Imputazione spese messa a norma locale commerciale

[lukius]

Gentili professionisti di "immobilio.it" colgo l'occasione offerta da quasta ottima piattaforma informativa per porvi alcuni quesiti in merito ad un locale commerciale che mi appresto a prendere in affitto.
Ho avuto modo più volte di confrontarmi con il proprietario e in breve vi riassumo il quadro generale:
Il locale commerciale che mi appresto a prendere in locazione dovrà essere adibito a "BAR",in passato è stato adibito unitamente ad un altro locale,a "RISTORANTE"
Il locale in questione ha numerosi problemi strutturali ed estetici.
Si presenta su due livelli per un totale di circa 50 mq (25+25).
Il locale ha un ammezzato in cui vi sono due bagni non a norma in un quadro generale dove lo stesso ammezzatorisulta fuori norma per via dell altezza che misura 2,10 m "fuori norma secondo le vigenti regolamentazioni in materia".
I bagni,l'areazione,gli infissi e le prote sono da sostituire.
L'ipianto elettrico dello stesso è da mettere a norma e il soffitto secondo la relazione tecnica dell ingegnere a cui mi sono affidato presenta taluni problemi da risolvere.
Venendo al dunque:
Il proprietario ha espressamente fatto capire che non sarà disposto neanche a partecipare alle spese ne a ridurre il fitto,pretendendo per altro una caparra "per tale locale compltamente fuori noma".
Chiedo a voi gentili professionisti a chi toccherebbero tali spese e un parere in merito al modo in cui dovrei comportarmi,grazie.
Cordiali saluti.

 

[SGTorino]

Presumo che il proprietario, a meno che non sia uno sprovveduto, si tuteli con un super contratto di locazione. Voglio dire: al suo posto elencherei nel dettaglio quello che scrivi tu e preciserei che, autorizzandoti a compiere tutti quei lavori necessari per rendere il locale a norma, nella determinazione del prezzo del canone di locazione si è espressamente tenuto conto dello stato di fatto dell'immobile e degli impianti in esso contenuti.
Se a te sta bene il canone in funzione anche dell'esborso che dovrai sostenere per la ristrutturazione, non vedo problemi.
Se, invece, il contratto viene redatto con approssimazione o viene usato un modulo prestampato e non vengono chiariti tutti questi aspetti, più altri eventuali (es.: le migliorie che fine faranno a fine rapporto?), io me la darei a gambe.

 

[lukius]

Ti ringrazio per la cordiale risposta caro "SGTorino".
Il proprietario nel redigere il contratto "che non è stato ancora da me firmato ne accettato" ha esposto le caratteristiche del locale in linea generale senza precisazioni.
Nello specifico ha parlato di struttura composta di metri quatri tot. composta ammezzato,bagni ecc. omettendo intenzionalmente lo stato di non agibilità e di necessaria messa a norma dello stesso.
Oltretutto lo stesso vuole che a termine del contratto tutto sia restituito come in origine.
Cosa che mi ha lasciato senza parole.

Gentili professionisti,ringraziandovi nuovamente resto in attesa di risposta in merito all "IMPUTAZIONE DEI COSTI DI MESSA A NORMA DEL LOCALE"
Cordialità

 

[lukius]

PS.
Caro SGTorino,voglio sottolineare tu hai scritto che il proprietario dovrebbe "autorizzarmi" a fare i suddetti lavori.
Io ho contattato questo forum prevalentemente perchè come credo non siano lavori che debba sostenere io,trattandosi non di lavori di ristrutturazione ma di messa a norma di alcune componenti strutturali che compongono il locale.

 

[SALVES]

Se la destinazione d'uso, sia urbanistica che catastale, non è ad uso commerciale e cioe C/1 è ovvio che il proprietario può autorizzarti a realizzare le opere e autorizzazioni necessarie per l'uso che vuoi fare e chiederti di rimettere tutto allo stato della consegna, ovviamente non rientrano in queste e cioè dovrebbe mettere a norma lui quei lavori che di già debbono essere a norma, quali sicurezza impianti e norme iginenico sanitarie per la destinazione attuale dell'immobile, nonchè della idoneità strutturalee dello stesso.

Ciao salves

 

[lukius]

Ringrazio di cuore anche te caro SALVES per le tue precise informazioni.
Dunque da quanto sembra apparire i lavori di messa a norma inerenti gli elementi strutturali (messa in sirucezza del soffitto,messa a norma dell ammezzato,impianto elettrico,bagni ecc..) del "locale commerciale" che mi appresto a prendere in affitto non sono a me imputabili ma solo e soltanto alla proprietà.
Come mi pareva di ricordare,tu stesso mi confermi,un locale non deve e non puo nemmeno essere affittato se non a norma,dunque non agibile.
Aggiungo inoltre che secondo l'Ing. Capo del comune dove è sito il locale,il piano rialzato "ammezzato" non risulta abitabile" ricordo che su tale ammezzato sono presenti due bagni.
Il quadro generale non è dei migliori.
Chido pareri su come dovrei agire e comportarmi nei confronti del proprietario.
Cordialità

 

[Manola 62]

Io mi informerei presso l'ufficio di Edilizia o via internet quale sia il regolamento edilizio vigente nel comune in cui si trova l'immobile e, nel specifico, altezze minime consentite. Appurato questo se i bagni sono "ABUSIVI" e/o comunque inagibili, chiederei quali siano le conseguenze ma certamente ti consiglierebbero di lasciar perdere e di cercare un'altro immobile

 

[SALVES]

No lukius se leggi bene il mio post, in poche parole il proprietario se non ti sta affittando un locale di già urbanisticamente e catastalmente commerciale può dirti di fare i lavori e le autorizzazioni per renderlo tale, ad esclusione della sicurezza sugli impianti e sulla staticità che di già dovrebbero essere soddisfatte a prescindere che sia locale commerciale, deposito, magazzino ecc.ecc..

Se invece è di già locale commerciale è ovvio che come tale deve affittarti il locale a norma, ma sempre può dirti se vuoi è questo per il resto pensaci tu, in questo caso dovrai contrattare per il prezzo in riferimento a quanto rimane di miglioramento al locale dopo i tuoi lavori.

Un consiglio, forse ti conviene cercare un'altro locale più idoneo.

Ciao salves

 

[Pennylove]

Quoto SALVES. Spetta a te verificare attentamente che le caratteristiche dell’immobile siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per le tue esigenze lavorative e che sia fornito – o possa poi fornirsi – delle autorizzazioni o licenze indispensabili per il suo utilizzo e decidere, quindi, se accettarlo anche in presenza di vizi che vanno a diminuire in modo apprezzabile l’idoneità del bene a servire per l’uso che intendi farne.

La fattispecie in discorso pare configurarsi come attività alimentare nuova, andando a ridursi una precedente attività di ristorazione, accorpante un altro locale, non oggetto però della locazione qui in esame. La prima cosa da verificare è se la precedente attività disponesse di specifica autorizzazione a utilizzare il servizio igienico del piano ammezzato. In difetto (come appare probabile), l’apertura di una attività alimentare nuova prevede, in genere, l’obbligo di dotare i locali di due servizi igienici separati, uno per il personale e uno per la clientela (verifica, però, personalmente la cosa presso la commissione NIP dell'AUSL del tuo comune, in quanto ogni regione o comune delibera difformemente in materia).

Sotto il profilo civilistico, il difetto della licenza di abitabilità del piano ammezzato non impedisce di stipulare un valido contratto di locazione, purché vi sia un effettivo utilizzo del bene, sia pure con difficoltà e disagi, ma il suo ottenimento influisce sul rapporto negoziale che andrai a stipulare, in quanto l’obbligo prescritto dalla legislazione sanitaria si estende a tutti gli immobili in cui si possa comunque svolgere una attività implicante la presenza di persone. Riguardo a concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative o edilizie, vanno, però, evidenziate alcune cose che possono fare discutere, ma sulle quali la Suprema Corte si è espressa in questi termini:

a) l’obbligo del locatore si limita alla consegna di un immobile che presenti le qualità giuridiche idonee per l’uso convenuto, senza che ciò comporti anche l’onere di ottenere tutte le autorizzazioni richieste per l’esercizio della specifica attività richiesta dal conduttore (Cass. 25 gennaio 2011, n°1735);

b) sussiste, invece, la responsabilità del locatore nei confronti del conduttore per il mancato rilascio di specifiche autorizzazioni quando la destinazione particolare dell’immobile abbia formato oggetto di specifica pattuizione contrattuale, vale a dire di un preciso obbligo del locatore di garantire il pacifico godimento del bene in rapporto all’uso che si è convenuto (Cass. 27 marzo 2009, n°7550);

c) la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell’immobile sotto il profilo edilizio, e, in particolare, della sua abitabilità e la sua idoneità all’esercizio di attività commerciale, costituisce inadempimento del locatore, sempre che il conduttore non sia stato adeguatamente e preventivamente informato della situazione di fatto e che non l’abbia consapevolmente accettata nello stato in cui risultava al momento della consegna (Cass. 7 giugno 2011, n°12286): pertanto, non è affetta da nullità una clausola in cui il locatore, pur in presenza di determinate carenze dell’immobile, specifichi in modo estremamente chiaro e in buona fede l’oggetto delle obbligazioni che egli intende offrire a fronte di un corrispettivo da pattuirsi, escludendo, quindi, dal contratto prestazioni che l’immobile locato non è in grado di fornire;

d) salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere eventuali autorizzazioni per l’uso del bene locato, il che significa che, nel caso in cui il conduttore non ottenga poi la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle particolari caratteristiche strutturali del bene locato (Cass. 8 giugno 2007, n°13395).

Per quanto, invece,riguarda gli interventi che sono imposti dalla legge nell’immobile (ad es. adeguamento dell’impianto elettrico alla normativa dettata in tema di sicurezza), a prescindere dalla specifica attività svolta, trattasi di lavori da effettuarsi a cura e spese del locatore e, ove eseguiti invece dal conduttore con il consenso chiaro ed inequivoco del proprietario, possono ricondursi alla fattispecie dei miglioramenti (art. 1592 cod. civ.) con conseguente diritto per quest’ultimo di ottenere un indennizzo pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile apportato al bene al momento della riconsegna e/o, per patto contrattuale, una riduzione iniziale della misura del canone, tenuto conto delle opere di adeguamento che il conduttore si è accollato.

 

[Manola 62]

Il certificato di agibilità, attesta che è garantito il rispetto di certi parametri, per esempio, l'altezza media dei soffitti o il rapporto tra la grandezza delle finestre e la superficie.
Se il regolamento edilizio comunale stabilisce che le altezze dei bagni non possono essere inferiori ad esempio a m. 2.40 è ovvio che non sono accatastati e quel mezzanino è stato ricavato successivamente o mai dichiarato, quindi indipendentemente dall'ASL quei locali sono inagibili e non sanabile/i: I bagni quindi dovrai ricavarli altrove