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  1. keratt

    keratt Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve,ancora grazie a tutti per le risposte e la celerita'.
    domanda;
    sono possessore di una casa al 90% e mio suocero ha un 10%,
    posso affittare la casa intestando solo a me il contratto d'affitto (ovviamente in accordo con il suocero.)
    in modo che risulti che solo io incasso dei soldi e lui no?
    p.s. il 10% sull'affitto di mio suocero gli crea solo dei problemi burocratici(IRPEF acconti 730) a fronte di pochi euro percepiti.
    grazie
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    SAlve, si puoi farlo tranquillamente , la legge te lo consente, per maggiore tranquillità fatti fare una dichiarazione da tuo suocero nella quale Lui chiarisce che è favorevole al fitto dell'immobile e che il beneficiario del fitto sei tu per l'intero importo, logicamente anche nella dichiarazione dei redditi dovrai riportare l'intero importo. Saluti
     
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  3. keratt

    keratt Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie infinite
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
  5. LUCA67

    LUCA67 Membro Ordinario

    Altro Professionista
    non sono d'accordo. Nel contratto potrà anche apparire un solo locatore (anche se è preferibile inserire entrambi i proprietari) ma ai fini fiscali ogni proprietario deve dichiarare il reddito dell'immobile (in questo caso la locazione) in ragione della propria quota di proprietà (e secondo me questa norma è iderogabile)
     
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  6. keratt

    keratt Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
  7. MELISSA75

    MELISSA75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    non e' possibile, ognuno deve dichiarare la propria quota di reddito
     
  8. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    In effetti l'articolo 26 del Tuir - rubricato “Imputazione dei redditi fondiari”, che al comma 1 dispone che “I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà…” - per cui dovresti dichiarare proquota l'affitto realmente percepito o meno, ma ci sono due sentenze di Cassazione la n. 19217 del 6 settembre 2006 e la n. 6911 del 7 maggio 2003 – dalle quali appare evidente un contrasto giurisprudenziale in materia.
    Nel primo caso, infatti, è tassabile il reddito di fabbricato ancorché non percepito direttamente dal comproprietario, a nulla rilevando la circostanza che lo stesso è stato percepito esclusivamente da un altro contitolare del diritto; nella seconda fattispecie, invece, la mancata percezione del canone di locazione esonera il proprietario dalla dichiarazione del relativo reddito.Il problema è che siamo in Italia ... per cui sarebbe forse meglio parlarne con il commercialista. Fabrizio
     
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  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Pare proprio che siano gli Italiani a complicarsi la vita: che sia locato o sfitto, lo suocero rimaneva sempre tenuto a dichiarare qualcosa all'IRPEF (quota della rendita catastale maggiorata, o quota di canone).
    Le cose sembrano destinate a cambiare con IMP o IMU che dir si voglia, se questa, come sembra, assorbirà la tassazione IRPEF delle u.i. non locate.

    Da ultimo in caso di accertamento da parte della AdE, si dovrà andare a dimostrare il perchè il comproprietario non ha dichiarato la sua quota parte, con relativa perdita di tempo: ne vale la pena?
     
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  10. debboa

    debboa Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Il fatto che ognuno debba dichiarare la sua parte per me ha un senso: se non si è in regime di cedolare secca ognuno paga l'IRPEF sulla propria quota secondo la propria aliquota marginale; se si potesse fare così la casa intestata a due coniugi, ad esempio, potrebbe essere affittata a nome della moglie casalinga che paga l'aliquota minima!!!

    E poi se fino ad un certo punto il suocero possessore del 10% pagava l'IRPEF su una casa sfitta, come può da un giorno all'altro far "sparire" quell'immobile dalla sua dichiarazione?
     
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  11. Sereno

    Sereno Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Nel modello di denuncia dei redditi "quadro B redditi dei fabbricati" è prevista la possibilità di indicare la locazione da parte di uno solo dei comproprietari, l'altro utilizzerà il codice previsto nei "casi particolari" ed indicherà la rendita catastale che, rivalutata e moltiplicata per la quota ed i giorni di possesso, concorrerà alla formazione dell'imponibile
     
  12. STUDIO CONTAB

    STUDIO CONTAB Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Studio Contab

    Sono d'accordo con Luca allego due risoluzioni dell'agenzia dell'Entrate, il caso é diverso, ma il principio ritengo sia lo stesso.
     

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  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Faccio notare che così facendo, il primo paga da solo tutta l'imposta dovuta alla locazione. Il secondo vi aggiunge una quota di reddito calcolata sulla quota di rendita catastale rivalutata, (e magari maggiorata di 1/3): dove stà il vantaggio? Si paga una quota d'imposta maggiore (salvo forti differenze di aliquota tra i due.)
     
  14. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Nel caso di specie il reddito effettivo dovrebbe essere dichiarato da entrambi i soggetti proprietari, essendo ininfluente la circostanza che il contratto di locazione sia stipulato da uno solo di essi. Fabrizio ha citato giustamente l'articolo 26, co. 1. del DPR n°917 del 1986 (Tuir), ma il successivo co. 2 sancisce che in caso di contitolarità della proprietà "il reddito fondiario concorre a formare il reddito complessivo di ciascun soggetto per la parte corrispondente al suo diritto". Pertanto che il comproprietario che non abbia sottoscritto il contratto, dichiari, pro quota, solo la r.c. rivalutata aumentata di un terzo (unità immobiliare tenuta a disposizione), appare, a mio avviso, posizione fiscale assai dubbia e a rischio di accertamento tributario....senza, poi, considerare il fatto che il comproprietario, in quota di minoranza, nel caso di mancata percezione, diventerebbe titolare di un diritto di credito, corrispondente all'ammontare della propria quota, nei confronti del comproprietario che abbia (eventualmente) trattenuto l'intero importo della locazione.

    Quanto, infine, ai rapporti tra comproprietari è da osservare che la locazione, in quanto contratto, produce effetti obbligatori tra i soli contraenti - locatore e conduttore - e a poco rileva l'assetto proprietario dell'immobile: secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, sugli immobili oggetto di comunione concorrono - in difetto di prova contraria - pari poteri gestori. Ne consegue:

    a) che anche un solo comproprietario può stipulare il contratto di locazione avente in oggetto un immobile in comunione anche senza la procura dell'altro comproprietario (art. 1105 cod. civ.);
    b) che anche il comproprietario che non abbia sottoscritto il contratto di locazione, è tenuto a rispettare il rapporto locativo.
     
  15. Sereno

    Sereno Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Keratt ha il 90% di possesso e vuole dichiarare tutto l'affitto percepito, il suocero il 10% e pagherà solo sulla sua quota maggiorata di 1/3. Keratt potrebbe riconoscere al suocero la quota di IRPEF pagata.
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    La soluzione contrasta con le circolari dell'AdE: i diritti di proprietà non sono ceduti, quindi il suocero DEVE dichiarare la sua quota di reddito da locazione. Con la tua soluzione non farebbe altro che aggiungere un tributo a quanto già totalmente adempiuto (dichiarato) dal genero.Ciò nonostante rimanendo il suocero formalmente evasore. L'IRPEF da locazione si paga addirittura anche se il canone non fosse percepito causa inquilino moroso, almeno fino a sentenza di sfratto verbalizzata.

    Se l'intendimento del genero e suocero è di lasciare tutto il reddito al genero, tasse comprese, è sufficiente che il genero si faccia carico del delta imposte che va ad incrementare i redditi IRPEF del suocero, dichiarando però ciascuno la propria quota: 90% e 10%.
     
  17. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Interpreto queste tre dichiarazioni nel modo seguente: il contratto di locazione è valido per l'inquilino a tutti gli effetti.

    Se però i due comproprietari fossero in disaccordo sulla locazione, prevale chi ha maggior quota, o il comproprietario può rivendicare eventuali danni provocati dal comportamento del comproprietario?

    Colgo anche una certa discordanza tra la prima e la terza affermazione: produce effetti obbligatori solo tra i contraenti, o anche coi i comproprietari dei contraenti, magari non citati e senza loro sottoscrizione?
     
  18. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Capisco che le due affermazioni possano apparire in contraddizione, ma così non è. Provo a precisare meglio (scusa, Basty, ma la materia è un po' ostica).

    La locazione - in quanto contratto - obbliga le sole parti contraenti (tanto che chi affitta un immobile, può anche non esserne il proprietario), ma nel caso in esame la parte locatrice è costituita da più locatori. Il contratto di locazione può essere intestato anche ad un solo di essi e ha piena validità: infatti, riguardo agli immobili oggetto di comunione, in virtù della presunzione per cui ogni singolo comproprietario opera con il consenso degli altri, e trattandosi di atto di ordinaria amministrazione, per il quale deve presumersi sussistente il consenso già indicato, si ritiene generalmente che il singolo comproprietario possa stipulare il contratto di locazione, avente in oggetto l'immobile in comunione, e che ciascun comproprietario, diverso da quello che ha sottoscritto il contratto, sia non solo attivamente legittimato ad agire nei confronti del conduttore, ma anche passivamente legittimato a rispondere nei confronti di eventuali istanze o azioni dello stesso, applicandosi, in proposito, la disciplina della solidarietà di cui all'art. 1292 cod. civ.

    Ove, poi, il singolo comproprietario abbia agito nonostante l'opposizione degli altri comproprietari, egli sarà tenuto a rispondere di danni sia verso gli altri comproprietari, che verso l'inquilino: il risarcimento del danno - in tale fattispecie - è strada assai tortuosa e difficilmente quantificabile.
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    :^^: .. messa così, dovo essere io a scusarmi per la capa dura che mi trovo .... ;) . Farò pubblica ammenda.

    Comunque grazie e disponibile come sempre a chiarirci i concetti.
     

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