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andreafa

Membro Attivo
Privato Cittadino
Per un immobile all'asta ho scoperto tardivamente, per mia colpa, che nel bilancio condominiale vengono riportati in fondo i debiti dei vari condomini degli anni precedenti più o meno il saldo attivo/passivo indicato nel consuntivo.
Appurato che con questa formula il nuovo proprietario è obbligato al pagamento degli ultimi 5 anni, mi chiedo se in questo caso debbano essere ricompresi tutti i debiti contratti dall'esecutato ovvero non solo l'ordinario ma anche lo straordinario antecedente gli ultimi due anni?

Ho il diritto a richiedere analiticamente, per voce, le spese richieste?


Dovrei, pertanto, dovrei tenere conto delle seguenti annualità:
2014-2015
2015-2016
2016-2017
2017-2018
2018-2019
Domanda sulla prescrizione quinquennale: per il bilancio 2014-2015 potrei riuscire a non pagare le spese se l'approvazione del bilancio fosse avvenuta con una riunione di condominio antecedente di 5 anni alla data della trascrizione del decreto di trasferimento del giudice?

Spero di essere stato abbastanza chiaro e di aver sollevato una questione d'interesse collettivo...
 

il_dalfo

Membro Assiduo
Professionista
NO: non mi risulta che si debbano pagare le spese ordinarie/straordinarie oltre all'anno in corso ed all'anno precedente.

Si, puoi richiedere il bilancio analitico dei vari anni.

Per le spese ordinarie si dovrebbe considerare la prescrizione di 5 anni, invece per le straordinarie si dovrebbe mantenere la prescrizione di 10 anni (scrivo "dovrebbe" perché questo è quanto risulta dall'interpretazione delle sentenze ma la norma non distingue le ordinarie dalle straordinarie)

resto qua per vedere gli sviluppi
 

andreafa

Membro Attivo
Privato Cittadino
Per le spese più risalenti nel tempo, qualora siano state riportate nei vari rendiconti, di anno in anno, sono esigibili dall'amministratore nei confronti del neo proprietario aggiudicatario che ha acquistato l'immobile all'asta (Corte Appello Genova n. 513/09).
 

cristian casabella

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Per le spese più risalenti nel tempo, qualora siano state riportate nei vari rendiconti, di anno in anno, sono esigibili dall'amministratore nei confronti del neo proprietario aggiudicatario che ha acquistato l'immobile all'asta (Corte Appello Genova n. 513/09).
Qualsiasi buon amministratore riporta anno x anno i debiti dei condomini....quindi in teoria la regola dei 2 anno non avrebbe più senso
 

andreafa

Membro Attivo
Privato Cittadino
Sembrerebbe che la Corte Appello Genova n. 513/09 quando afferma che ...per le spese più risalenti nel tempo, qualora siano state riportate nei vari rendiconti, di anno in anno, sono esigibili dall'amministratore nei confronti del neo proprietario aggiudicatario che ha acquistato l'immobile all'asta faccia riferimento alle sole aste fallimentari...
 

cristian casabella

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Sembrerebbe che la Corte Appello Genova n. 513/09 quando afferma che ...per le spese più risalenti nel tempo, qualora siano state riportate nei vari rendiconti, di anno in anno, sono esigibili dall'amministratore nei confronti del neo proprietario aggiudicatario che ha acquistato l'immobile all'asta faccia riferimento alle sole aste fallimentari...
potrebbe essere....la trovo un norma ingiusta, o vale per tutti o per nessuno, ma tant'è
ci potrebbe stare che chi è a conoscenza di un debito pregresso sia obbligato a pagarlo o a far a meno di comprare l'immobile (ovviamente senza distinzione) dal tipo di acquisto
 

Andrea Occhiodoro

Membro Attivo
Amm.re Condominio
Sicuramente una sentenza non ha la stessa valenza di una legge. Tra l'altro sull'argomento la giurisprudenza non ha avuto orientamento univoco. Va citata una sentenza successiva della Cassazione (
n°4489/2014), che ha affermato: "i saldi contabili delle gestioni condominiali precedenti vanno riferiti al momento dell’approvazione del rendiconto, il cui termine prescrizionale di 5 anni decorre dal giorno in cui viene approvato il bilancio in uno al piano di riparto, nonostante essi vengono riportati anche nei rendiconti successivi sino al soddisfacimento, è da escludersi che delibere successive riguardanti i crediti del condominio, per successivi periodi di gestione e diversi titoli di spesa, possono costituire un nuovo fatto costitutivo del credito". D'altronde, se bastasse riportare i saldi passivi sul rendiconto anno per anno per aggirare l'art. 63 disp. att. c.c. (che è norma inderogabile) sarebbe troppo facile accollare al nuovo acquirente i debiti condominiali anteriori al biennio di solidarietà. Per quel poco che può valere io propendo per l'interpretazione che ha dato la Cassazione nel 2014. La delibera di approvazione del rendiconto consuntivo e dello stato di riparto costituisce prova del debito dei singoli condòmini verso il Condominio ma solamente per quel che riguarda l'esercizio condominiale oggetto della delibera. L'inserimento nel rendiconto dei saldi passivi precedenti è un mero riepilogo contabile ed il termine prescrizionale decorre dalla data di approvazione del (o dei) rendiconto precedente.
 

OMARCANE

Membro Attivo
Privato Cittadino
Forse c'è qualcosa che non va nella gestione stante il fatto che per le spese straordinarie sussiste l'obbligo di creare apposito fondo che per effettuare l'intervento, salvo che non sia d'urgenza per l'incolumità delle persone, in mancanza del fondo a copertura totale delle spese, l'intervento non si fa (Art. 1135 I° C. Punto 4 C.C.) per cui per le spese straordinarie non dovrebbero esserci arretrati, mentre per le ordinarie vale la solidarietà dell'acquirente col venditore per l'esercizio in corso e quello precedente
 

davideboschi

Membro Attivo
Privato Cittadino
Vedete anche questo thread e in particolare il mio post qui sotto.

La legge obbliga in solido il nuovo proprietario solo per l'anno in corso e l'anno precedente, quindi secondo me il resto è aria fritta. Se l'Amministratore stralcia le spese dall'esercizio di competenza per ricomprenderle nel successivo, e lo fa fino a che non si presenta il nuovo proprietario, si tratta di una mera operazione contabile che non cambia la sostanza, l'esercizio di competenza della spesa rimane quello e il nuovo proprietario ne risponde solo se fa parte degli ultimi due.
In realtà nello stesso thread @bit100 sosteneva che lei riesce a esigere anche gli anni precedenti (tutti) se sono verificate tutte le seguenti condizioni:
- il regolamento di condominio lo prevede
- il regolamento è di tipo contrattuale
- il regolamento è trascritto presso un notaio ed è quindi atto pubblico.

Se queste condizioni non sussistono nel caso in questione, @andreafa può pagare solo gli ultimi due anni indipendentemente da come l'amministratore ha riportato le spese.

Per quanto riguarda le spese straordinarie, vale lo stesso principio, solo che l'anno di riferimento è quello in cui sono state deliberate e non quello in cui sono state effettivamente sostenute. Quindi una spesa sostenuta nell'esercizio precedente, ma deliberata nell'esercizio ancora prima, non ricade tra quelle per cui l'acquirente può essere chiamato a rispondere.
Recentemente in un acquisto in asta mi sono fatto stornare quasi 500 euro di spese, riportate nell'ultimo esercizio ma pertinenti a quelli precedenti. E l'amministratore, dopo qualche insistenza, vedendo che conoscevo la normativa ha ammesso il suo errore.

Quindi, caro @andreafa , che tu abbia avuto colpa o no per non aver consultato i resoconti, tu non devi pagare tutto quello che l'amministratore furbescamente chiede.
 

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