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  1. flo19

    flo19 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti! chiedo un aiuto agli esperti del settore in quanto mi trovo ad affrontare un evento importantissimo della mia vita. L'acquisto della prima casa e ho un pò di "paure"
    A chiedere il mutuo siamo in due:
    -io, dipendente part-time da più di 3 anni a t.indet Specifico che non ho mai avuto finanziamenti (spero non sia un fattore negativo per le banche)
    -compagno, dipendente dal 2005 t. indet . Ha un finanziamento in corso con Silf per la macchina di cui rimangono solo 4 rate.

    Abbiamo trovato l'alloggio, abbiamo fatto la proposta VINCOLATA ALL'ACCETTAZIONE MUTUO per tot. 100.000 euro

    La domanda è, anzi sono:
    1)ad agosto 2009 ci trovavamo all'estero per le vacanze e per mancanza fondi sul conto non è passata la rata del fin ma che lui ha pagato subito al rientro con 23 giorni di ritardo. Sono certa sia capitato solo una volta perchè ho in mano il conteggio di estinzione anticipata dove è stato scritto "ritardo e. tot". La banca può fare storie per una rata in ritardo più di 1 anno fa?
    2)i venditori sono 2 fratelli che stanno vendendo l'alloggio perchè uno dei due è un malato terminale. Cosa succede se muore prima di concludere il tutto? Ci può portare problemi?
    3)il fatto che non siamo sposati e che io non ho mai avuto finanziamenti incidono sull'approvazione del mutuo?
    4)quali sono le banche che erogano mutuo 80% in base alla perizia?
    5)in base ai nostri requisiti,secondo voi, riusciremo ad ottenere mututo?
    6)meglio andare in banca o da un mediatore?

    Spero di aver messo tutto, attendo le vostre risposte.
    Vi ringrazio in anticipo!smak
     
  2. milanele

    milanele Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    dom. 1. No in genere per una sola rata non avviene la segnalazione, ma se non erro dopo 2 ritardi consecutivi.
    dom.2 lascio rispondere agli esperti, ma secondo me si potrebbero allungare i tempi per via di discorsi ereditari.
    dom 3. io e il mio ragazzo non siamo sposati, e con i due tempi indeterminati, la cosa non sta avendo ripercussioni sulla banca, non ho idea se puo variare con il fatto che sei part-time. Rimando agli esperti anche qui.

    dom. 4 io sono in ballo con la barclays, sapevo che dava l'80% anche la monte dei paschi di S., e ubi banca. Credito bergamasco. Ovviamente c'è sempre il fattore perizia che non è detto che il suo valore corrisponda con l'80% che serve a voi.
    dom. 5. il fatto che avete l'indeterminato da piu di due anni è una gran cosa, ma bisogna vedere i vostri redditi in base alla richiesta, anche perche tu sei un part-time in parole povere Situazione patrimoniale rispetto alla rata.
    dom 6. Io per la mia comodità di non ammazzarmi nella giungla delle banche ho deciso per il broker. Sta a te se vuoi provaree e risparmiarti 1% da dare a lui, in questo caso 1000 euro giusto?
     
  3. Per quanto riguarda la parte dove descrivi la tua situazione:
    1. Reddito: tieni presente che il limite del rapporto tra rata e reddito è il 40% ma se il reddito non è molto alto il limite scende a circa il 35% e per 2 banche il limite per il tasso variabile è del 30%
    2. Tieni presente che molte banche oltre al rapporto tra rata e reddito valutano il reddito disponibile dopo il pagamento della rata che per 2 persone è di circa 1.000/1.100 euro.
    3. Per quanto riguarda il finanziamento rimanendo solo 4 rate non viene considerato ai fini del calcolo dell'indebitamento ed 1 singolo ritardo no dovrebbe creare problemi.
    Per quanto riguarda la situazione dell'immobile se uno dei proporietari dovesse morire prima della vendita, dovrete aspettare che si concluda la successione.
    Per il valore finanziabile non capisco se intendi che acquisti a 100.000 al 100% e quindi cerchi una banca che valuti l'immobile 125.000 oppure se 100.000 sono l'80% e disponi dei 20/25.000. Ad ogni modo ricorda che ci sono banche che chiedono la dimostrazione del saldo prezzo (differenza tra valore di acquisto e importo del mutuo).
     
    A andrea boschini, flo19, studiopci e 1 altro utente piace questo messaggio.
  4. flo19

    flo19 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Anzi tutto, vi ringrazio per le risposte! siete gentilissimi
    Spero proprio che quella rata del 2009 non ci porti problemi!

    x i redditi in base a quello che mi dite ci stiamo dentro con rapporto rata-reddito

    A Graziano rispondo sugli importi: noi abbiamo fatto la proposta d'acquisto per 100.000 euro. Ovviamente se la banca ci dà l'80% di 100.000 andremo a farci il mutuo per 80.000 euro. La domanda è: ci sono banche che erogano 80% sul valore dell'immobile dato dal perito? es. riusciamo a comprarla x 100.000 ma il perito la valuta 115.000, la banca ci può dare l'80% di 115.000 euro (92.000 euro)? così respireremo un pò di più in quanto la differenza da dare subito sarebbe solo di 8.000 euro anzichè 20.000. Consigli?:confuso:
     
  5. milanele

    milanele Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    le banche sopra citate danno l'80% sul valore di perizia. che sia maggiore del prezzo che paghi per l'immobile o minore.
     
  6. flo19

    flo19 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie milanele! chiedo ancora una cosa a te come a tutti quelli che leggono e che sono esperti, i tempi della lavorazione della pratica di mutuo? e soprattutto prima di erogare la banca può fare una "pre-delibera"? cioè può anticipare al cliente che chiede il mutuo se andrà a buon fine oppure no?:occhi_al_cielo:
     
  7. Perchè la banca eorghi 100.000 euro come 80% la perizia deve essere almeno di 125.000. La banca potrebbe dare una pre-delibera ma non è vincolante per la banca, ovvero la banca dichiara che redditualmente la richiesta sta in piedi ma che la delibera avverrà solo dopo l'analisi di tutta la documentazione, in altre parole per la banca una pre-delibera non è vincolante, come invece il preliminare lo è per voi.
     
  8. flo19

    flo19 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    scusa Graziano e quanto tempo ci vuole indicativamente x l'esito?
     
  9. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Ricapitoliamo.
    State tranquillo che la banca vi concedera' il mutuo .
    per quanto concerne il malato terminale se c'e' molto rischio fate intervenire ad un preliminare anche gli eventuali eredi. Per quanto concerne la banca eroghera' l'80 percento del valore di perizio o l'ottanta per cento del valore di acquisto ed il minore tra i due, per cui dovete far risultare un prezzo piu' alto nel preliminare se volete
    ottenere un po' di piyu' dalla banca.
    Oppure non fare il preliminare e dichiarare che l'immobile costera' 120.000 euro per avere 90.000 euro di mutuo fermo restando che la perizia sia poi di 120.000 euro.
    Comunque tranquilli sembra che le banche stiano reiniziando ad erogare.
    Se siete pratici e conoscete qulcuno in banca ok se conoscete un buon agente immobiliare ok altrimenti preferibile un mediatore creditizio anche se dovete stare molto attenti a cio' che potrebbe chiedervi.
    Cordialmente
    Noel
     
  10. flo19

    flo19 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie! spero proprio tu abbia ragione Noel!:D
    scusate l'ignoranza ma cos è il preliminare? :confuso: !!!
     
  11. milanele

    milanele Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino

    no. Alcune banche danno l'80% a prescindere del prezzo d'acquisto come già detto. quelle da me citate sono tra queste.

    per i tempi be un terno al lotto, io sono due mesi che aspetto ma ho avuto dei piccoli imprevisti, degli amici ci han messo 20giorni. insomma vai e incrocia le dita.
     
  12. La predelibera reddituale non viene fatta da tutte le banche, i tempi sono ridotti rispetto alla delibera perchè non vengono fatti controlli sull'immobile. Ma per me non ha nessun valore, perchè come ho già detto in precedenza si tratta di un'operazione puramente commerciale e non è in alcun modo vincolante per la banca.

    Scusa ma non concordo pressochè su nulla, che il cliente conosca o non conosca nessuno per ottenere il mutuo non cambia nulla, dato che le le delibere vengono fatte da un unico centro e il dipendente/direttore non può nulla nel processo decisionale. Se conosce un buon agente immobiliare non credo sia la persona adatta per fornire consulenza sul mutuo perchè nella migliore delle ipotesi la sua preparazione è scarsa e nella peggiore è nulla. Per quanto riguarda il mediatore la stragrande maggiroranza riusciva ad ottenere delibere quando erogavano tutte le banche senza fornire una vera consulenza nella scelta del prodotto.
     
    A milanele, matmat, studiopci e 1 altro utente piace questo messaggio.
  13. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Il preliminare di compravendita o il cosiddetto compromesso e' l'atto con il quale le parti s8i impegnano alla compravendita dell'immobile versando un anticipo e definendo i termini del successivo atto notarile.
    Per quanto concerne l'indicazione di conioscere un bancario un agente immobiliare o un mediatoe creditizio era per non muoversi da soli non sapendo come e cosa fare, non perche' questi potessero influenzare le delibere.
    Sul fatto che un agente immobiliare non conosca o sia competente per i mutui io da anni faccio lezioni ai mediatori creditizi per conto di una banca e sono AGENTE IMMOBILIARE.
    Comunque stai tranquillo tu che richiedi il mutuo solo ripeto fatti aiutare se possibile da un addetto ai lavori di tua fiducia.
    Cordialmente
    Noel
     
  14. flo19

    flo19 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie ancora a tutti delle risposte!
    abbiamo avuto novità dall'agenzia immobiliare: ci ha detto che i due proprietari hanno accettato la nostra proposta, ma che non gli ha fatto firmare niente in quanto uno dei due ha problemi "burocratici" e non può vendere! :basito:
    cosa sarà mai successo? c'è forse un'ipoteca sull'immobile? secondo voi? appena si sblocca la situazione ci fa sapere qualcosa di più e se va tutto bene gli farà firmare la proposta d'acquisto...
     
  15. maria antonietta

    maria antonietta Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Bene, flo19, aspetta e verifica quali sono i problemi burocratici (ipoteche, separazioni, assegnazioni....)
    Relativamente al mutuo, contrariamente a quanto affermato da Graziano Cavallini, non è detto che gli agenti immobiliari siano tutti uguali, nè tantomeno che non siano competenti.... l'Agenti Immobiliari non lo fà il famoso patentino, nè tantomeno il nome dell'agenzia ma la persona e l'esperienza (e questo mio caro vale pure per i mediatori creditizi)
    Da noi ci sono banche che erogano fino al 100% dell'importo di stipula tenendo presente il 95% di importo di perizia....
    Come vedi non tutto il mondo è paese!
    Considerando quindi la tua situazione, anche se non conosciamo i rapporti rata reddito, non credo tu avrai prolemi ad ottenere il mutuo alle condizioni da te richieste.
    auguri
     
  16. flo19

    flo19 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ciao e grazie a Maria Antonietta! lo spero proprio!
    appena ho un riscontro dall'agenzia vi faccio sapere. Comunque l'Agenti Immobiliari mi sembra molto competente e seria, fosse stata un'altra magari gli avrebbe fatto firmare la proposta d'acquisto ai 2 venditori e dopo sarebbero stati guai..x noi!
     
  17. Cara Antonietta sono iscritto come mediatore creditizio perchè nel form di iscrizione non c'è la figura del promotore finanziario o consulente creditizio. Concordo con te che non è il patentino a fare l'Agenti Immobiliari ma l'esperienza, ad ogni modo mi risulta difficile credere che si riesca a far bene l'agente immobiliare e consigliare il prodotto più adatto al cliente. Se però per esperienza intendi indirizzare il cliente alla banca che eroga senza analizzare la posizione reddituale i rischi legati alla scelta del prodotto e relazionare tutto al momento economico in cui il cliente sottoscrive allora sicuramente l'esperienza c'è l'hanno quasi tutti.
    P.S. molti di coloro che hanno sottoscritto mutui al 100% spacciati per 80% adesso non sono in grado di pagare le rate e sono quasi certi che la banca dopo la vendita all'asta vanterà ancora un credito nei loro confronti. Ora ti chiedo questi professionisti esperti (Agenti Immobiliari o mediatori nonfa differenza) hanno fatto gli interessi del loro clienti o semplicemente hanno fatto i loro?
     
  18. maria antonietta

    maria antonietta Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Caro Graziano, per esperienza, intendo sapere quello che si propone.....e soprattutto, visto il cliente sicuramente lo conosco meglio del consulente finanziario, sapergli indicare il promotore migliore al suo caso..... io non intendo rubarti il lavoro.... ma quantomeno non puoi dire che se sono AI non posso sapere come ci si deve comportare con il cliente,....
    Sai meglio di me che tutti quelli che hanno sottoscritto mutui al 100% (se non di più), potranno essere stati indirizzati dal'AI ma chi ha dato il mutuo e fatto carte false per darlo (vedi ricompense ai periti....) e guadagnarci sono stati i promotori/mediatori creditizi e le banche.
    Per quel che mi riguarda, di tutti i miei clienti, e modestamente non sono pochi (25 anni di attività), ho sofferenze 0 (zero)
    Il che dimostra che si lavora come si deve...... i conti tornano sempre!
    Come dico e non mi stancherò mai di dirlo: siamo tutti professionisti ma purtroppo pochi professionali!
     
  19. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Sono concorde con Maria Antonietta io ho trentacinqueanni di esperienza e ho giocato con periti banche etc ma sempre e solo nell'interesse dell'utente, e conoscendo perfettamente sia il tipo di mutuo proposto che il resto.
    Come Antonietta sono stato fortunato? Non avendo contenziosi ? No credo di aver svolto semplicemente il mio compito, pa4rtendo dal cliente e prima pensando a lui che a me stesso.
    A chi ha posto questa discussione stia tranquilla e si affidi ad unaddetto ai lavori sperando che sia quello giusto.
    Cordialmente
    Noel
     
  20. Io non ho detto che non sai come comportarti con il cliente e tantomeno che non lo conosci ma semplicemente che non si possono fare più attività e tutte bene. Per spiegarmi utilizzerò un esempio fatto su di me. Io sono promotore finanziario, intermediario assicurativo in sez. E ed iscritto all' ex UIC come mediatore creditizio. Le mie abilitazioni mi permetterebbero di collocare prodotti assicurativi, prodotti di finanziamento e fare raccolta di risparmio. Siccome però ognuna di queste attività per essere svolta al meglio necessita di formazione continua (aldilà di quella obbligatoria) ho deciso di instaurare un rapporto di collaborazione con un collega promotore che si occupa solo di raccolta. In questo modo ognuno di noi dedica il giusto tempo alla formazione ed informazione così da poter dare il miglior servizio possibile al cliente. Come si suol dire "ad ognuno il suo".
     

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