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  1. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Vorrei capire quale procedura adottate per portare l'acquirente tra le varie fasi della compravendita.

    Personalmente credo di utilizzare un metodo piuttosto "tradizionale" e cioè:

    1. Pubblicità[/*:m:14da75g1]
    2. Appuntamento per la visita dell'immobile[/*:m:14da75g1]
    3. Trattativa verbale[/*:m:14da75g1]
    4. Sottoscrizione di proposta di acquisto "classica"[/*:m:14da75g1]
    5. Controlli sull'immobile[/*:m:14da75g1]
    6. Sottoscrizione del preliminare di compravendita e relativa riscossione delle provvigioni e formalità antiriciclaggio[/*:m:14da75g1]
    7. Rogito notatile e formalità antiriciclaggio[/*:m:14da75g1]

    Il punto che mi interessa discutere è il numero 4 e cioè:

    • Che moduli utilizzate e che "tipo" di proposta d'acquisto utilizzate?[/*:m:14da75g1]
    • Che contenuti ci sono nelle vostre proposte di acquisto?[/*:m:14da75g1]

    Proviamo a scambiarci i nostri "segreti"?

    g
     
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Caro Giorgino,
    la mia procedura è esattamente identica alla tua! Se può essere utile ai forumisti di seguito riporto i moduli che utilizzo in caso di vendita, in ordine di apparizione:
    Permesso di vendita (meglio permesso di incarico, è più amichevole :) )
    Privacy
    Proposta di acquisto
    Ricevuta dell'assegno (sono il custode giudiziario, mica cavoli :nerd:)
    Compenso provvigionale (che volete fate, la vita è cara :? )
    Accettazione della proposta (è un modulo apposito, oltre la firma sulla proposta)
    Piena conoscenza dell'accettazione (la firma il proponente, ed ai sensi del C.C. maturano i miei soldini :fico:)
    Consegna dell'assegno al venditore (dovesse dire che non gliel'ho dato!)
    Preliminare (ovviamente è solo uno schema da utilizzare come bozza)
    Cessione del fabbricato (comunicazione alla P.S.)

    .. e poi quello che NON VORREI UTILIZZARE MAI :rabbia:
    Revoca della proposta e restituzione dell'assegno al proponente

    Sui contenuti .... quella più "interessante" è la proposta. Ho scopiazzato tre o quattro modelli di colleghi, integrandoli con i consigli delle Associazioni dei Consumatori e soprattutto facendola controllare da un mio amico assistente di Diritto Privato all'Università. La cosa carina è che inizialmente la proposta così concepita era scritta in caratteri leggibili, con una impaginazione chiara e si componeva di ben 4 fogli. Quando mi è capitato di redigerne una in un bar sul lungomare, con conseguente svolazzamento di fogli, confusione e ripensamenti dell'acquirente, ho tagliato,rimpicciolito e l'ho portata al classico foglio singolo. :shock:

    Taita ;)

    P.S. chiaramente i moduli attuali hanno ormai solo una lontana parentela con quelli depositati alla CCIAA ... sto aspettando che facciano ancora un po' di rodaggio e poi li ri-deposito!
     
  3. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    E quanti cacchio di moduli usi Taitone! :risata:
    Mamma mia... :basito:

    Io ho:
    1. Incarico di vendita che include la privacy[/*:m:3c4j5kdq]
    2. Proposta di acquisto che include ricevute, accettazione, compenso provvigionale, recesso.[/*:m:3c4j5kdq]
    3. Preliminare di compravendita[/*:m:3c4j5kdq]
    4. Comunicazione alla P.S.[/*:m:3c4j5kdq]

    I fogli visita non li uso... mi sembra troppo antipatico, anche se so i rischi che corro... pazienza se mi fregano... :occhi_al_cielo:
    Occhio alla conformità dei moduli depositati perchè se trovi il cliente scafato, ti fa saltare la provvigione ;)

    Tornando alla proposta di acquisto, la mia è su due facciate A4. Nella prima c'è la proposta di acquisto vera e propria con in fondo l'accettazione. Sulla seconda, c'è tutta la parte provvigionale e di ricevuta della caparra confirmatoria.

    Sono antico?

    g
     
  4. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La procedura di vendita che adotto è la stessa di Giorgino; la differenza è che io uso una proposta che non si trasforma in preliminare, ma ne utilizzo una di tipo precontrattuale, con caparra penitenziale da considerare come corrispettivo in caso di recesso.
    Naturalmente non mi piace lavorare gratis, quindi c'è un comma che recita: mi obbligo comunque a versare la provvigione pattuita in caso di recesso ingiustificato dalla proposta.
    La proposta è su un foglio A3 diviso in due pagine e l'accettazione è sullo stesso foglio, così come la ricevuta assegno.
    Il riconoscimento di provvigione che faccio sottoscrivere insieme alla proposta include la privacy.
    Alla sottoscrizione del preliminare faccio firmare anche io i documenti per l'antiriciclaggio e faccio rifirmare la privacy, dato che la proposta la butto.
     
  5. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Roberto mi puoi far "vedere" che tipo di proposta utilizzi magari riportando il testo centrale della tua proposta evitando le parti dei dati anagrafici e dell'immobile che mi immagino siano uguali un po' in tutti i moduli?

    Questa è la mia... per quanto riguarda la proposta vera e propria. Ho solo tagliato i dati dell'agenzia e la parte anagrafica.
     

    Files Allegati:

  6. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Con la presente proposta di acquisto da valere a tutti gli effetti e conseguenze di Legge, formulata tramite l’agenzia immobiliare Geom. Roberto Spalti, omissis..
    omissisi.. il diritto di piena proprietà sul sotto descritto immobile, di proprietà de___ Sig.____ ______________________________________________________________________________________, sito in ________________________________, Via _________________________________________; censito al Catasto __________________ di detto Comune al foglio _____, mappale ______, sub. _____, uso ____________________ composizione:________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
    1) Il prezzo offerto è di € _________________ (euro_____________________________________________)
    Da corrispondersi nei modi e nei termini di seguito indicati:
    a) Quanto a € ______________ (euro_________________________________________________________) vengono versati alla firma della presente e consegnati all’agenzia immobiliare Geom. Roberto Spalti a titolo di deposito fiduciario a mezzo assegno _____________ nr ____________________ tratto sulla banca __________________________________. Autorizzo fin d’ora l’agenzia immobiliare a consegnarle tale somma nel momento in cui avrò comunicazione della sua accettazione, comunicazione che potrà avvenire anche a mezzo telegramma, raccomandata A.R. o fax; la consegna del deposito fiduciario dovrà comunque avvenire a seguito di verifica della conformità urbanistica e catastale e dell’assenza di vincoli ostativi alla vendita.
    A seguito della sua accettazione, anche nel caso in cui il deposito fiduciario non sia consegnato, la presente proposta si riterrà perfezionata e il deposito fiduciario diverrà caparra penitenziale art. 1386 C.C., accettata espressamente dalle parti come corrispettivo del recesso dalla presente, fatti salvi l’eventuale danno precontrattuale sofferto ai sensi dell’art. 1337 C.C. e le eventuali responsabilità nei confronti dell’agenzia immobiliare Geom. Roberto Spalti per recesso ingiustificato.
    b) Quanto a € _______________ (euro________________________________________________________)
    a titolo di caparra confirmatoria e acconto prezzo, verranno versati alla firma del contratto preliminare di compravendita, richiesta sin d’ora entro il: _______________.
    c) Quanto a € _______________ (euro________________________________________________________)
    Verranno saldati al momento della stipula dell’atto di compravendita senza maturazione di interessi a suo favore, con le seguenti modalità: [ ] a mezzo assegni circolari non trasferibili a lei intestati [ ] a mezzo mandato irrevocabile di pagamento, risultante dal netto ricavo di mutuo ipotecario da me richiesto e stipulato contestualmente all’atto di compravendita con istituto di credito di mia scelta, ed eventuale conguaglio a mezzo assegni circolari non trasferibili a lei intestati.
    2) L’atto di compravendita verrà stipulato entro il _______________ presso uno studio notarile da me scelto e che le verrà comunicato con un preavviso di almeno 10 giorni, saranno a mio carico le eventuali spese, imposte e tasse previste per la stipula.
    Sarà mia facoltà nominare, entro la data dell’atto di compravendita, un soggetto acquirente diverso.
    Saranno a suo carico le eventuali spese occorrenti al fine di fornire tutta la documentazione necessaria per il buon funzionamento della compravendita.
    3) L’immobile si intenderà acquistato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova come visto e gradito.
    4) La proprietà ed il possesso dell’immobile decorreranno dalla data dell’atto di compravendita.
    5) La presente proposta di acquisto è subordinata al fatto che alla stipula dell’atto di compravendita l’immobile venga consegnato conforme alle leggi e strumenti urbanistici e catastali, con regolare continuità nelle trascrizioni, libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, oneri, vincoli, liti in corso, libero da persone e cose.
    6) La presente proposta di acquisto è irrevocabile e dovrà ritenersi decaduta solamente qualora entro il giorno ___________________ io non abbia avuto conoscenza, a mezzo raccomandata A.R., fax o telegramma, dell’accettazione da parte sua.
    7) Note particolari: ________________________________________________________________________ ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

    ___________________, ____________ firma del Proponente__________________________

    A norma degli artt. 1341-1342 cod.civ. il Proponente dichiara di approvare espressamente le seguenti clausole: 1) prezzo offerto, modalità di pagamento, deposito fiduciario, mancato adempimento, 6) irrevocabilità della proposta.

    ___________________, ____________ firma del Proponente__________________________
    * * * * *
    Io sottoscritto ________________________________________________________, che dichiaro di avere e/o rappresentare la piena titolarità dell’immobile, con la sottoscrizione della presente dichiaro di accettare la proposta di acquisto, così come da Lei formulata in data ____________________ e relativa all’immobile di proprietà de___ Sig.___________________________________________________________________, sito in_________________________________________, Via__________________________________________
    Nel contempo dichiaro che l’assegno assegno _________________ nr ______________________ tratto sulla banca __________________________________ dell’importo di € ________________ (euro _____________________________________________), da Lei consegnato per mio conto alla agenzia immobiliare Geom. Roberto Spalti alla sottoscrizione della proposta di acquisto, verrà da me ricevuto alla stipula del preliminare di compravendita unitamente a quanto pattuito al punto b) della proposta di acquisto.

    ___________________, ____________ firma del Destinatario__________________________


    Non mi consente di allegare file, quindi te l'ho incollata.
    per la CCIAA va bene (o meglio non mi hanno risposto)
    Che ne pensi?
    Finora contenziosi 0 quindi non l'ho messa alla prova ;)
     
  7. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Roberto puoi inserire gli allegati se non erro, solo che non puoi farlo dal "pannello di risposta rapida", ma devi cliccare su "rispondi" e accedere al pannello di risposta "lenta". Una volta li, sotto il riquadro che serve per inserire il testo trovi delle "pad", tra le quali c'è proprio "inserisci allegato".
    Lo selezioni e lo invii ;)
    Se hai difficoltà vediamo di risolvere in qualche modo :)
     
  8. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Mi piace molto. Non avevo considerato la questione della caparra che diventa prima penitenziale e solo al compromesso confirmatoria.
    C'è una cosa che mi è poco chiara e che vorrei capire.

    A un certo punto "dici":
    Quindi se il cliente si ritira, e tu hai in mano la caparra penitenziale, la consegni al venditore come risarcimento (a proposta accettata, s'intende) e poi tu chiedi i danni per mancato guadagno al proposto acquirente, ho capito bene?

    Attenzione, che il nostro avvocato ci ha consigliato di mettere in proposta la richiesta di "penale" ammontante entro l'80% della provvigione complessiva per non incorrere in clausola vessatoria. Viceversa, sarà il Giudice a chiarire l'entità della somma da indennizzare all'agenzia (e di solito sono brutali).
    Detto questo non ho mai fatto causa a nessuno, tanto meno chiesto penali a nessuno quindi non so dirti se quanto ho scritto sia vero o sensato.

    Ti allego anche il "foglio mediazione" in modo da dare un senso compiuto a quanto da me detto.

    E inutile aggiungere che se io e Roberto non fossimo GLI UNICI a condividere questo genere di informazioni FORSE la nostra categoria potrebbe avanzare qualche scalino del protozoico presente di categoria (eccheec****o!)

    g
     

    Files Allegati:

  9. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io faccio firmare separatamente un riconoscimento di provvigione mediante cui viene contrattato il mio compenso; se leggi bene l'ultima parola del testo da te quotato si parla di recesso ingiustificato.

    Tu dici: "
    "

    Spiego meglio: in fase di acquisizione prendo tutti i documenti dell'immobile e faccio dichiarare al proprietario eventuali difformità od altro su cui è bene mettere al corrente l'acquirente.
    Dopo aver ricevuto una proposta di acquisto accettata faccio, prima del preliminare, una verifica ipotecaria urbanistica e catastale completa; trattenendo comunque la caparra per non dover registrare anche la proposta di acquisto (con spese a mio parere inutili a carico dell'acquirente).
    Se tutto è a posto o risolvibile stipuliamo il preliminare, restituisco l'assegno di caparra e l'acquirente ne fa uno intero per l'importo da versare.
    E fin qui tutto bene.

    Nel caso in cui, invece, sia tutto a posto ma l'acquirente decida di non voler più acquistare faccio passare l'assegno (che non dà possibilità al venditore di andare in causa essendo espressamente corrispettivo per il recesso) e chiedo la provvigione.
    In merito all'entità della provvigione spettante il mio avvocato mi ha detto che non dovrei aver problemi a chiedere il 100% in quanto l'importo è stato contrattato e non è una % sul prezzo ma una cifra forfettaria stabilita di comune accordo, in forma scritta, firmata da acquirente e da me per accettazione.
    Per ora non ho testato la validità di questa cosa in tribunale e spero di non farlo mai. ;)
     
  10. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Molto interessante e istruttivo Roberto. Ti ringrazio. Ora mi consulto e ti dico, il metodo sembra migliore di quello che uso :)

    g
     
  11. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io per non sbagliare mi scarico i modelli di Giorgino e mi copio quelli di Roberto, e poi me li studio con calma! C'è sempre da imparare! :shock:
    Uso un sacco di moduio proprio perchè la materia è complessa, e ho tentato di frazionare i problemi per semplificare ma ... comunque .... (a bassissima voce) .... non farei mai causa a nessuno, per non rimetterci i soldi dell'avvocato!
    Al limite gli brucio la macchina ! :risata: :risata:

    Taita ;)
     
  12. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ah beh, quello nemmeno io! :) Ma un buon deterrente è meglio della "cura" ;)
    E poi è indice di professionalità avere dei buoni moduli, semplici ed efficaci.

    g
     
  13. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Della semplicità sono sicuro, lo comprendono anche i clienti più duri. :risata:
     

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