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  1. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    contratto di mediazione immobiliare.JPG
    Per via dell'importanza dell'argomento acquisizione, ritengo opportuno e doveroso inserire la discussione in questa sezione:

    Fù lo stesso cliente a segnalarmi la casa che intendeva acquistare.

    Dopo averlo conosciuto lo "battezzai" Pavel Nedved; Era (è) tale e quale.

    Entrò una mattina fredda di febbraio citando una conoscenza comune, poi mi accompagnò lui stesso mostrandomi la casa dal di fuori.

    Conoscevo il "pezzo", come pure parte della sua cronostoria.

    Una casa disabitata da decenni e che sapevo avessero già tentato anni addietro di vendere, con richiesta fuori del normale.

    Solo dagli interventi di ristrutturazione che così nell'analisi a prima vista necessitano sul fabbricato, si può pacificamente inserire la pratica nella categoria: "acquisto importante".

    Gli originali proprietari erano degli artigiani.
    Il figlio a loro volta di età anziana.
    La moglie già deceduta da anni e due figli coeredi.

    Tutti residenti fuori regione da anni.

    Pavel mi manifesta l'interesse dell'acquisto, assieme alla sua frustrazione, per gli inutili tentativi che da tempo a più riprese ha posto in essere per reperire i proprietari.
    Chiama l'immobile "la casa fantasma".:D

    Ormai sapete che sono uno spaccone e quindi sfido apertamente Pavel ad "ingaggiarmi" per procedere all'acquisto garantendogli una compera lontano da ogni rischio.

    Mi prende sulla parola e molto di più, (scoprirò in seguito) tuttavia le condizioni che pone sono severe.

    Non lasciano alcun margine di proroga, alcuni "paletti" che intende porre, hanno termini perentori, mentre altri esulano chiaramente dalle consuete responsabilità del mediatore, che qualora non si avverino trovano la loro efficacia a danno del mediatore stesso.

    Lontano i fantasmi per lui quindi e fuori di una virgola dalle dettate condizioni o non procede o revoca la proposta.

    Il prezzo "in palio", pur essendo importante e congruo per il momento attuale, non è la sua prima preoccupazione.

    Infatti, principali condizioni del contratto, per lui sono il rispetto maniacale della puntualità di tempi e termini e la sistemazione urbanistica da riassettare, pure queste in tempi determinati e scaglionati laddove non si possa fare nell'immediatezza della irrevocabilità del contratto.

    Pure accedere alla casa per effettuare le visite e gli esami di rito del bene è difficoltoso.
    Nel senso che occorrono diversi giorni di preavviso.

    Reperita parte venditrice, questi hanno incaricato un tecnico di fiducia quelli vecchio stampo, anziano e che impiega il doppio del tempo dovuto per ogni cosa.

    Pure questo elemento infastidisce non poco Pavel, che mi prefissa che in sede di proposta mi investirà pure di responsabilità ad accessi "più pronti" da effettuarsi post proposta accettata.

    Incudine e martello.

    Inoltre nell'espletamento della pratica, che nel gergo usato nel mio studio, definiamo " operazione chirurgica", l'assenza del mandato mi preoccupa non poco.

    Va bene:

    L'entità della "carota" concordata, vale il rischio di sopportare il rischio dei colpi di ogni severo bastone.

    Durante gli appuntamenti di rito da Pavel imparo due cose importanti:

    La prima è che pure se un immobile è sprovvisto di impianti di riscaldamento, la semplice presenza di un camino a legna, può consentire una classificazione energetica.

    Tale certificazione, pure in assenza di impianti, risulta fondamentale per accedere ad una detrazione fiscale del 65%.
    Per i soldoni che occorrono per ristrutturare la casa è tanta roba!

    Freddo e spietato calcolatore, ora capisco perchè è disposto a spendere tanto.

    La seconda è che è possibile con una pratica, in assenza di opere, cambiare la destinazione d'uso di un locale, in tempi brevissimi.

    Non lo sapevo.

    Pavel a livello di normative non ha nulla da insegnarmi. Anzi è davvero il contrario.

    Me lo aveva già anticipato fin dall'inizio e poi si capiva dalle sue argomentazioni quanto fosse competente.

    Le sue preoccupazioni principali sono l'urbanistica, il reperimento dei proprietari il terrore di essere "abbandonato", diventando preda di "fantasmi", durante le fasi di acquisto.

    Le garanzie quindi le pretende da me.

    Non sò se sia una novità.
    Per me lo è.

    Ritengo la formulazione di questo contratto una mia pura invenzione, magari mi sbaglio e mi direte.

    Prevede il normale riconoscimento di mediazioni di vendita alla conclusione del contratto.

    Mentre per le altre "esulanti" e delicate obbligazioni, sono previsti dei "bonus", che vengono corrisposti solo all'avverarsi delle condizioni e che si cumulano tra loro all'ottenimento di un risultato migliore.

    Posto "paro paro" il contratto così come è stato firmato, ove si evidenziano le paure di parte acquirente.

    L'acquisizione è TUTTO.
     
    A PROGETTO_CASA piace questo elemento.
  2. ROSFRUM

    ROSFRUM Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Un interessante contratto di mediazione. Il primo che vedo che preveda incentivi legati al rispetto o all'anticipo della data della stipula. A dire il vero sarebbe bene introdurre anche delle penali in caso di ritardo. Comunque complimenti e buoni auspici per l'esito finale.
     
  3. desmo

    desmo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se ti paga anche il venditore è un incarico di ricerca (quindi al contrario) incentrato su un immobile in particolare, con servizi consulenziali aggiuntivi alla mediazione di default, lato acquirente. Può prevedere la provvigione bilaterale in questo caso, ma anche monolaterale se il venditore non intende pagarti, e in quest'ultimo caso o lo chiami incarico di ricerca e fatturi una mediazione al solo acquirente (da far specificare anche in atto che hai mediato solo per una parte...anche se diverresti un mandatario a titolo oneroso) o lo chiami incarico di consulenza e fatturi una parcella (di gran lunga più rispondente alla natura del tuo incarico, se prevedi quanto ti spetta per la conclusione dell'affare, come bonus, e quanto invece ti deve pagare lo stesso come corrispettivo della prestazione che hai eseguito in sè..). In UK si utilizza da molto. Io ne ho fatto qualcuno, ma prende piede a fatica, serve clientela intelligente che sa quello che vuole da un mediatore all'altezza della situazione, con competenze trasversali, ottime esperienza e gestione dei tempi, pronto ad assumersi delle responsabilità (alle quali noi non siamo abituati e che invece tutti i professionisti in genere fanno). Per me è questa la vera mediazione :ok:


    Il mio invito, è sempre a pensare tutto quello che è possibile fare con un immobile, degli acquirenti, e dei venditori, senza cadere nel tranello delle cose scontate e/o esistenti. Tu puoi fatturare quello che vuoi inerentemente il settore immobiliare e delle imprese. Vuoi fare una successione? Una dichiarazione dei redditi? Una voltura catastale? Una negoziazione assistita o una rappresentanza in riunione di condominio? Fallo! Devi solo stare attento che la consulenza non superi, per fatturato, la classica intermediazione. Per il resto fa quello che ti pare, e che sai fare, senza per forza doverti rimettere a degli schemi (obsoleti e da superare quanto prima, peraltro)

    Scusa ma non riesco a leggere quel contratto ora perchè lo vedo troppo piccolo, ma mi sembra una proposta, dico bene? Be la mia idea è sempre quella, zero schemi
     
    Ultima modifica di un moderatore: 27 Giugno 2015
  4. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Postando il solo contratto di mediazione e quindi non la proposta vera e propria, non si vedono.
    Tuttavia sullo strumento di acquisto, insiste il rimando alla revoca e o alla nullità della proposta in caso di ritardo e non penali.

    Avevo già anticipato che non vengono lasciati alcun spazio di manovra di proroga dei tempi.

    Oltre a ciò sono stati inseriti nella proposta diversi elementi sospensivi legati alla situazione catastale ed urbanistica.

    Va da sè che se si giunge al rogito tutte quelle condizioni dovranno essere epletate entro la data del rogito.

    Quindi nel contratto di mediazione si promette il rogito.

    Euro x se rispettiamo il termine indicato.

    Euro x se addirittura anticipiamo la data del rogito e i due elementi si cumulano tra loro.

    Ci mancherebbe che il venditore non paga..!!

    Parte venditrice accetta la proposta e contestualmente firma il riconoscimento delle provvigioni, diversamente può far a meno di firmare.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 27 Giugno 2015

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