La scoperta del calcolo della plusvalenza fa scappare il venditore

[Dario®]

Entro 2 settimane avrei un atto per acquistare un immobile a 40.000 euro, ma senza la pertinenza.

Tuttavia il venditore oggi vuole tirarsi indietro perché si è accorto che la plusvalenza che andrebbe a pagare è troppo alta.

PREMESSA
il venditore ha ricevuto l'immobile e la pertinenza tramite decreto di trasferimento dal tribunale nel 2016, al prezzo di 38.000 euro al 3^ esperimento. Non è mai stata sua abitazione principale. La perizia del 2012 del perito del tribunale dava come valore dell'immobile + pertinenza a 90.000.


LA TESI DEL VENDITORE
Non essendo passati 5 anni si paga la plusvalenza che va calcolata sul valore dell'osservatorio immobiliare o comunque sul valore espresso in perizia. Per cui una plusvalenza che è calcolata su decine di migliaia di euro.


LA MIA TESI
Si paga la plusvalenza ma si prende in considerazione la differenza di prezzo tra 40000 e 38000 o comunque, visto che nella vendita manca il subalterno della pertinenza, si fa una proporzione con il prezzo-valore / valore IMU per capire i 38000 di acquisto dal tribunale come sono composti tra valore dell'appartamento + valore della pertinenza.

Come vedete abbiamo un pò tutti le idee confuse, ma i tempi stringono e i fiscalisti che ho contattato non mi hanno ancora risposto nemmeno per inviare il preventivo

 

[francesca63]

Sembra logica la tua tesi.

Mntre, nella tesi del venditore, se si tiene presente il prezzo di perizia, cioè 90.000, non c’è nessuna plusvalenza, vendendo a 40.000.

Al di là delle tesi sulle plusvalenze, se avete un normale contratto preliminare, chi non rispetta gli impegni se ne prende la responsabilità , e risponderà del suo inadempimento.
Alle plusvalenze doveva pensarci per tempo.

 

[Dario®]

vendendo a 38.000

vende a 40.000 senza la pertinenza
al tribunale l'ha pagato 38.000 con la pertinenza

 

[brina82]

vende a 40.000 senza la pertinenza
al tribunale l'ha pagato 38.000 con la pertinenza

Non cambia il concetto.

 

[brina82]

Cioè: che plusvalenza dovrebbe pagare, qualora il calcolo si facesse tra 90 e 40? Non vi sarebbe stata alcuna plusvalenza.

 

[Dario®]

Non cambia il concetto.

cioè che la plusvalenza non si calcola considerando i 90000?

 

[francesca63]

vende a 40.000 senza la pertinenza
al tribunale l'ha pagato 38.000 con la pertinenza

Perdono, hai ragione , ho corretto.
Come dice @brina82 , il concetto non cambia.
Da 90 a 40 casomai c’è una minusvalenza (anche calcolando i valori separati di immobile e pertinenza).

 

[brina82]

cioè che la plusvalenza non si calcola considerando i 90000?

Si fa la differenza tra quanto incassi vendendo e quanto hai pagato comprando.

Se parti dal presupposto che abbia pagato 90 (come tu indichi quale pensiero del Tizio, pensiero comunque non corretto), 40-90 è un numero negativo, dunque vi sarebbe una minusvalenza, giustamente come dice Francesca!

 

[Dario®]

Mi sono riascoltato la telefonata.
Scusate ho frainteso e ho pensato che si parlasse esclusivamente di plusvalenza

Il fatti si sono svolti in quest'ordine
- il notaio dice che il venditore deve farsi calcolare la plusvalenza perchè ha acquistato a 38 all'asta dal tribunale, non ha aspettato 5 anni, e vende a me a 40k
- il venditore ha sentito un commercialista che gli ha detto che se vende prima dei 5 anni a 40, figura come speculatore all'agenzia delle entrate visto che sia il valore del borsino immobiliare che la perizia lo valutano più del doppio di 40k, a quel punto pagherà sanzioni se vende così basso.
- il venditore (è una signora un pò su di età) mi ha chiesto aiuto per capire se è vero che rischia accertamenti dall AdE, ma all'inizio ho inteso che parlasse solo di plusvalenze, per fortuna ho potuto riascoltare la chiamata e capire che non avevo capito granchè

 

[Giuseppe Di Massa]

Entro 2 settimane avrei un atto per acquistare un immobile a 40.000 euro, ma senza la pertinenza.

Tuttavia il venditore oggi vuole tirarsi indietro perché si è accorto che la plusvalenza che andrebbe a pagare è troppo alta.

PREMESSA
il venditore ha ricevuto l'immobile e la pertinenza tramite decreto di trasferimento dal tribunale nel 2016, al prezzo di 38.000 euro al 3^ esperimento. Non è mai stata sua abitazione principale. La perizia del 2012 del perito del tribunale dava come valore dell'immobile + pertinenza a 90.000.


LA TESI DEL VENDITORE
Non essendo passati 5 anni si paga la plusvalenza che va calcolata sul valore dell'osservatorio immobiliare o comunque sul valore espresso in perizia. Per cui una plusvalenza che è calcolata su decine di migliaia di euro.


LA MIA TESI
Si paga la plusvalenza ma si prende in considerazione la differenza di prezzo tra 40000 e 38000 o comunque, visto che nella vendita manca il subalterno della pertinenza, si fa una proporzione con il prezzo-valore / valore IMU per capire i 38000 di acquisto dal tribunale come sono composti tra valore dell'appartamento + valore della pertinenza.

Come vedete abbiamo un pò tutti le idee confuse, ma i tempi stringono e i fiscalisti che ho contattato non mi hanno ancora risposto nemmeno per inviare il preventivo

La plusavalenza si paga sulla differenza reale di entrate ed uscite, non è mai teorica. Quindi si includono costi di atto/assegnazione, ristrutturazione, agenzia (quindi vanno tutti fatturati sempre...), pertanto il calcolo è reale e pratico.