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  1. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    ll prezzo delle case in Italia è franato negli ultimi 8 anni ma adesso il loro valore sembra stabilizzarsi su degli importi molto più “umani”, le compravendite non sono ancora ripartite con passo deciso e spedito ma si è osservato un incoraggiante moto ondoso in aumento nel numero dei contratti, la terribile crisi finanziaria ed economica mondiale dell’ultimo decennio pare ormai solo un brutto ricordo...Il PIL dell' Italia sembra si sia ridestato dal sopore profondo nel quale era sprofondato ma, soprattutto, il tasso dei mutui bancari si conferma accessibile e benigno verso chi vuol concludere una compravendita immobiliare.
    Sono tuttora presenti fattori negativi che condizioneranno ancora a lungo la vitalità del mercato immobiliare: preoccupante declino demografico, mercato del lavoro dominato da un' area sempre più vasta di precarietà, imposte sugli immobili gravose se non proprio odiose per una parte consistente di proprietari.

    Mi interessa porre una domanda agli esperti immobiliari inscritti su Immobilio i quali sono forniti di una percettibilità particolare, idonea ad auscultare con attenzione diagnostica e competenza clinica il battito profondo del mercato italiano degli immobili: ci sono ancora cittadini italiani intraprendenti e soggetti stranieri determinati, disposti ad investire somme sostanziose sugl'immobili siti nella Penisola al fine di destinarli a reddito?
    Il recente e statisticamente apprezzabile sviluppo, soprattutto nelle grandi e medie città d’arte italiane, del fenomeno del Bed and Breakfast e di altri tipi di alloggio turistico economico, contribuirà con la sua parte alla crescita e al consolidamento dell’ investimento immobiliare reddituale?
    Quali sono i segnali e le indicazioni che giungono dal Pianeta Italia?

    Grazie.
     
    Ultima modifica: 19 Marzo 2018
  2. CheCasa!

    CheCasa! Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Personalmente non considero la locazione a mo' di B&B come sistema per mettere a reddito gli immobili residenziali. E' un vero e proprio lavoro che occupa molto tempo e richiede una sua professionalità. Si tratta a tutti gli effetti di un'attività, che può essere svolta anche come secondo o terzo lavoro ma che non rimane in piedi "da sola". D'altro canto è vero anche che si potrebbe configurare come una opportunità di lavoro soprattutto per i giovani, capaci di gestire con maggior capacità gli strumenti informatici e più orientati verso la conoscenza delle lingue straniere.

    Gli immobili che possono essere messi a reditto senza che ciò comporti un impegno sostanziale (e quindi, in parte, equivalenti a quello che potrebbe essere l'investimento finanziario) dovrebbero comunque essere collocati in zone servite e centrali.

    Il mondo del lavoro è divantato meno stanziale e spesso anche i proprietari di immobili sono "costretti" a prendere in affitto delle abitazioni per spostarsi magari di svariate centinaia di chilometri.

    La parola d'ordine è però "comodità". Se ci si sposta non lo si fa per finire nel paesino di vattelapesca. Ecco perchè dalle mie parti, gli immobili periferici rischiano di rimanere sfitti spesso per molti mesi quando si liberano e vengono locati con canoni ridotti anche del 50% rispetto a quelli delle zone centrali.

    Il mondo delle aste, di contro, offre attualmente delle possibilità di investimento molto allettanti. L'arretratezza del mercato italiano delle aste rispetto a quello presente nei mercati più evoluti, fa si che la maggior parte delle compravendite che transitino attraverso questo sistema presentino prezzi anche del 50% inferiori a quelli di mercato.

    Ecco perchè la redditività su questi immobili risulta molto elevata, con canoni annui di locazioni che possono tranquillamente attestarsi sul 10% lordo.
     
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  3. Bruno2301

    Bruno2301 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per come la penso io nel futuro il mercato delle locazioni andrà sempre meglio, fermo restando che per le compravendite avremo dai 2 ai 5 anni buoni per poi....... forse ricadere nel baratro. mentre le locazioni continueranno a tenere sia a livello di numero di contratti che di prezzi. Sono daccordo invece con il collega CheCasa! sul discorso delle locazioni brevi le quali per dare una buona rendita hanno bisogno di tempo da dedicare e quindi ottimo servizio e non può essere fatto come un secondo lavoro perchè il gioco non varrebbe la candela. Detto questo al momento il mattone rimane comunque uno dei pochi investimenti che ti danno una buona redditività. ovviamente in alcune zone piuttosto che in altre.
     
  4. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Quindi, secondo gli autorevoli ì pareri di CheCasa! e di Bruno2301, si affermerà nel futuro una tendenza all'investimento immobiliare selettivo e a macchia di leopardo...
    Lo credo anch'io: la casa sta perdendo progressivamente la fama di investimento sempre sicuro e redditizio, per acquisire saldamente il significato di ciò che effettivamente è sempre stato ed è: l'erogatore del servizio essenziale dell'abitare.
    Si comprerà o si locherà in futuro sempre di più una casa per andarci semplicemente ad abitare...
     
    Ultima modifica: 21 Marzo 2018
  5. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    A mio parere quando si rimane troppo a lungo "in patria" si vede una realtà filtrata, quindi si ritiene che i prezzi siano "crollati" quando non ci si rende conto che non è affatto così, e infatti a crollare anno dopo anno sono tuttora le vendite, il tutto a braccetto con la nostra situazione catastrofica.
    Lavorare un po' in altri Paesi aiuta a capire quanto gli investimenti vanno altrove e non certo in Italia e che proprio per il fatto che il mercato è defunto e orientato oramai quando va bene sugli affitti o sulla prima casa di importi modesti non si capisce come attualmente possano sussistere ancora le quotazioni fantasiose attuali.
     
  6. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Altro che investire! Gli immobili sul groppone (soprattutto quelli ereditati) sono attualmente una zavorra da cui liberarsi il più in fretta possibile!
     
  7. Bruno2301

    Bruno2301 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Da quello che vedo stando nel mercato immobiliare, è vero che hanno ricominciato ad acquistare le prime case ma ci sono anche tanti investitori che ricominciano a rifugiare ipropri risparmi nel mattone che ancora oggi da una rendita superiore a qualsiasi altro tasso di interesse possa dar un altro investimento. Questo è confermato anche dal fatto che sia i prezzi degli immobili sia i canoni d'affitto stiano risalendo, anzi in alcune zone d'italia mentre i canoni di locazione salgono i prezzi degli immobili continuano a scendere. Fate i vostri conti!!
    Certo ci sarà chi investe all'estero ma chi intende farsi un futuro o il futuro dei propri figli investe nel mattone in italia, parlavo proprio oggi con un cliente e mi diceva che al figlio invece di farlo andare in affitto gli ha comprato casa (villetta bifamiliare) per il suo futuro con mutuo! facendo un certo tipo di ragionamento che è Tutto Italiano ma a mio avviso giusto! Se voi pensate che l'italia non è ancora fallita grazie al patrimonio immobiliare privato........ qualcosa di buono l'abbiamo fatto!
     
  8. il_dalfo

    il_dalfo Membro Attivo

    Altro Professionista
    Con l'introduzione delle varie novità, negli ultimi due anni, il settore aste è stato preso abbastanza d'assedio. Attualmente è ancora redditizio per gli immobili da sistemare che si vuol andare a rivendere. Per quelli già "a posto" si presentano molte più persone e non di rado vanno a toccar prezzi che manco sul mercato libero si spende così. Per ora funziona ancora, vedremo tra 12/24 mesi se/cosa cambia.

    Per i B&B dipende dalla città più o meno turistica (analizzo il veronese): qui il boom è stato allucinante!!! i trilocali ed i bilocali di piccole dimensioni in zone centrali o prossime al centro son richiesti parecchio. I trilo principalmente in locazione, i bilo ciao: non importa che ne vuoi fare ma a qualcuno lo dai sicuramente.
    Tant'è che stanno nascendo realtà (anche a braccetto con le agenzie) di "intermediari/collaboratori" turistici che si occupano di tutte quelle attività relative all'immobile da mettere a resa b&b. Ricalcando in piccolo e più in loco i successi di Halldis.

    In zona universitaria vengono acquistati immobili di 3/4 camere (o ricavabili) per locare a studenti, questo principalmente da "nostrani" mentre da città quali Trento, Padova, un po' meno da Bologna (ma qualcuno c'è) i genitori comprano bilo o trilo ai figli che vanno all'università (accade più facilmente in zona economia/lettere perchè a ridosso del centro mentre è più raro l'acquisto presso la facoltà di medicina probabilmente perchè molto decentrata).

    In generale, in ambito non-investimento i trilo (2 camere) sugli 85 mq calpestabili son quelli che un po' dappertutto la stan facendo da mattatori. Abbiamo calcolato che rispetto al precrisi, chi vende un trilo per acquistare un quadri (3 camere, partendo però da circa 100/105 mq calpestabili) ha circa un 8% di potere d'acquisto in più (valori medi che ovviamente poi variano da zona a zona).

    Iniziano a presentarsi "nongiovani"come me (ne ho 37) che preferiscono trovare in affitto con coinquilini o con possibilità di sublocare piuttosto che acquistare. Nella maggior parte dei casi nuove partite ive, freelance e simili. Credo che questo sia un dato che potrebbe portare, in futuro, ad un recupero di valore dell'immobile di grandi dimensioni anche in periferia (se zone con verde). Se non come compravendita quantomeno come resa lorda in locazione se l'immobile vien dedicato/curato a/per questo tipo di clientela.

    In generale mi pare che quello veronese sia un mercato che la crisi l'ha superata e che si sta rimboccando le maniche per intraprendere un nuovo percorso di forte stabilità ma anche di crescita.
     
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  9. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    L'economia del nord est è ripartita alla grande e di conseguenza anche la filiera immobiliare ne ha risentito in modo positivo.
    ll settore immobiliare delle città d'arte (e Verona è una di quelle) ultimamente è notevolmente tonificato dal fenomeno degli affitti turistici brevi, reso possibile dall'esplosione della comunicazione digitale. Aggiungiamo il sostenuto traffico immobiliare intorno alle Università...
    Ma per il resto d' Italia è ancora calma piatta, le compravendite si conservano su un numero piuttosto basso.
    E' un' Italia a macchia di leopardo; c'è il fiorente mercato della casa del centro di Roma o di Milano o di Verona e le tante periferie e sopratutto i piccoli centri di provincia, specialmente meridionali, dove il settore delle compravendite immobiliari vivacchia in attesa di tempi migliori.
    Ma ci saranno tempi migliori?
     
  10. riccardo12345678

    riccardo12345678 Membro Junior

    Altro Professionista
    I prezzi €/mq nazionali sono ancora in calo dal 2008. Il numero di trattative sono risalite dal 2013. Nel 2013 abbiamo raggiunto un minimo sul numero di trattative che non si toccava dagli anni 80. La disoccupazione è in decrescita dagli ultimi anni, il PIL non si capisce che fa, dal 2008 è come impazzito, sale e scende ogni anno, ma il trend generale è di leggera decrescita. Ci sono segnali positivi ma capire cosa accadrà è ancora una questione complicata. (avevo reperito dati e tabelle su tutte queste cose per analizzare i cicli immobiliari, attualmente siamo nel quarto che è iniziato nel 1999 e sfortunatamente è il ciclo più lungo e strano che ci sia mai stato :) ).
     
  11. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Vi ricordate di gmp che scriveva tempo fa? Beh...aveva capito in maniera empirica la situazione meglio di molti analisti del settore residenziale. Occhio a valutare il boom di locazioni come un segnale positivo.
    Finchè i prezzi delle case si mantengono a cifre improponibili (cosa che tuttora in Italia sta accadendo, da nord a sud) l'affitto è semplicemente più conveniente per l'inquilino e l'unico tampone alla crisi per un proprietario.
    La discesa dei prezzi specie di certi tipi di immobili infatti è comunque molto più ingente di quanto "perso" in un affitto e la situazione di stallo continuerà ancora.
    In pratica quel che oramai è chiaro è che non è più vera l'equivalenza affitto = ambito riservato a chi non ha accesso al credito o meglio non solo: esiste una fetta di mercato potenziale che ha perfettamente capito che i canoni di affitto hanno un tetto massimo oltre il quale la casa rimane sfitta, quindi l'equilibrio domanda offerta lì si mantiene realistico al contrario che nelle vendite, dove l'equilibrio si raggiunge dopo 6-7 anni (e dove i proprietari sono partiti da 500k là dove il valore attuale realistico è 180k ad esempio, con la complicità purtroppo rovinosa degli agenti immobiliari e le conseguenze nefaste anche per loro, invenduto quadruplicato e con gli Agenti Immobiliari in crisi, artefici dei loro stessi danni e quasi oramai "costretti" alla sussistenza proprio con gli affitti).
    Dovendo i canoni allinearsi necessariamente allo stato reale del Paese è oramai impossibile che ci siano investitori in mattone: ad oggi si rientra della spesa in immobile residenziale in certi casi in 220 anni circa tenendo i canoni di locazione al massimo.
    L'affitto (specie quello turistico perchè comunque gli inquilini indigeni sono un numero molto inferiore a tutto il bacino di case in offerta) è solo una rendita momentanea di chi non riesce a vendere, certo meglio di niente ma di sicuro non una cartina tornasole molto positiva. E' un buon investimento solo per chi ha comprato alla quarta asta a ribasso.
    Ergo: si vende ( e comunque pochissimo) solo a prime case, le seconde sono defunte e gli investitori stanno alla larga.
    In ogni caso questa grande ripresa anche sul mercato prima casa non c'è perchè nel frattempo molti non comprano perchè trovano lavoro all'estero.
    Gente, la situazione reale è questa, le categorie migliori (ingegneri, manager, docenti universitari etc.) si stanno gradualmente stabilizzando in altri paesi europei o extraeuropei dove trovano un rapporto salari/costo della vita molto più proporzionato che da noi, che invece siamo tuttora in grave crisi.
    Occhio a fantasticare perchè il mattone è sì un investimento, ma mai del tutto indipendente dalle fasi storiche e dai cicli economici. E noi siamo ancora pesantemente in negativo, da impallidire rispetto ad altri Paesi.
     
    Ultima modifica: 8 Giugno 2018
  12. il_dalfo

    il_dalfo Membro Attivo

    Altro Professionista
    Sperando di trovare inquilini così longevi...

    (è una battuta. Confido si tratti di un refuso)
     
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  13. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    No, li mummificano...

    @Mil quanto tempo!!!... risveglio dal letargo anche tu? O + alla Lazzaro "alzati e cammina?" Manca solo @gmp... ma dove sarà finito?
     
    A CheCasa!, Bagudi e ab.qualcosa piace questo elemento.
  14. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Non è un refuso....purtroppo è la realtà. Vai a vedere le quotazioni in alcune zone di Milano e i calcoli che sono stati fatti sul canone realistico di zona e vedi in quanto tempo si rientra. Milano ad esempio risulta la settima città più cara del mondo. Peccato che i salari siano in caduta libera,i manager se ne vadano all'estero, il ceto normale impiegatizio ha un reddito pro capite in linea più con i Paesi dell'est che con quelli più evoluti tipo il nord Europa....ergo: quale investitore immobilizza una cifra importante quando può spendere cifre paragonalibili in una serie di altre piazze molto migliori? Solo da milanesi riteniamo che il fascino giustifichi una sproporzione tra costi e redditività che non ha ragione di esistere.
    Ciò premesso il resto del Paese ha ancora meno ragioni di giustificazione per quotazioni di immobili che ad esempio per gli stranieri sono semplicemente fantasiose
     
  15. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    Ah, ah...gmp si sarà stancato di vedere che oltre alle problematiche di quotazioni di mercato rimangono sempre anche gli altri stessi problemi: agenti che si muovono come corsari, sospensive, abusi che saltano fuori ....cose almeno queste che si potrebbero evitare, a differenza delle situazioni economiche su cui le leve dei singoli per agire sono veramente poche.
     
  16. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Mi son riaffacciata una 20 una di giorni fa dopo una lunga assenza, ma ho visto che molti dei "vintage del forum" come me son spariti. Anche i messaggi privati nel 90% dei casi non hanno avuto alcun effetto. Forse ce li ho baGGati perché di alcuni che leggo poi sul forum non ho avuto risposta.

    Magari ora legge e torna almeno per un saluto ai vecchi compari :)
    Ciauz.
     
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  17. il_dalfo

    il_dalfo Membro Attivo

    Altro Professionista
    Parlando di immobili di prestigio (quelli che "ce voglin li sord pe' crompà, addavadai" come direbbe il caro estinto Leone DL) bisogna sempre guardare dietro la tenda:
    - c'è chi li eredita e non ha interesse ad usarli o ad incassare il grosso ne subito ne mai.
    - c'è chi li riceve per vie traverse (e qui potremmo aprire dei vasi di Pandora. Vedi casa di Montecarlo che Fini non sa di chi sia, o l'appartamento a Roma di Scajola che "non so chi l'ha pagato") e quali ne son le finalità mai ci sarà dato sapere.
    - c'è chi acquista perché preferisce avere un inquilino che un vicino di casa per poter tenere in scacco le assemblee condominiali.
    - in via Turati a Milano la Ascopiave ha/aveva un ufficio che restò chiuso perchè non si vendeva se non abbassando la cifra da 1M a 750k (acquistato a 1.3/1.4M tra acquisto e lavori, venderlo sottoprezzo, per quanto una perdita di 500/700k non intacchi un'azienda da 580 milioni di fatturato, avrebbe creato noie dal punto di vista GdF così come metterlo in affitto con un canone che anche se normale per le dimensioni/zona sarebbe risultato troppo basso in rapporto all'investimento)
    - C'è chi acquista per salvare il salvabile: so che sto per fare il buco grosso? metto tutto nell'immobile, lo giro a figlio/moglie/società/prestanome che mettono in affitto e per un po' un piatto di minestra me lo faccio andar bene (Certo, hai investito 10milioni e porti a casa 4mila al mese, in effetti è una resa bicentenaria, ma alzi la mano chi di voi non si accontenterebbe di 4k al mese). Quando le acque saranno più calme si vedrà che fare. Intanto il capitale è salvato.

    Son solo esempi e le motivazioni che possiamo incontrare son le più assurde ma, d'altro canto, è così che va quando ci son taaaaaaaaaanti soldi in ballo: una farfalla sbatte le ali in Giappone e a San Francisco arriva un uragano.
     
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  18. Bruno2301

    Bruno2301 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io per esperienza posso dirti che al contrario di investitori ce ne sono, ed io faccio affari per il 50% con investitori e per l'altro 50% con prime case. Questo è dato proprio dal fatto che speso magari il genitore del figlio che va a studiare preferisce acquistare magari anche con mutuo che gli costa 300 euro al mese piuttosto che affittare a 500 euro, considerando che dopo lo sfruttamento può o affittarlo o venderlo. Insomma il mattone rimane comunque ancora un bene di rifugio piuttosto che tenere i soldi a far la muffa in banca specialmente guardando all'ammontare del debito pubblico italiano dove già ci furono in tempi recenti voci su prelievi forzosi.....
     
  19. riccardo12345678

    riccardo12345678 Membro Junior

    Altro Professionista
    Comunque la vera convenienza ci sarà se finirà il quarto ciclo immobiliare in cui attualmente siamo. Il quarto ciclo ha raggiunto il suo apice dei prezzi nel 2008 e dal 2008 i prezzi scendono. Quando inizierà il quinto ciclo ci sarà un vera convenienza, in questo caso si comprerà sul basso e si potrà avere una decina di anni di crescita di prezzi, vendendo alla fine a un prezzo molto superiore. I dati sembrano positivi sull'inizio del quinto ciclo, perché infatti, il numero delle vendite è aumentato negli ultimi anni. Gli immobili, sono un bene economico sotto "scarcity" questo vuol dire che se la quantità del venduto aumenta aumenterà anche il prezzo. Il problema per cui è dubbio l'inizio del quinto è lo stranissimo andamento di PIL che abbiamo attualmente. Non c'è mai stato un ciclo immobiliare di crescita, dove non ci fosse anche una continua crescita del PIL. E il PIL non sta crescendo, cresce e decresce ogni anno ma il trend è di decrescita.
     
    Ultima modifica: 13 Giugno 2018
  20. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Come si faccia a generalizzare così, non me lo spiego.
    Tutto è relativo: dipende.
    Comunque se ti cresce qualcosa in buona zona residenziale, tienimi presente.
     
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