fino a quando non potrai chiederla nell'ambito del piano di recupero dei sottotetti.
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Salti continuamente di palo in frasca. Tu dici che la vendita è nulla, il post dopo ti parla di una sentenza che parla di risarcimento del danno. E' la stessa cosa secondo te?
    Ormai è la 200esima volta che vuoi 'cacciare' delle sospensive nelle proposte: nei contratti le parole sono importanti e pesano come macigni. Non è vero che bisogna mettere obbligatoriamente come clausola l'agibilità semmai devi indicare nel caso manchi il certificato che ne rendi edotto l'acquirente e che hai fatto/ti impegni a fare la relativa domanda.
    Nessuno si è ancora chiesto cosa succede per gli immobili ante '67?????
    Invece di riempire le proposte con delle clausole inutili cominciamo a chiedere una conformità urbanistica?
     
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  14. klimt

    klimt Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Confermo quanto, detto da Bagudi, se nel preliminare si cita il piano sottotetto, è perchè tale è,
    ed è così che ha promesso di venderlo, fatti seguire da un professionista che controlli tutta la documentazione.
    Ti informo inoltre che il notaio viene scelto dall'acquirente, tranne accordi diversi.
     
  15. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    amen


    EDIT
    aggiungo:
    magari all'acquisizione..
     
  16. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    lo so che odi le sospensive, me ne faro' una ragione, io invece ritengo che a volte possano servire ecco-
    me a salvaguardare l'acquirente. di casi ne abbiamo a letti a centinaia che con una clausola sospensiva si sarebbero risolti ed invece...............:rabbia:
    cmq se io acquirente voglio il certificato di agibilita' perche' per me e' importante, lo metto in proposta
    ed il venditore me lo deve fornire.
    in questo caso non si tratta di clausola sospensiva.
    io non ho detto che bisogna mettere obbligatoriamente la richiesta di agibilita' ho solo consigliato di metterla per il bene dell'acquirente. infatti ho scritto "bisogna sempre mettere come clausola l'agibilita' ".................non mi sembra di aver scritto obbligatoriamente.
    per gli immobili ante 67 che c'entra con questa discussione?? L'immobile e' recente, lo specifica anche.;)
    se e' per quello anche la conformita' urbanistica come dici tu di richiedere e' utile, utilissima ma non e' obbligatoria.
    forse da te sara' obbligatoria ma a milano, no di certo.
    e se dalla conformita' urbanistica saltasse fuori che non esiste l'agibilita'.............siamo punto daccapo.
    nessuno che risponde........................
    se una agibilita' richiesta in proposta non viene consegnata al rogito e non e' nemmeno stata richiesta dal venditore .........che succede???
    almeno ci togliamo questo dente guasto e sappiamo cosa fare,
     
  17. klimt

    klimt Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ma in tutto questo c'e il mediatore?
    Un buon agente ha il dovere prendere l'incarico di mediare la vendita di immobili che hanno la documentazione a posto o che che nulla osta.
     
  18. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per quello che so io (e non sono un legale) se vendo un immobile destinato ad essere abitazione e poi l'immobile non ha le caratteristiche che ne consentono il rilascio del certificato di agibilità si procede come previsto dalla sentenza di cui ho parlato ad un post precedente (Cassazione n.17707) che è stata recuperata poi anche da ccc1956.
    Il fatto che sia un piano sottotetto non è significativo del dover pensar male, infatti l'alloggio potrebbe essere stato soggetto ad un recupero del sottotetto. Diciamo che personalmente per togliere tutti i dubbi le cose che verificherei io, fossi nei panni del cliente, sarebbero nell'ordine:
    1) controllo esatto di cosa mi viene venduto in proposta (descrizione del bene se si parla di appartamento o sottotetto o ripostiglio o altro ancora....);
    2) controllo della scheda catastale della proprietà (dice già molto circa la destinazione d'uso dei locali) e delle eventuali planimetrie in caso di abitazione nuova (o ristrutturata);
    3) se proprio dovessi avere ancora dei dubbi prima di alzare un gran polverone verificherei le pratiche edilizie depositate presso l'ufficio tecnico del comune.
    Solo dopo, in caso di difformità o di cose poco chiare, valuterei la necessità di interpellare un tecnico di fiducia.
    Ma perchè partire subito pensando male? Sappiamo che oggi fare scherzi con l'agibilità è molto ma molto più difficile che in passato, e comunque la sentenza della Cassazione garantisce una importante tutela
     
    A ccc1956 piace questo elemento.
  19. Brisko

    Brisko Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    prima quando ;););) grazie per i complimenti, ma così mi fai arrossire (e non scherzo) :confuso::confuso::confuso:
     
  20. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :shock::shock::shock::shock:
    bisogna sempre mettere cosa vuol dire????????????? Sono un pessimo AI, ma l'italiano un po lo conosco.


    c'entra con la richiesta del certificato che potrebbe non esserci.



    sbagliato: non inizi neanche la trattativa



    se hai gia firmato un impegno, sbagliato: ne risponde il venditore



    recesso, risoluzione o esecuzione in forma specifica
     
    A Valerio Spallina e ccc1956 piace questo messaggio.

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