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  1. quisquedepopulo

    quisquedepopulo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti!
    Vorrei un vostro consiglio, in qualità di esperti in materia, su un problema che di recente si è presentato ad un amico agente immobiliare.
    Nell'incarico di mediazione per la vendita di immobile sottoscritto col venditore, è stata espressamente prevista e sottoscritta la clausola con la quale si stabilisce che: "in caso di rifiuto ad accettare una proposta che integri le caratteristiche economiche prestabilite nell'incarico conferito, il venditore si obbliga, a titolo di penale, a riconoscere al mediatore un importo pari al 3% del pezzo di acquisto contenuto nella proposta rifiutata".
    Ebbene, nel corso dell'incarico di mediazione, si è verificata la fattispecie prevista nella clausola penale, ovvero il venditore, senza fornire alcuna spiegazione al riguardo, non ha accettato la proposta presentata dall'agenzia, nonostante il prezzo di acquisto proposto fosse più alto rispetto a quello pattuito. In seguito, con raccomandata a/r l'agente immobiliare ha messo in mora il venditore al fine di vedersi riconosciuta la somma concordata a titolo di penale nell'incarico di vendita, e, di fronte all'inerzia del venditore, ha richiesto ed ottenuto un decreto ingiuntivo per il pagamento della somma. Tale decreto è stato opposto dal venditore ed ora le parti si trovano dinanzi al tribunale per la trattazione della causa.
    Nel corso della prima udienza il giudice ha fatto capire alle parti che il suo orientamento è quello di considerare invalida la clausola penale che prevede il riconoscimento al mediatore di un quantum a titolo di risarcimento per non aver accettato una proposta presentata dal mediatore medesimo: a parere del giudice, il venditore sarebbe sempre libero di non accettare una proposta di acquisto, sebbene essa integri quanto concordato nell'incarico di mediazione a vendere l'immobile, anche in presenza di una clausola penale all'uopo sottoscritta dal venditore!
    Cercando della giurisprudenza relativa all'argomento, ho trovato, in particolare, una recente sentenza della cassazione civile che confermerebbe l'orientamento seguito dal giudice: "In tema di mediazione, qualora per il caso in cui il conferente l'incarico rifiuti di concludere l'affare con il terzo indicato dal mediatore sia pattuito che quest'ultimo abbia comunque diritto a un compenso pari a quello previsto per l'ipotesi di conclusione dell'affare, il giudice deve stabilire se tale clausola sia vessatoria, ai sensi dell'art. 1469bis, comma 1°, cod. civ. (ora art. 33, comma 1°, codice del consumo), se nel detto patto non sia chiarito che, nell'ipotesi considerata, il compenso al mediatore è dovuto per l'attività sino a quelmomento esplicata" (Cassazione civile 22357/2010).
    Mi chiedo e soprattutto vi chiedo se pertanto al mediatore non si debba riconoscere alcuna "tutela economica" per il proprio lavoro validamente svolto, anche in presenza di una clausola all'uopo sottoscritta nell'inarico di mediazione al fine di evitare abusi e comportamenti scorretti da parte del venditore nel corso delle trattative.
    Mi date una mano a chiarirmi le idee?
    Gradirei un vostro qualificato intervento, magari supportato da giurisprudenza con orientamento contrario rispetto a quello della sentenza citata.
    Grazie per l'aiuto che vorrete accordarmi!

    Claudia
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La sentenza che hai citato è giusta in quanto il mediatore non può chiedere a titolo di danno lo stesso importo pattuito a titolo di provvigione.
    Di solito ed in questi casi si prevede l'80% della provvigione.
    Il 3% richiesto a titolo di penale è pari all'importo della provvigione pattuita?
     
  3. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Il Codice del Consumo che regolamenta le clausole onerose in un contratto con un consumatore ( privato !) stabilisce che e' vessatoria, e quindi "nulla", una clausola penale eccessivamente onerosa.
    Occorre verificare le ultime sentenze, ma forse anche una penale dell' 80 % dell'importo della mediazione puo' trovare facilmente dei Giudici che la ritengono "onerosa", e quindi vessatoria/nulla.
    A mio parere per non considerarla, con quasi certezza, vessatoria una penale non dovrebbee superare il 50% della mediazione.
    Poi dipende da caso a caso !
     

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