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  1. Fatter

    Fatter Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,
    l’anno scorso abbiamo sottoscritto un preliminare di compravendita di una villetta con l’impresa costruttrice; il contratto prevede la permuta del ns vecchio appartamento ad un prezzo prestabilito ed il resto in contanti. La scadenza del preliminare è stata fissata dopo 10 mesi circa dalla sottoscrizione per consentire a noi e all’impresa di vendere il ns vecchio appartamento. Nel frattempo abbiamo preso possesso dell’immobile e attualmente ci abitiamo. Passati i 10 mesi il ns appartamento non è stato venduto e l’impresa si rifiuta di prenderlo in permuta sostenendo che senza la vendita di quest’ultimo non ha i soldi per estinguere l’ipoteca che la banca finanziatrice gli ha acceso sulla villetta in cui adesso abitiamo. Mi chiedevo: se anche facessimo causa per ottenere l’esecuzione del contratto (non lo scioglimento perché abbiamo dato anticipi ed effettuato lavori cospicui nell’immobile che è stato preso al grezzo, e quindi non converrebbe), cosa si verifica? Il giudice ci assegnerebbe la villetta gravata dall’ipoteca?? E quindi in sostanza il problema rimane? Se le cose stanno così non ne varrebbe la pena, giusto??
     
  2. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Se avevi realmente un contratto per permuta col costruttore non capisco perché sei entrato nella nuova casa prima di rogitare.
     
  3. Fatter

    Fatter Membro Junior

    Privato Cittadino
    Era previsto nel preliminare: noi acquirenti prendevamo possesso subito del nuovo immobile facendone i lavori di ultimazione. Al termine dei 10 mesi il contratto prevedeva un'opzione per o pagare tutta la cifra oppure dare in permuta l'appartamento vecchio ad un prezzo prestabilito e dare cash il delta.
     
  4. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    E' il senso dell'accordo che mi stupisce perché presumeva cio' che poteva essere possibile....cioè quello che ora accade
     
  5. Fatter

    Fatter Membro Junior

    Privato Cittadino
    Diciamo più semplicemente che il venditore è stato in malafede, perchè se effettivamente non avevi le possibilità finanziarie per addivenire ad una permuta, anche se parziale, non la dovevi proporre, ma evidentemente pur di vendere ed incassare subito qualche anticipo....così è andata: ma se ricorressi ad un giudice che li condannasse ad assegnarmi la casa, me la ritroverei ipotecata, corretto?
     
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  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Quell'ipoteca va estinta diversamente non si può fare il rogito.
     
  7. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Stabilisci il rogito a 12 mesi e non ti viene il dubbio che questa situazione si possa concretizzare?
    Sarebbe bastato fare l'accordo senza trasferirsi, oggi l'accordo sarebbe decaduto.
    Adesso o svendi la tua vecchia casa oppure torni a viverci. Fare causa significa tirarla alle lunghe senza comunque ottenere un risultato certo.
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Oggi tornare indietro non serve bisogna risolvere questa situazione. Il costruttore era fiducioso per la vendita ..... Non credo e spero non abbia agito in malafede.
    Ora bisogna cercare di vendere l'immobile non vedo altre alternative.
     
  9. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Come era formulata l'opzione?
    Quant'è il distacco tra il valore della casa da dare in permuta e quello di mercato attuale?

    Non è detto che tu debba vendere di corsa, se era tuo il diritto di scelta su come pagare puoi cominciare col mettere in mora il costruttore offrendo l'adempimento secondo il contratto...

    Temo che la cosa migliore sia avere un consulto con un legale in merito, ci sono troppe variabili che non conosciamo.
     
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  10. Fatter

    Fatter Membro Junior

    Privato Cittadino
    L'opzione era così formulata: decorsi i 10 mesi dal preliminare l'acquirente avrebbe potuto a sua scelta o pagare tutta la cifra oppure decidere di dare in permuta l'immobile al prezzo x prestabilito e pagare il delta.
    Nel frattempo sempre il preliminare prevedeva l'immissione in possesso dell'immobile per effettuare i lavori di ultimazione (mancavano pavimenti, impianto elettrico, porte) a ns spese.
    Ma anche se lo mettessi in mora (e comunque una raccomandata in tal senso l'ho già fatta) cosa ottengo? L'assegnazione della nuova casa con su l'ipoteca della banca del venditore? Oppure l'esatte adempimento comporta anche l'onere per il venditore di cancellare l'ipoteca (ma se la SRL, è una società, non ha i soldi per farlo la vedo comunque grigia)? Il punto è che non vorrei buttare via altri soldi....
     
  11. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Come ho detto sicuramente meglio consultare un legale, anche perché i dettagli in questi casi contano molto.
    Ma mettendolo in mora intanto ti tuteli rispetto all'obbligazione contrattuale. Tu sei a posto, e poi si vede...
     
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  12. Fatter

    Fatter Membro Junior

    Privato Cittadino
    Alla fine è proprio quello che penso anche io per salvare capra e cavoli; lo stesso venditore mi ha detto che la banca ha prorogato il loro finanziamento per un altro anno quindi abbiamo un po' di respiro: ma cosa succede se tra qui a 8-9 mesi non abbiamo ancora venduto? come si comportano le banche? Provano a trovare un accordo oppure partono in quarta con l'escussione dell'ipoteca?
     
  13. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Di questi tempi le permute son sempre un po' rischiose, diciamo che servono più che altro al costruttore per avere liquidità e girarsi e al compratore per assicurarsi la casa, certo che una permuta fatta bene dovrebbe prevedere caparra sulla casa nuova, tot mesi per vendere la casa vecchia es a 100, se non va venduta a 100 tot mesi per il costruttore per farsi carico di venderla lui a meno soldi e se ancora non va venduta intestazione al costruttore della casa vecchia ma non a 100 probabilmente a 70 visto che poi ne spende 15 per intestarsela e deve poi rivenderla per rientrare dei soldi e se a 100-95 non si vende a maggior ragione non si venderebbe a 115.
    Ormai comunque almeno in zona mia nessuno fa più permute perchè il costruttore sa già che in caso non si vendesse la casa vecchia non ha i soldi per intestarsela, poi ci sono i casi assurdi in cui i clienti propongono il loro due camere di 15 anni che glielo ritirino in permuta a 150 per il tre camere nuovo venduto a 160!
    Io sconsiglio sempre questo tipo di operazioni, meglio vedere di dare una caparra e se si può col costruttore tenere la stipula a 10-12 mesi avendo la tranquillità di poter vendere tranquillamente la casa vecchia sempre che sia a prezzo di mercato e tenendo presente che comunque può essere che si debba abbassare comunque per venderla, oppure dire bene vendo casa mia usata quando l'ho venduta compro, magari vado a vedere alcuni immobili e focalizzo quelli che mi interessano, nel momento in cui ho una proposta valida per casa mia sento quali sono quelli ancora disponibili e mi affretto a vedere le alternative, trovato firmo la proposta per casa mia, e poi a mia volta faccio una proposta per la casa nuova.
    Non trovo subito la casa valida sento se il mi compratore mi da 2-3 mesi di tempo che poi se fa un mutuo probabilmente un paio di mesi gli vanno via per cercarmi casa, non può darmi tempo la vuole domani valuto di trovare una situazione temporanea in attesa del nuovo acquisto tipo un affitto per 6 mesi, un parente che mi ospiti ecc, i casi son molto vari.

    Tornando al tuo caso direi che io aspetterei di vedere se si vende casa vecchia vostra prima di partire con avvocati ecc, tanto se non hanno i soldi per fare i passaggi ora non li avranno pure fra 6-8 mesi, poi se non si muove si vedrà come comportarsi.
     
  14. Fatter

    Fatter Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie della risposta; penso di fare come dici e spingere per vendere o svendere la vecchia casa. Quello che mi preoccupa è la banca dell'impresa: non vorrei che qs per farli rientrare la faccia fallire e poi?
     
  15. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se hanno la proroga del mutuo in teoria la banca dovrebbe starsene buona sempre che non siano esposti con altri mutui, insoluti ecc.
    Per sicurezza previo parere del notaio e/o di un avvocato potresti se hai dato una caparra consistente fare dal notaio la registrazione e trascrizione del preliminare che penso avrete già almeno registrato per lo meno per pararsi da eventuali azioni, resta comunque l ipoteca della banca ma in caso di fallimento il curatore fallimentare dovrà prima far fede al preliminare trascritto sempre che sia congruo es casa valore 200.000 la pago 190/180 va bene, scrivo nel preliminare 50 non va bene.
    Se l impresa fallisce la casa vale 200 tu hai dato 40 di caparra e hai un preliminare trascritto a 190 per ip saldo prezzo mancano 160, metti che la banca ha 150 di mutuo sull immobile conviene vedere se tu glieli dai è chiudono perché se va in asta primo l immobile è occupato, secondo portano a casa se va bene un terzo o metà del valore e ci rimettono soldi quindi non gli conviene. Non so se mi son spiegato bene sono col cellulare e bimba in braccio che sta dormendo quindi fatico a rileggere tutto.

    150 saldo prezzo volevo dire, fa conto che ci son banche che saldo a stralcio con le imprese vanno a casa anche con un terzo/un quarto di quello che avanzano pur di recuperare e non aspettare i tempi biblici del tribunale a maggior ragione se sanno che da te recuperano i soldi vanno meglio pure loro come banca.
    Una persona a cui a avevo venduto casa ha rifatto il mutuo a seguito divorzio per saldare la moglie e avere liquidità 90.000 euro su una casa che ne valeva 95.000 poi ha pagato tipo 4 mesi alla fine non ha più pagata, dopo un anno e mezzo la banca era ancora la in attesa pagasse, ha trovato una persona che gli dava 60.000 della casa e la banca ha accettato il saldo a stralcio del mutuo piuttosto che perdere anni spese ecc per portare a casa forse 35/40.000
     
    Ultima modifica di un moderatore: 19 Dicembre 2014
  16. Fatter

    Fatter Membro Junior

    Privato Cittadino
    Quanto mi dici un po' mi tranquillizza; in effetti noi prudenzialmente abbiamo fatto trascrivere da notaio il preliminare proprio per tutelarci vs un possbile fallimento. In effetti la cifra in acconto non è altissima, ma abbiamo preso l'immobile al grezzo quindi abbiamo fatto a ns spese i lavori di ultimazione, quindi sommando le due cose la cifra si fa importante. Come ultima possibilità in effetti abbiamo ipotizzato anche di prendercela tenendoci la ns, strozzandoci col mutuo, ma proprio se l'alternativa è finire in mezzo al fallimento; ed in tal caso l'offerta sarebbe a stralcio, anche perchè perderei i benefici di prima casa e quindi IVA al 10% e altro aggravio del costo....
     
  17. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Questa è una soluzione, oppure se ha con la moglie la vecchia casa cointestata valutate se meno oneroso che ad esempio lei venda la sua quota alla moglie (se come prima casa deve poi la moglie portare la residenza nel comune dove è la casa vecchia nell'ipotesi che l'abbia già spostata nella nuova se la nuova è in un comune diverso altrimenti non serve), lei così è libero e può riacquistare questa casa come prima casa con IVA 4%, è da valutare se poi la banca col mutuo accetta e se eventualmente vuole l'ipoteca pure sulla vecchia casa (sempre che non abbiate ancora mutuo su quella) o vuole chela moglie abbia comunque una quota della nuova casa se cointestataria del mutuo (basta anche l'1% e li pagare dal 4 al 10 di IVA sull 1% cambia veramente poco).
    Spero di essermi spiegato bene comunque son passaggi che potete valutare con il notaio/avvocato in modo da farli nel modo corretto.
    Questo passaggio marito-moglie o l'intestazione con IVA 10% o la riduzione di prezzo per vendere vanno valutati in modo da capire dove ci perdete meno soldi.
    Poi l'ideale sarebbe che domani mattina arriva una persona che vi compra la casa vecchia e avete risolto, capita alle volte che alcune abitazioni stanno la ferme per 1-2 anni poi quando come agenzia chiamo che ho una persona interessata sembra si sveglino tutti e tutti vogliono quella casa, successo settimana scorsa chiamiamo per fissare un appuntamento il proprietario ha venduto la settimana prima ed aveva quattro offerte arrivate tutte da agenzie diverse nel giro di pochi giorni.
     
  18. Fatter

    Fatter Membro Junior

    Privato Cittadino
    Valuteremo con attenzione perchè forse conviene che io venda la mia metà alla moglie così da essere libero per il nuovo acquisto. Certo che la soluzione migliore sarebbe proprio riuscire a vendere. Lei cosa mi consiglia per rendere più appetibile la vecchia casa: lasciarla così com'è oppure abbellirla un po', tipo mettere dei sanitari nuovi, riverniciare, ecc. Non vorrei che siano solo soldi buttati e che magari insospettiscano l'acquirente perchè magari sembra che vuoi nascondergli qualcosa. Cosa ne pensa in proposito?
     
  19. Agenzia Castello

    Agenzia Castello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se la casa è in buono stato inutile far spese, se è da tinteggiare internamente quello si, lasciare i vari ambienti in ordine cercando che siano più sgombri possibile senza però che diventino troppo da foto di giornale di design, visite meglio con la luce del sole e poi quello che più fa presa è comunque un buon prezzo a quello non si resiste.
     
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