Ciao
La materia purtroppo è piuttosto complessa e ogni situazione prevede una molteplicità di variabili quindi ogni caso andrebbe analizzato come caso a se.
Io personalmente (fortuna o purtroppo) durante lo svolgimento della mia attività professionale come Agente Immobiliare mi sono imbattuto più volte in situazioni in cui c'era da regolarizzare abusi su acquisti pervenuti da Aste Giudiziarie e quello che ho riscontrato è che molto spesso le perizie fatte dal CTU si sono rivelate piuttosto carenti e redatte spesso in maniera superficiale soprattutto nel descrivere la situazione urbanistica.
oppure che sono sanabili mentre i comuni poi negano il permesso in sanatoria.
Se pur specificato in perizia che gli abusi sono sanabili come dice la legge entro i 120 giorni dal decreto di trasferimento
(in realtà il termine dovrebbe decorrere da quando all'aggiudicatario viene notificato il trasferimento)
il problema è che il Comune non può rilasciare nessuna Concessione in sanatoria se prima non vengano espletate tutta una serie di pratiche ed ottenuti nulla osta di competenza non del Comune ma spesso dipendenti da altri istituti soprattutto su aree soggette a vincoli.
(Paesaggistico ...Archeologico .. ambientale e storici e chi più ne ha piu ne metta) ogni zona ha le sue caratteristiche.
Anche pagando l'oblazione e gli oneri previsti in perizia se L'Ente titolare del vincolo che spesso sono le Regioni non rilascia il nulla osta il Comune nulla può fare anche se quest'ultimo dimostri la più ampia disponibilità.
Personalmente ti dico che gli incidenti di percorso potrebbero essere molteplici anche in una pratica che sembra facile
(ti faccio un piccolissimo esempio, metti che una sanatoria necessita del nulla osta archeologico, alla richiesta che deve essere inoltrata alla Regione, o al Comune in sub-Delega a tale richiesta deve seguire la relazione di un tecnico preposto che effettua dei sondaggi al fine di relazionare la presenza o meno di possibili ritrovamenti)
Queste verifiche vengono messe in atto dalla soprintendenza e le auspicate autorizzazioni costituiscono un atto autonomo se pur indispensabili per qualsiasi titolo urbanistico a maggior ragione in sanatoria. (non dipendono dal Comune)
Dico questo perchè l'imprevisto è sempre dietro l'angolo (quello postato è un semplice esempio di molteplici altre situazioni) .
Qui mi fermo con gli esempi altrimenti scrivo un post interminabile, ma consiglio di fare come faccio io quando mi trovo a dover risolvere o valutare anche preventivamente determinate situazioni che ovviamente condizionano la compravendita.
Ovviamente la presenza di un bravo tecnico è indispensabile
consiglio vivamente di affidarsi ad un tecnico del posto (addirittura me lo faccio indicare in Comune dove l'immobile è ubicato) ogni luogo ha delle dinamiche a se e ogni area può essere soggetta a vincoli diversi, un tecnico che conosca sia i luoghi che le dinamiche.
Spesso nelle perizie si legge che alcuni abusi non sono sanabili
La non sanabilità degli abusi se riportata in perizia già di per se non depone bene, le cause di insanabilità le conosci visto che hai citato L'art. 33 della L. 47/85 quindi mi sembra inutile ripeterle.
(a quelle sopra mi sentirei di aggiungere eventuali altre cause che vanno a ledere diritti di terzi che una sanatoria non può regolarizzare)
