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  1. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Alla luce dell'ultimo decreto che prevede l'obbligo della conformità fra stato di fatto dell'immobile oggetto di compravendita e le planimetrie catastali, pena nullità dell'atto, la conformità urbanistica (o RTN) diventerà un documento sempre più importante. In certe città è già obbligatoria da tempo (i notai senza non rogitano), ma non dappertutto: alcuni colleghi in recenti post hanno chiesto di cosa si tratta esattamente.
    Lo vogliamo spiegare nello specifico?
    - chi la paga?
    - quali sono i costi approssimativi?
    - da chi può essere redatta?
    :stretta_di_mano:
     
  2. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    copiata e incollata.........si evince come sia sempre più necessario stabilire i limiti tra mediatore e tecnico.........


    LA CONFORMITÀ URBANISTICA
    Problema forse tra i più importanti per chi acquista casa, è quello di verificare la conformità alle vigenti leggi urbanistiche dell'abitazione da acquistare. Si tratta di aspetto che non può essere in nessun modo sottovalutato per i notevoli riflessi economici che ne derivano. Ciascun fabbricato, per poter essere costruito, necessita di un apposito provvedimento comunale che ne autorizzi l'edificazione: è la licenza edilizia o la concessione edilizia. Per ottenere detto provvedimento, il progettista ha dovuto depositare presso l'Ufficio Tecnico del Comune ove è posto il fabbricato, il progetto cd. esecutivo del medesimo. Durante l'attività edificatoria, l'impresa dovrà eseguire in ogni particolare il progetto approvato e allegato alla concessione edilizia (salvo eventuali varianti approvate a loro volta dal Comune e comunque autorizzate sempre da licenza o concessione edilizia). Una volta ultimata la costruzione, essa andrà denunciata al Catasto, presso il quale verranno depositate ulteriori planimetrie, una per ciascuna unità immobiliare (appartamento, garage, cantine, etc). Quando si acquista una casa, pertanto, avremo tre diverse rappresentazioni di essa, che dovranno tutte coincidere tra loro:

    quella reale derivante dallo stato di fatto (cioè la casa come la vedete);
    quella derivante dalla planimetria allegata al progetto e reperibile presso l'Ufficio Tecnico del Comune;
    quella derivante dalla planimetria catastale.
    Tuttavia, potranno derivarci problemi solo nel caso che la situazione rappresentata dalla planimetria allegata al progetto sia sostanzialmente difforme dallo stato di fatto (per es.: ci sia un balcone ora verandato oppure ci sia una stanza in più, un soppalco o sia sostanzialmente diversa la distribuzione degli spazi interni, etc). Tutti questi lavori potrebbero essere stati eseguiti sulla base di una nuova concessione o una speciale autorizzazione, oppure potrebbero essere stati eseguiti senza alcun "permesso" e poi condonati (vi è stato un condono nel 1985 e un altro nel 1994). Oppure, ancora, effettuati senza alcun provvedimento e mai condonati. In quest'ultimo caso, potremmo avere brutte sorprese sia nel caso volessimo effettuare lavori nell'abitazione che necessitano di un provvedimento urbanistico, sia qualora volessimo vendere l'abitazione acquistata. Infatti, a seconda della gravità dell'abuso potremo trovarci di fronte ad un bene addirittura incommerciabile (cioè non vendibile!), oppure, nei casi meno gravi, ad un bene che, per essere regolare deve essere oggetto di un apposito provvedimento rilasciato dal Comune. E il più delle volte verso il pagamento di oneri anche di forte entità.
    Nell'attuale sistema legislativo, non è previsto un controllo veramente efficace di tale importante aspetto. Si prevede, infatti, che il venditore abbia solo l'obbligo di dichiarare sotto la propria responsabilità, nel rogito notarile, la conformità urbanistica dell'immobile. Ma il più delle volte egli stesso non è al corrente dell'effettiva situazione urbanistica o la sottovaluta (anche perché vuole vendere, e tutti gli eventuali oneri sarebbero a suo carico come attuale proprietario).
    E' pertanto fortemente consigliabile effettuare attraverso un ottimo tecnico (normalmente un geometra) il controllo della regolarità urbanistica dell'immobile e, eventualmente, porre a carico del venditore (che nella proposta di acquisto e, dopo, nel preliminare, ha assicurato la conformità) la cura e le spese delle conseguenti pratiche di regolarizzazione.
    Si tratta, ad ogni buon conto di materia assai complessa, nella quale la normativa nazionale si interseca con le prescrizioni regolamentari comunali e con la prassi locale. Affidatevi, pertanto ad un ottimo tecnico e seguite i suoi consigli, spesso frutto di esperienza e di pratica nel settore più che di pedissequa osservanza delle disposizioni di legge.
    Per quanto attiene, infine, alla planimetria catastale, essa potrà essere cambiata in ogni momento mediante la presentazione di una semplice domanda di variazione da parte di un tecnico. Essa, comunque, comporta la spesa dell'onorario del tecnico, la quale sarà a carico del venditore se la variazione è necessaria per riportare la situazione catastale in perfetta coincidenza con quella di fatto e urbanistica.
     
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  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non so se vi siete resi conto che, con l'introduzione delle nuove normative, i tecnici hanno il lavoro assicurato per anni :rabbia::risata:

    E a noi quando ci danno qualche normativa che ci renda indispensabili :domanda::domanda::domanda::domanda::domanda::domanda:

    Silvana
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma chi la deve pagare?
    I costi?
    e soprattutto chi la può fare?
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Secondo me, sarebbe giusto che la pagasse il venditore, magari facendo un forfait con l'ACE.

    I costi, più bassi possibile, visto che se ne farebbero tante.

    Chi la può fare ? Ovviamente i tecnici abilitati a gestire pratiche tecniche, catastali,ecc.

    Sicuramente, noi no !!!:basito:

    Silvana
     
  6. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    A Firenze la fa' il tecnico del venditore, per un 3 vani di 60 mq. costa circa 500 euro ma normalmente (in mancanza di convenzioni particolari con qualche Agenti Immobiliari) chiedono intorno a 800 euro.

    Il problema che abbiamo è che di Tecnici che su questo argomento sanno quello che dicono ce ne sono veramente pochi, i piu' prendono l'incarico e poi improvvisano.

    La procedura prevede un sopralluogo in casa,
    il reperimento della provenienza
    il controllo catastale
    il controllo urbanistico c/o Comune
    Stampano tutto e se siete fortunati va' bene alla seconda (alla prima viene fuori sempre un casino).

    Aggiunto dopo 1 :

    vi si aprira' un Mondo...............di burocrazia asfissiante..........pero' è utile.:shock:
     
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  7. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ..uhmmmmm io proporrei di far fare un nuovo corso ai mediatori (a pagamento) per poter informare il venditore a chi rivolgersi per farsi "pelare", chiaramente da parte nostra tutto gratuitamente (troppo difficile "insegnare" art 1756) ......già già del resto i corsi che abbiamo fatto non sono serviti finora a questo scopo??????........

    .........se Seroli non và al potere difficile sarà la vita del mediatore europeo..............:risata::risata::risata:
     
  8. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In questi giorni mi sto' accorgendo che a causa del mio carattere, la mia carriera di mediatore, non sara' molto lunga......sono stanco di tollerare la mediocrita'.............in realta' gli Agenti Immobiliari per il lavoro che fanno, sono dei veri Eroi.

    Quindi.....non credo che andro' mai al potere............:occhi_al_cielo:
     
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  9. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ...dalle foto pubblicate nel forum il fisico del" presidente " c'è, devi solo aver pazienza .......:D:D:D

    ..........................suvvia ognuno di noi è mediocre in qualcosa un pò di tolleranza .....:risata::risata::risata:
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Tecnico venditore ok. Ma da noi la metratura non influisce e il costo è intorno ai 450euro.
    Io le faccio fare da 10 anni, ma secondo me molti colleghi sono un pò 'acerbi' su questo discorso...
    Oltre a geometri, architetti ed ingegneri c'è altra categoria che puo redigerla: quando si parrla di periti cosa s'intende?
    Un AI iscritto all'albo CTU può fare una conformità urbanistica? non riesco a trovare riscontri...
     
  11. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ........mai sentito che Agenti Immobiliari ctu possa farlo, se è cosi siamo proprio alla "follia"......:shock::shock::shock:
     
  12. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    se le dovessi fare io di persona, :D:D:D io certificherei anche come "a norma" anche i tombini delle fogne pur di vendere :risata::risata::risata::risata:
     
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  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Probabile....
    Ma quando si parla di tecnici, si dice geometri, architetti, ingegneri e si parla di periti... Un esempio pratico di perito abilitato?
    Ho fatto la domanda del ctu perchè ho letto che in un incarico dato da un giudice ad un ctu, il giudice stesso gli chiedeva di redigere una conformità urbanistica ed allora mi è sorto il dubbio. :domanda:
     
  14. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    perito edile.
     
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  15. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    .....ergo , fà il mediatore o il perito edile????
     
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    secondo me non era un 'tecnico', ma me la rivado a cercare..
     
  17. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    io ne ho visto uno che si qualificava come perito edile, non so' altro, ma non era Agenti Immobiliari
     
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  18. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Il Notariato della Regione E.R. in occasione di un convegno a Rimini ha proposto il c.d. " R.T.P - Referto Tecnico Preventivo" !
    Per conto del mio collegio regionale Fiaip ho in corso uno studio e la raccolta delle esperienze in altre citta', per poi prendere posizione come agenti immobiliari.
    Avete notizie che in altri collegi notatile richiedono tale referto sulle conformita' prima di stipulare una compravendita ?
     

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