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  1. vagno

    vagno Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Vi espongo il mio caso.
    Un cliente si presenta in studio perché dice di aver fatto una visura catastale del suo immobile, una villa, e di aver notato che la proprietà è rimasta intestata ai vecchi proprietari.
    In effetti, faccio la visura e la cosa è confermata. Mi fa vedere l’atto di provenienza. Nel 1972 ha acquistato dai signori proprietari un C2 di circa 140mq.
    Il mio cliente, dopo aver acquistato il C2, nel 1971, dà incarico ad un ingegnere di fare il progetto per trasformare il magazzino (con annesso giardino) in villetta. Eminentemente qualcosa non è andata come doveva andare perché faccio notare al cliente che nella visura l’immobile oltre ad avere ancora i vecchi proprietari (ma gli spiego che è il problema minore in quanto fa prova l’atto notarile che è regolarmente registrato) l’immobile ha ancora la vecchia destinazione, cioè C2. Perciò inizio a indagare per capire qual è la situazione reale dell’immobile.
    Lo invito a trovare tutte le carte della ristrutturazione e, calcolando che parliamo del 1971, la Licenza di costruire. Mi dice di non avere quelle carte, in effetti non ha un progetto e nulla. Mi viene in mente che possa averlo l’ingegnere dell’epoca perciò dico al cliente di contattarlo e chiedere.
    Il giorno dopo il cliente torna e mi dice che l’ingegnere, visibilmente caduto dalle nuvole, dice che non ha nulla, insomma liquida la cosa con superficialità.
    Parlo con un mio geometra di fiducia col quale mi reco all’Uff. Tecnico del Comune per cercare qualche carteggio. Non c’è nulla di nulla. Nessuna carta che attesti una trasformazione/ristrutturazione da C2 a A7 (o al massimo A2), nulla. Il cliente afferma di aver sempre pagato l’ICI come abitazione.
    A questo punto io risolverei la intestazione della proprietà con una semplice voltura catastale, ma ciò che è più complicato è la questione per cui in quel C2 adesso vive il mio cliente e lui, ovviamente, non sa come venire a capo della cosa. Vorrebbe passare ad abitazione e ritiene che il responsabile sia l’ingegnere.
    Ora, eliminando l’ipotesi condono che tanto non ci sarà, io ricordavo che esisteva un T.U. che pagando oblazione desse la possibilità di sanare un immobile costruito senza permesso purché rispondesse ai requisiti urbanistici dell’epoca della costruzione e di quelli attuali, anche se c’è da capire cosa significa nel merito.
    Avete consigli da darmi?
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La situazione è che il tuo cliente ha commesso un colossale abuso edilizio (in buona fede), l'unica strada percorribile è quella di verificare (con estrema riservatezza), con i progetti originali alla mano, se gli strumenti urbanistici consentono oggi il cambio di destinazione d'uso.
    Se lo consentono lo puoi fare a sanatoria altrimenti lascia stare le cose come stanno e spera che a nessuno venga in mente di controllare.
     
  3. vagno

    vagno Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    quali progetti originali dovrei visionare?
    come faccio a sapere se gli strumenti urbanistici di oggi consentono il cambio di destinazione d'uso?
     
  4. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    quali progetti originali dovrei visionare?
    Devi ricostruire tutta la storia urbanistica e catastale dell'immobile; in teoria nel fascicolo relativo all'ultima pratica edilizia dovresti trovare tutto.

    come faccio a sapere se gli strumenti urbanistici di oggi consentono il cambio di destinazione d'uso?
    Puoi andare all'ufficio tecnico del comune o interpellare un professionista (geom. arch. ing.) preparato.
     
  5. geofin.service

    geofin.service Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Concordo con Spalti. Ti conviene rivolgerti ad un tecnico che verifichi la situazione al comune per poi decidere come procedere
     
  6. brunobr

    brunobr Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    :risata:Fatti spiegare come é stato calcolato il valore imponibile ai fini ICI.... :risata::risata:
    Concordo con Spalti e geofin: rivolgersi ad un tecnico che verifichi la situazione al comune per poi decidere come procedere. Massima discrezione ! Il cliente rischia di farsi portare le arance.....
    ciao
     
  7. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    quoto il collega spalti

    saluti
     

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