Irregolarità urbanistica accertata dopo il rogito

[tizzle]

Buongiorno a tutti,
vi vorrei chiedere un consiglio, in particolare vorrei sapere su chi ricadono le responsabilità di un irregolarità urbanistica accertata dal nuovo proprietario dopo il rogito.
Nello specifico, il nuovo prorietario in occasione di un piano casa ha riscontrato l'assenza di un frazionamento, a tal proposito il Comune ha interrotto il procedimento chiedendo venga prima sanata tale anomalia per poi successivamnte sbloccare la pratica "piano casa".
A questo punto tutti gli oneri aggiuntivi, mi chiedo se fosse giusto farli ricadere sul nuovo proprieatario, dopo che lo stesso ha pagato un agenzia immobiliare, un notaio e un perito di una banca che ha concesso un mutuo.
Dato che il vecchio proprietario fa orecchie da mercante vorrei conoscere il vostro pensiero.
Grazie.

 

[alessandro66]

La cosa più strana è che non l'abbia notato il perito della banca...notaio e agenzia non sono competenti in materia urbanistica e non sono tenuti a verificare tali aspetti salvo specifico incarico, il notaio poi, si rimette alle dichiarazioni del venditore, così come l'agenzia anche se...con l'esperienza determinate cose si notano a colpo d'occhio. Se l'agenzia sapeva è citabile per danni, altrimenti ha la coscienza pulita. Il venditore è l'unico che ha l'obbligo di garantire la regolarità e vendibilitá di quanto sta alienando quindi è passibile penalmente per falsa dichiarazione in atto pubblico e l'atto può essere dichiarato nullo in quanto, a norma di legge lo è ma ci vuole la sentenza del giudice. Domanda...come è possibile non accorgersi che un frazionamento di fatto non abbia la documentazione conforme? Almeno al rogito dev'essere uscita fuori una planimetria catastale...

 

[tizzle]

Il punto è quello, a livello catastale la planimetria è perfetta, solo in un secondo momento quando sono andati a prendere il progetto iniziale del palazzo (comprese tutte le varianti) si sono resi conto che già dal primo rogito non era stato effettuato un frazionamento di un appartamento, risultando così a livello urbanistico 1 sola unità abitativa ma di fatto e al catasto sono 2 unità distinte. Parliamo degli anni 60 e i vecchi proprietari non se saranno nenache accorti. Pensandoci su, devo dire che difficlmente quando si acquista si chiede il progetto della palazzina o dell'appartamento.

 

[Bagudi]

Gli abusi risalenti agli anni '50 e '60 all'atto della costruzione o subito dopo sono molto frequenti...

Hai acquistato dopo il 2010 o prima ?

Il problema è che la legge 122/2010 detta "sulla conformità catastale " dice che:

L’art. 19, comma 14, D.L. n.78/10, convertito con modificazioni dalla L. n. 122/10, dispone che “All’articolo 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, è aggiunto il seguente comma: «1-bis. Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari.»”.

Quindi, essendo un immobile vecchio, ed essendo la planimetria catastale perfetta, probabilmente non è stato fatto il controllo urbanistico in Comune...

 

[tizzle]

L'immobile è stato acquistato ad ottobre 2010, e in effetti anche secondo me non è stato fatto il controllo al Comune. Di qui il mio quesito, esistono delle colpe? se si, di chi sono? Esiste la possibilità di rivalsa?
Grazie per le risposte

 

[alessandro66]

Secondo me il perito ha come minimo peccato di negligenza perché ha preso per buono il catasto e non ha verificato lo strumento urbanistico...se l'acquisto è stato effettuato a ottobre, la norma della nullità era già in vigore perché è di luglio...e comunque il venditore è responsabile...

 

[mata]

La cosa più strana è che non l'abbia notato il perito della banca...notaio e agenzia non sono competenti in materia urbanistica e non sono tenuti a verificare tali aspetti salvo specifico incarico, il notaio poi, si rimette alle dichiarazioni del venditore, così come l'agenzia anche se...con l'esperienza determinate cose si notano a colpo d'occhio. Se l'agenzia sapeva è citabile per danni, altrimenti ha la coscienza pulita. Il venditore è l'unico che ha l'obbligo di garantire la regolarità e vendibilitá di quanto sta alienando quindi è passibile penalmente per falsa dichiarazione in atto pubblico e l'atto può essere dichiarato nullo in quanto, a norma di legge lo è ma ci vuole la sentenza del giudice. Domanda...come è possibile non accorgersi che un frazionamento di fatto non abbia la documentazione conforme? Almeno al rogito dev'essere uscita fuori una planimetria catastale...

I periti delle Banche fanno le perizie a 100/200 euro + IVA lorde e quindi le fanno come se non le facessero.

 

[alessandro66]

I periti delle Banche fanno le perizie a 100/200 euro + IVA lorde e quindi le fanno come se non le facessero.

I periti delle banche...che poi non sono "delle banche" ma professionisti esterni ai quali si affidano le banche, prendono 100/200 euro perché solitamente fanno parte di una sorta di cooperativa che agisce in convenzione e quindi il costo della parcella è più bassa rispetto a quanto chiederebbero fuori convenzione...detto questo, è sempre un professionista con determinate responsabilità che assevera e presenta la propria relazione alla banca, quindi non può permettersi di espletare il proprio incarico in modo superficiale con la scusa del basso compenso...se prendi in mano una planimetria catastale e relativa visura, dalla quale si evince la variazione (perchè dev'essere per forza riportata, altrimenti significa che all'epoca ci fu il magheggio...), la prima cosa da fare è controllare come si è arrivati alla variazione....poche storie!

 

[mata]

Non è solo per la variazione ... i controlli urbanistici vanno fatti anche perchè incidono sia sul trasferimento che sul valore. Comunque almeno qui ci sono banche che li esentano dalle verifiche edilizie

 

[alessandro66]

Non è solo per la variazione ... i controlli urbanistici vanno fatti anche perchè incidono sia sul trasferimento che sul valore. Comunque almeno qui ci sono banche che li esentano dalle verifiche edilizie

Bhe, se è stato esentato è altro discorso, ovviamente...ma è un controsenso...cioè, la banca si da la zappa sui piedi?