Ipoteca giudiziale scoperta dopo compromesso

[massidit]

Vi sottopongo la mia situazione per poter avere un consiglio.
Stiamo comprando casa da privati (tramite agenzia) e abbiamo fatto un compromesso a giugno versando come caparra il 10% dell'importo della casa e fissando la data per l'atto entro fine luglio.
Pochi giorni prima della data fissata per l'atto, il notaio ci avvisa che il rogito non poteva essere fatto perché sulla casa era presente una ipoteca giudiziale (iscritta prima della data del compromesso). La versione dei proprietari è la seguente: avevano, in seguito al fallimento di un'azienda di cui il proprietario era socio, un debito nei confronti della banca. Avevano trovato un accordo verbale per poter rientrare del debito ratealmente e la banca aveva promesso (sempre verbalmente) di non aprire nessuna ipoteca. Evidentemente qualcosa è andato storto e la banca l'ipoteca l'ha aperta. Questa versione giustificherebbe il fatto che i proprietari non ci avessero detto nulla, pensando che la questione fossa risolta.
Il debito ammonta a circa il 30% del valore della casa. I proprietari non hanno al momento la somma per ripagarlo e, inoltre, vorrebbero riuscire a contrattare con la banca per riuscire a farsi fare uno "sconto" sul debito.
Noi abbiamo la necessità di entrare nella casa entro fine agosto (iscrizione a scuola per i figli, contratto di affitto che termina, etc) e quindi volevamo concordare con i proprietari una immissione in possesso per tale data, aspettando che si risolvesse la questione sull'ipoteca. L'avvocato che segue i proprietari ci ha proposto che, a fronte di una scrittura privata in cui si concede il possesso, versassimo un acconto pari al 20% del prezzo della casa in modo da far avere ai proprietari l'intera somma per estinguere il debito e togliere l'ipoteca. Tale somma è stata richiesta a titolo di acconto e non di caparra per evitare di far pagare al proprietario il doppio sull'intera somma a fronte di un eventuale recesso da parte sua.
Vorrei capire a che rischi vado incontro con un'operazione di questo tipo. Avrei preferito versare l'acconto una volta che l'accordo fosse stato raggiunto tra proprietario e banca, ma l'avvocato insisteva perché fosse versato contestualmente alla scrittura privata (una sorta di do ut des, anche se in difetto sono loro).
Scusate per la lunghezza del post ma non sono riuscito a sintetizzare più di così.
Vi ringrazio per qualsiasi suggerimento vorrete darmi.

 

[MIAOMIAO]

normalmente nel compromesso ( che mi auguro tu abbia registrato) il venditore si impegna a consegnare l'immobile alla data del rogito libero da ipoteche, pesi e quant'altro. Secondo me, alla scadenza concordata per il rogito, potresti richiedere la risoluzione del contratto richiedendo il doppio della caparra da te versata, essendo il venditore inadempiente sia per quanto riguarda il rispetto dei termini sia per aver taciuto la reale situazione dell'immobile. Potresti anche coinvolgere l'agenzia: bastava una semplice visura per accorgersi della presenza della suddetta ipoteca.

 

[Immobiliare Carlotta]

meglio trovare l'accordo conla banca

Visto i problemi dei venditori ritengo che richiedere il doppio delle somme versate sia alquanto difficile (non hanno soldi per estinguere l'ipoteca).
Io ho risolto un caso analogo (però il mio cliente era avvisato dell'ipoteca) parlando conla banca e facendola partecipare al rogito il notaio stipulò conla lettera di assenso alla cancellazione e ilpagamento fu diviso fra banca e venditore.

consiglio chiedi al direttore della figliale come bisogna fare.

saluti
Alby

 

[massidit]

Grazie delle risposte e dei consigli.
Il notaio mi aveva detto che non era possibile cancellare l'ipoteca contestualmente al rogito, mentre l'avvocato del proprietario mi ha detto che è possibile. Ma proprio questo mi fa sospettare. Se è possibile estinguerla contestualmente al rogito, che senso ha che io anticipi questi soldi al proprietario a titolo di acconto? Posso consegnarli direttamente alla banca al momento dell'atto.

 

[Antonello]

Posso consegnarli direttamente alla banca al momento dell'atto.

Giusta ed unica operazione.

 

[buletti francesco]

mi risulta ke dopo accordi preliminari tra avvocato banca notaio ecc ci si puo trovare al rogito con il tutto ben definito ... farsi dare il doppio caparra in queti casi mi sembra un impresa costosa e molto poco conclusiva forse dopo anni.... e davanti un eventuale fallimento non ti vedrei nei creditori privilegiati .. però

 

[abellocorporation]

Ciao
Affinchè tu possa essere tutelato devi fare in modo che il creditore sia presente all' atto dove attraverso il pagamento del debito vantato, ti rilasci una dichiarazione scritta in presenza del notaio con la dicitura che è stato integralmente soddisfatto e nulla più ha a che pretendere.

Fatti rilasciare dal creditore un conteggio estintivo finale scritto.
Pianifica tutto in modo che tu paghi il creditore e il proprietario all' atto notarile davanti al notaio attraverso una ripartizione assegni. Mi sembra che tu debba stupulare l'atto in tribunale, non voglio sbagliarmi.
Il creditore ti rilascerà la dichiarazione di estinzione debito.
Poi vai a fare la cancellazione dell' ipoteca.
Tutti i costi relative alla cancellazione dellì' ipoteca etc, sono a carico del venditore salvo accordi...

 

[Lidia56]

Salve a tutti,
sono nuova e spero di collaborare e di essere istruita nei mille argomenti sulla proprietà e sui passaggi di proprietà. Buon ferragosto a tutti.

 

[giorsi68]

Vorrei capire a che rischi vado incontro con un'operazione di questo tipo. Avrei preferito versare l'acconto una volta che l'accordo fosse stato raggiunto tra proprietario e banca, ma l'avvocato insisteva perché fosse versato contestualmente alla scrittura privata (una sorta di do ut des, anche se in difetto sono loro).

La vendita di un immobile ipotecato è assolutamente possibile e non presenta particolari formalità diverse dal benestare del creditore alla cancellazione dell'ipoteca.
Ovviamente sia nel preliminare che nel definitivo occorrerà subordinare (nell'interesse del compratore e per evitare problemi) il perfezionamento dell'accordo all'effettiva cancellazione del vincolo che è comunque successiva e condizionata al pagamento del corrispettivo della vendita.
Di solito il compratore lascia a mani del notaio rogante in deposito fiduciario, l'importo pari alla somma necessaria per la cancellazione delle ipoteche.
Un'assistenza legale è consigliabile.
Saluti

 

[Mimi]

Ecco come è stata risolta una situazione "sospettosa" poi rilevatosi vera, identica al caso di Massidit, basta che il notaio applica la legge (è lo può fare, come ha preteso e fatto il mio notaio) una legge fatte per le banche ma che può essere richiesta e fatta applicare anche dai singoli privati, (argomento già discusso su immobilio).
Il responsabile della banca, dopo aver preso accordi con notaio toglie l'ipoteca, ed il giorno dopo sarà presente anche Lui dal notaio che fa l'atto (cosa che il notaio ha preteso come un elemento essenziale per poter procedere) in modo che il giorno dell'atto non fosse presente nessuna ipoteca.
Fatto l'atto, il notaio trattiene i 2 assegni (uno corrispondente alla somma cha la banca avanza per l'estinzione del debito per il quale si era scritta l'ipoteca, ed un secondo assegno corrispondente al resto della somma da pagare per l'acquisto della casa).
Dopo 10 giorni lavorativi (oppure 15 gg. non ricordo esattamente) il notaio chiama il responsabile della banca e gli consegna l'assegno per estinguerte il debito, poi chiama il proprietario che ha venduto e gli consegna il secondo assegno).
Perchè attuare questa procedura?
Perchè la legge dice che l'atto si concretizza dopo xx giorni dal suo deposito, cioè oggi il notaio fa la visura e non risultano ipoteche, fa l'atto ed il giorno dopo lo deposita, in questi fatidici 10 o 15gg è possibile la trascrizione di un'altra ipoteca giudiziale che prevale e quindi il compratore si troverà peggio di prima.
Trascorsi questi giorni, l'atto si è concretizzato e quindi nessuno potrà più pretendere alcunchè, il notaio fa un'altra visura e l'acclude all'atto, solo ora potrà consegnare tranquillamente gli assegni ai leggittimi propretari.
Un ultima informazione, attenzione che la vendita (cioè i soldi scritti nell'atto per l'acquisto della casa) sia verosimile al valore di mercato, altrimenti, in casi come questi si rschia che la casa venga "sequestrata" cioè che il giudice fallimentare potrà dimostrare che una casa del valore di mercato di 300.000€ sia stata venduta a 200.000€ quindi pretende da chi ha acquistato quella differenza pari a 100.000€ da collocare come parte capitale nel fallimento.
Spero di essere stao abbastanza chiaro nel procedimento adottato dal mio notaio.
P.S. Il sequestro può avvenire entro 2 anni dalla data dell'atto di compravendita.