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  1. mandris

    mandris Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno, vi chiedo cortesemente un consiglio per come comportarmi.
    Ho effettuato a marzo 2014 un preliminare di vendita di un immobile con definitivo da stipularsi a marzo 2016, è stata prevista una caparra compromissoria da versarsi a rate mensili, l'acquirente non ha più pagato dal novembre 2014 ma dice di essere intenzionato a concludere il definitivo. Io ritengo che non abbia più la capacità economica di concludere il definitivo, il problema è che è al momento del preliminare è stato immesso nel possesso e quindi dovrei anche riuscire a riottenere l'immobile nel caso di risoluzione del contratto.
    La mia idea era la seguente:
    - Diffida ad adempiere per inadempimento rilevante e quindi contratto risolto
    - Decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento dovuto
    - (Eventualmente) Decreto di sfratto per riottenere l'immobile.

    Volevo sapere se è una scelta logica.
    Grazie.
     
  2. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Certo che ti sei messo proprio in un bel pasticcio:disappunto: Ma almeno è un rent to buy?
     
  3. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    il che significherebbe cosa? Cosa cambierebbe?
     
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  4. mandris

    mandris Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si tratta di un normale preliminare con effetti anticipati, era prevista una caparra confirmatoria di euro 40.000, di cui 10.000 da versare subito e i restanti nelle varie rate mensili. Il promissario acquirente ad oggi non ha pagato 7 rate. Sarebbe disposto a risolvere il contratto e rilasciare l'immobile ma chiede la restituzione dei 10.000 inizialmente versati. E questa forse sarebbe la soluzione più veloce per risolvere il problema.
    L'alternativa a cui avevo pensato era appunto:
    - Diffida ad adempiere così se non paga il contratto è risolto e posso stipulare un preliminare con un nuovo acquirente.
    - Decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento dovuto
    - Richiesta danni per tutti i mesi che ha occupato l'immobile senza titolo dato che il contratto è venuto meno.
    - Decreto di sfratto nel caso non dovesse spontaneamente rilasciare l'immobile.
     
  5. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    quasi quasi sarebbe la strada da consigliare ...
    sono contratti molto rischiosi
     
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  6. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se non ho capito male ti ha pagato 10000€ a marzo 2014 e 7 rate di 24 da 1250€ a tutt'oggi. A me la soluzione meno peggiore sembra quella di accettare la risoluzione del contratto restituendo i 10000€, ma solo DOPO che ha liberato l'appartamento e che hai potuto verificare in quali condizioni ti ha lasciato l'immobile.
     
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  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    In realtà li perde tutto i 10.000 e le rate pagate. Hai previsto una multa? Chi ti ha fatto questo contratto?
     
  8. mandris

    mandris Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Infatti piuttosto che andare per vie legali probabilmente questa è la via più rapida nonostante sia quella economicamente meno conveniente. Il fatto è che non avendo rispettato quanto pattuito vedo difficile che rilasci effettivamente l'immobile anche pagandolo. Ma in ogni caso sarebbe corretto mandare una diffida ad adempiere per risolvere il contratto e prevenire ogni sua eventuale futura pretesa?
     
  9. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Concordo.
     
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  10. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Buongiorno,
    la soluzione bonaria è certamente la preferibile. previa verifica dello stato dell'immobile e, naturalmente, redazione di scrittura transattiva fra le parti.
    Qualora invece non riusciste ad addivenire ad un accordo, sarà certamente opportuno inviare una diffida ad adempiere e poi agire per vedere accertato l'inadempimento; contestualmente chiederai la restituzione dell'immobile (non servirà instaurare un autonomo giudizio di sfratto) ed il pagamento della indennità di occupazione sino al rilascio.
    Non ho capito cosa intendi per "decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento del dovuto": se il contratto si risolve, avrai diritto ad incamerare quanto sinora ricevuto ed a ricevere l'indennità di occupazione per i mesi di utilizzo dell'immobile non coperti dalle mensilità già pagate.
    Non potrai ottenere, naturalmente, l'importo stabilito a titolo di prezzo per l'intera vendita.
     
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  11. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    I preliminari a effetti anticipati et simila, per avere senso, abbisognano di caparra congrua versata, proprio per garantire contro queste cose.
    Nel caso l'ideale era 30k versate e 10 rateizzate.
    Proprio per qusto le formule tipo rtb con versamenti ridicoli sono pericolose... in pratica non posson venire usati come sostituto dei sub-prime.

    Con 30k in tasca si affronta benissimo tutti i problemi che venissero da inadempimenti del detentore o del comodatario...
     
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  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non per affondare il coltello nella piaga, ma per far capire agli utenti che avessero in mente di emulare questa situazione presi dalla foga della vendita, sottoscrivere un contratto di questo genere, con una caparra così bassa e dare il possesso è UNA FOLLIA.

    Se ti rilasciasse davvero la casa, io gli darei i suoi 10.000 euro e amen...ma ovviamente, come hanno detto tutti, dopo il trasloco e la consegna delle chiavi.
     
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  13. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io specifico sempre detenzione... o comodato. Possesso no davvero. Conta poco ma conta. :D
     
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  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il "Possesso " conta, eccome.
     
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  15. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    In questo caso detenzione.
     
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  16. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    o meglio
    aspetti che fà il trasloco e svuota l'immobile e poi lo saluti :^^:
    scherzo ovviamente ;)
     
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  17. mandris

    mandris Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vi ringrazio tutti per i preziosi contributi. Il decreto ingiuntivo che avevo in mente era legato al fatto che dei 40k previsti come caparra confirmatoria ad oggi me ne sono stati versati poco meno della metà. Effettivamente però non so se sia eventualmente possibile pretendere anche il resto.
    Concordo sul fatto di aver concluso un contratto estremamente svantaggioso, effettivamente la caparra totale era circa il 6% del prezzo ma confidavo sulla correttezza del promissario acquirente.
     
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  18. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    In realtà prenderei seriamente in considerazione questa ipotesi.
     
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  19. d1ego

    d1ego Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Io gli scriverei subito per intimargli il rispetto di quanto pattuito, non si sa mai. Poi gli proporrei di uscire restituendogli i 10000 meno le rate non versate (7*1250?) o comunque calcolando un affitto congruo per il periodo in cui lui ha goduto dell'immobile.
    Partendo da questa base di trattativa cercherei un compromesso che mi consenta di rientrare al più presto nel possesso dell'immobile LIBERO per rimetterlo in vendita.
    Se la vendita è l'unica cosa che ti interessa.
    Se invece non hai necessità immediata, perché non glielo affitti?
     

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