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  1. massidit

    massidit Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vi sottopongo la mia situazione per poter avere un consiglio.
    Stiamo comprando casa da privati (tramite agenzia) e abbiamo fatto un compromesso a giugno versando come caparra il 10% dell'importo della casa e fissando la data per l'atto entro fine luglio.
    Pochi giorni prima della data fissata per l'atto, il notaio ci avvisa che il rogito non poteva essere fatto perché sulla casa era presente una ipoteca giudiziale (iscritta prima della data del compromesso). La versione dei proprietari è la seguente: avevano, in seguito al fallimento di un'azienda di cui il proprietario era socio, un debito nei confronti della banca. Avevano trovato un accordo verbale per poter rientrare del debito ratealmente e la banca aveva promesso (sempre verbalmente) di non aprire nessuna ipoteca. Evidentemente qualcosa è andato storto e la banca l'ipoteca l'ha aperta. Questa versione giustificherebbe il fatto che i proprietari non ci avessero detto nulla, pensando che la questione fossa risolta.
    Il debito ammonta a circa il 30% del valore della casa. I proprietari non hanno al momento la somma per ripagarlo e, inoltre, vorrebbero riuscire a contrattare con la banca per riuscire a farsi fare uno "sconto" sul debito.
    Noi abbiamo la necessità di entrare nella casa entro fine agosto (iscrizione a scuola per i figli, contratto di affitto che termina, etc) e quindi volevamo concordare con i proprietari una immissione in possesso per tale data, aspettando che si risolvesse la questione sull'ipoteca. L'avvocato che segue i proprietari ci ha proposto che, a fronte di una scrittura privata in cui si concede il possesso, versassimo un acconto pari al 20% del prezzo della casa in modo da far avere ai proprietari l'intera somma per estinguere il debito e togliere l'ipoteca. Tale somma è stata richiesta a titolo di acconto e non di caparra per evitare di far pagare al proprietario il doppio sull'intera somma a fronte di un eventuale recesso da parte sua.
    Vorrei capire a che rischi vado incontro con un'operazione di questo tipo. Avrei preferito versare l'acconto una volta che l'accordo fosse stato raggiunto tra proprietario e banca, ma l'avvocato insisteva perché fosse versato contestualmente alla scrittura privata (una sorta di do ut des, anche se in difetto sono loro).
    Scusate per la lunghezza del post ma non sono riuscito a sintetizzare più di così.
    Vi ringrazio per qualsiasi suggerimento vorrete darmi.
     
  2. MIAOMIAO

    MIAOMIAO Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    normalmente nel compromesso ( che mi auguro tu abbia registrato) il venditore si impegna a consegnare l'immobile alla data del rogito libero da ipoteche, pesi e quant'altro. Secondo me, alla scadenza concordata per il rogito, potresti richiedere la risoluzione del contratto richiedendo il doppio della caparra da te versata, essendo il venditore inadempiente sia per quanto riguarda il rispetto dei termini sia per aver taciuto la reale situazione dell'immobile. Potresti anche coinvolgere l'agenzia: bastava una semplice visura per accorgersi della presenza della suddetta ipoteca.
     
  3. Immobiliare Carlotta

    Immobiliare Carlotta Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    meglio trovare l'accordo conla banca

    Visto i problemi dei venditori ritengo che richiedere il doppio delle somme versate sia alquanto difficile (non hanno soldi per estinguere l'ipoteca).
    Io ho risolto un caso analogo (però il mio cliente era avvisato dell'ipoteca) parlando conla banca e facendola partecipare al rogito il notaio stipulò conla lettera di assenso alla cancellazione e ilpagamento fu diviso fra banca e venditore.

    consiglio chiedi al direttore della figliale come bisogna fare.

    saluti
    Alby
     
  4. massidit

    massidit Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie delle risposte e dei consigli.
    Il notaio mi aveva detto che non era possibile cancellare l'ipoteca contestualmente al rogito, mentre l'avvocato del proprietario mi ha detto che è possibile. Ma proprio questo mi fa sospettare. Se è possibile estinguerla contestualmente al rogito, che senso ha che io anticipi questi soldi al proprietario a titolo di acconto? Posso consegnarli direttamente alla banca al momento dell'atto.
     
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  5. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Giusta ed unica operazione.
     
  6. buletti francesco

    buletti francesco Membro Junior

    Agente Immobiliare
    mi risulta ke dopo accordi preliminari tra avvocato banca notaio ecc ci si puo trovare al rogito con il tutto ben definito ... farsi dare il doppio caparra in queti casi mi sembra un impresa costosa e molto poco conclusiva forse dopo anni.... e davanti un eventuale fallimento non ti vedrei nei creditori privilegiati .. però
     
  7. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Ciao
    Affinchè tu possa essere tutelato devi fare in modo che il creditore sia presente all' atto dove attraverso il pagamento del debito vantato, ti rilasci una dichiarazione scritta in presenza del notaio con la dicitura che è stato integralmente soddisfatto e nulla più ha a che pretendere.

    Fatti rilasciare dal creditore un conteggio estintivo finale scritto.
    Pianifica tutto in modo che tu paghi il creditore e il proprietario all' atto notarile davanti al notaio attraverso una ripartizione assegni. Mi sembra che tu debba stupulare l'atto in tribunale, non voglio sbagliarmi.
    Il creditore ti rilascerà la dichiarazione di estinzione debito.
    Poi vai a fare la cancellazione dell' ipoteca.
    Tutti i costi relative alla cancellazione dellì' ipoteca etc, sono a carico del venditore salvo accordi...
     
  8. Lidia56

    Lidia56 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    :) Salve a tutti,
    sono nuova e spero di collaborare e di essere istruita nei mille argomenti sulla proprietà e sui passaggi di proprietà. Buon ferragosto a tutti.
     
  9. giorsi68

    giorsi68 Ospite

    La vendita di un immobile ipotecato è assolutamente possibile e non presenta particolari formalità diverse dal benestare del creditore alla cancellazione dell'ipoteca.
    Ovviamente sia nel preliminare che nel definitivo occorrerà subordinare (nell'interesse del compratore e per evitare problemi) il perfezionamento dell'accordo all'effettiva cancellazione del vincolo che è comunque successiva e condizionata al pagamento del corrispettivo della vendita.
    Di solito il compratore lascia a mani del notaio rogante in deposito fiduciario, l'importo pari alla somma necessaria per la cancellazione delle ipoteche.
    Un'assistenza legale è consigliabile.
    Saluti
     
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  10. Mimi

    Mimi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ecco come è stata risolta una situazione "sospettosa" poi rilevatosi vera, identica al caso di Massidit, basta che il notaio applica la legge (è lo può fare, come ha preteso e fatto il mio notaio) una legge fatte per le banche ma che può essere richiesta e fatta applicare anche dai singoli privati, (argomento già discusso su immobilio).
    Il responsabile della banca, dopo aver preso accordi con notaio toglie l'ipoteca, ed il giorno dopo sarà presente anche Lui dal notaio che fa l'atto (cosa che il notaio ha preteso come un elemento essenziale per poter procedere) in modo che il giorno dell'atto non fosse presente nessuna ipoteca.
    Fatto l'atto, il notaio trattiene i 2 assegni (uno corrispondente alla somma cha la banca avanza per l'estinzione del debito per il quale si era scritta l'ipoteca, ed un secondo assegno corrispondente al resto della somma da pagare per l'acquisto della casa).
    Dopo 10 giorni lavorativi (oppure 15 gg. non ricordo esattamente) il notaio chiama il responsabile della banca e gli consegna l'assegno per estinguerte il debito, poi chiama il proprietario che ha venduto e gli consegna il secondo assegno).
    Perchè attuare questa procedura?
    Perchè la legge dice che l'atto si concretizza dopo xx giorni dal suo deposito, cioè oggi il notaio fa la visura e non risultano ipoteche, fa l'atto ed il giorno dopo lo deposita, in questi fatidici 10 o 15gg è possibile la trascrizione di un'altra ipoteca giudiziale che prevale e quindi il compratore si troverà peggio di prima.
    Trascorsi questi giorni, l'atto si è concretizzato e quindi nessuno potrà più pretendere alcunchè, il notaio fa un'altra visura e l'acclude all'atto, solo ora potrà consegnare tranquillamente gli assegni ai leggittimi propretari.
    Un ultima informazione, attenzione che la vendita (cioè i soldi scritti nell'atto per l'acquisto della casa) sia verosimile al valore di mercato, altrimenti, in casi come questi si rschia che la casa venga "sequestrata" cioè che il giudice fallimentare potrà dimostrare che una casa del valore di mercato di 300.000€ sia stata venduta a 200.000€ quindi pretende da chi ha acquistato quella differenza pari a 100.000€ da collocare come parte capitale nel fallimento.
    Spero di essere stao abbastanza chiaro nel procedimento adottato dal mio notaio.
    P.S. Il sequestro può avvenire entro 2 anni dalla data dell'atto di compravendita.
     
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  11. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    i giorni in questione sono 20
     
  12. massidit

    massidit Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie mille della risposta. Mi sembra che la soluzione ci permetta di essere considerevolmente sicuri. Solo qualche dubbio.
    La banca accetta di togliere l'ipoteca prima di aver visto i soldi?
    Inoltre per comprare casa sto richiedendo un mutuo (con Mutuo Arancio) e mi hanno detto che non possono concedere il mutuo finchè l'ipoteca non è stata tolta e si aspettano quindi una lettera del notaio che riporti la cancellazione dell'ipoteca.
    Come fare in questo caso?

    Grazie

    Massimo
     
  13. Mimi

    Mimi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    La banca ha fatto "orecchie da mercante" non era intenzionata ad eliminare l'ipoteca, fino all'ultimo giorno, solo dopo aver parlato direttamente con il notaio, ha eliminato l'ipoteca cosi che il giorno dell'atto, il notaio ha fatto un'ultima verifica. Cosa si siano detti e quali accordi/garanzie ha dato il mio notaio al responsabile della banca non lo so, ma con certezza ti posso assicurare che la procedura è stata questa ( Fa presente al tuo Notaio questo, lui saprà certamente come fare per te ):
    Il responsabile della banca dopo essersi sentito con il mio notaio toglie l'ipoteca, il giorno dopo facciamo l'atto, ed era presente anche un responsabile della banca che mi ha concesso il mutuo, tutti gli attori presenti sapevano esattamente cosa e quale procedura stava adottanto il notaio dato che lo stesso ne aveva già parlato singolarmente con gli stessi.
    Il notaio fa l'atto di compravendita tra il costruttore venditore e mio figlio che comprava, il responsabile della banca che ha concesso il mutuo consegna al notaio l'assegno intestato al costruttore, ed il notaio lo trattiene a se non consegnandolo al costruttore/venditore, poi fa l'atto tra mio figlio e la banca che ha erogato il mutuo. Il giorno dopo il notaio trascrive l'atto e dopo circa 15 giorni, e verificato che nuulla si era trascritto "eventuale ipoteca prgiudizievole" cioè quando l'atto si è concretizzato, convoca il costruttore/venditore ed il responsabile della banca che aveva tolto anticipatamente l'ipoteca. Fa firmare l'assegno "la girata" al costruttore/venditore dato che era a Lui intestato e poi lo consegna al responsabile della banca il quale intasca l'assegno e va via insieme al costruttore venditore. A quel punto l'assegno è oramai di proprietà della banca, e cosa sia successo dopo nonh mi è dato di sapere.
     
  14. massidit

    massidit Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vi volevo aggiornare sull'andamento della situazione che vi ho sottoposto.
    La buona notizia è che da due giorni siamo entrati nella casa nuova dopo aver stipulato una scrittura privata in cui i proprietari ci concedevano il possesso.
    Per quanto riguarda invece la chiusura dell'ipoteca, stiamo aspettando che i proprietari trovino l'accordo con la banca. Abbiamo però capito il motivo per cui i proprietari non vogliono che la chiusura dell'ipoteca avvenga contestualmente al rogito. In pratica, se la banca venisse a sapere che stanno vendendo casa, non gli concederebbe mai alcuno sconto sulla cifra che devono versare per la chiusura dell'ipoteca. Loro vorrebbero quindi prima chiudere l'ipoteca (e per farlo hanno bisogno di un'altra cifra da parte nostra a titolo di acconto) e poi, una volta chiusa l'ipoteca, si potrà arrivare all'atto.
    Io posso capire la loro richiesta e il rapporto finora tranquillo che abbiamo con i proprietari mi spingerebbe anche ad accettarla. Il mio dubbio è che ci stiamo esponendo, aumentando il nostro rischio, solamente per venire incontro ad una esigenza del proprietario (riuscire a risparmiare sui soldi che deve alla banca) senza però aver nulla in cambio.

    Cosa fareste al posto mio?

    Grazie a tutti

    Massimo
     
  15. Mimi

    Mimi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    A molti sembrerà strano quello che ti stò per scriverti ma tu prova a chiedere consiglio all'avvocato, non so se anche al notaio, la scrittura privata va bene falla pure ma secondo me in caso di problematiche lascia il tempo che trova..... avvocati, citazioni in giudizio ecc. ecc.
    Il mio consiglio e quello di farti firmare da entrambi i proprietari delle cambiali, per un corrispettivo doppio di quello che gli darai, con una scadenza molto breve, cioè approssimativamente al tempo che occorre per eliminare l'ipoteca.
    Perchè le cambiali :domanda:
    Al momento dell'incasso se non pagate vanno in protesto con tutte le conseguenze che ne derivano oltre al fatto di essere maggiormente tutelato al fine del rientro dei tuoi soldi, cosa molto ma molto diversa per un assegno non pagato (assegno a vuoto) oppure per far rispettare una scrittura privata. Visto che tu sei stato disponibile nel cercare di risolvere la loro problematica, altrettanto dovrebbero essere loro nel firmarti queste cambiali, se non lo fanno.......... tranne tu le conclusioni.
     

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