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  1. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    premetto che:
    - il mio quesito interessa un condominio di 18 appartamenti con riscaldamento centralizzato di cui la manutenzione, in particolare della caldaia a metano di oltre 20 anni, assorbe circa il 20% della spesa annuale per la relativa tabella (su un bilancio preventivo di 9000 € se ne sono andati circa 1500-2000 €) :disappunto:;
    - la caldaia ha circa 30 anni e i VVF non ci consentono di installarne una nuova nel medesimo locale in quanto non rispetta le prescrizioni minime:disappunto:;

    il mio quesito è (di cui penso di conoscere la risposta... :^^:)
    la trasformazione dell'impianto di riscaldamento da centralizzato ad autonomo è una innovazione voluttuaria o necessaria?
     
  2. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Comincio a dare qualche indicazione, in attesa che qualche esperto ti dia maggiori delucidazioni.

    0- La classificazione tra necessaria o voluttuaria, è in relazione ai rapporti di maggioraza per deliberarla ed ai millesimi di ripartizione. Ma prima di stabilire che cosa sia, occorre premettere se sia l'unica strada e se sia praticabile..
    1- In condizioni normali, non è più ammesso trasformare un impianto centralizzato condominiale in N> 4 impianti autonomi.
    2- Se nel condominio c'è un cortile o terreno disponibile che permetta la realizzazione di un "vano tecnico x locale caldaia", questo è realizzabile e ammesso, perchè non viene conteggiato nella cubatura.
    3- Se nessuna delle condizioni di fattibilità di cui sopra è possibile, credo che la trasformazione a riscaldamento autonomo sia accettabile.
    3.1 - Per le singole caldaie autonome occorre normalmente una adeguata canna fumaria: per le caldaie nuove (a condensazione, stagne, a ventilazione forzata) la canna fumaria non può essere ramificata, e tutte le caldaie immesse devono essere dello stesso tipo. Anche il numero di piani ed immissioni è limitato. ( 5+1 ) ecc.
    3.2 - Lo scarico singolo a parete, se accettato in deroga al regolamento d'igiene comunale, deve però rispettare distanze minime da finestre, balconi prospetti ecc.

    Se poi i vari punti 3.1 e 3.2 sono soddisfatti ....... e quindi gli impianti individuali realizzabili, .... io considererei la trasformazione necessaria.

    p.s.: se hai fatto la domanda evidentemente qualche tuo condomino ha opinioni e soluzioni diverse .... prova a fartele spiegare.
     
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  3. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    il punto focale della questione è proprio la tipologia di innovazione perchè a seconda della tipologia varia la maggioranza necessaria per una delibera.

    purtroppo non è verificato nessuno dei casi in quanto è un fabbricato del 1960 costruito in aderenza ai vicini e l'area di sedime corrisponde alla superficie del lotto con al piano terra un unico negozio grande quanto la particella catastale ed in elevazione ha una sagoma in pianta a forma di "T"

    attualmente il vano tecnico che contiene la caldaia centralizzata si trova al 1° piano (sulla copertura del negozio) in un punto inaccessibile liberamente dall'esterno ma bisogna passare per un appartamento (che subisce una servitù passiva espressamente citata sul Regolamento di condominio)

    oltretutto i lastrici solari che coprono il negozio sono comunque inaccessibili direttamente dal vano scala condominiale

    veramente non vedo soluzione che non sia il passaggio all'autonomo

    comunque ho già fatto fare dei sopralluoghi a diversi installatori e tutti mi hanno confermato che è possibile installare le caldaie autonome stagne con scarico all'esterno proprio in virtù delle caratteristiche intrinseche e tipologiche del fabbricato
     
  4. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Scusami Federico, ma nessuno ti ha mai parlato di installare la centrale termica sul piano di copertura (se c'è la possibilità), basta soltanto invertire le colonne montanti e non hai ne servitù, ne altro...:)
     
  5. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    per architetto,
    abbiamo valutato anche questa possibilità, ma il costo è proibitivo proprio per l'inversione dell'impianto.

    trasformando in autonomo il costo complessivo, per 18 appartamenti, si attesta intorno ai 50.000,00 € comprese le caldaie contro circa 85.000 per l'inversione e il costo della caldaia

    e comunque la tipologia dell'innovazione (voluttuaria o necessaria) non è simile?
     
  6. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    So bene che le spese di sostituzione impianti hanno costi elevati, visto anche che le apparecchiature sono costose... nel tuo caso
    però è da considerare che la situazione è alquanto anomala perchè non è ammissibile dare una servitù ad un'abitazione per intervenire in un locale tecnico...ed inoltre ti trovi a dover confrontarti con le nuove norme ambientali...da una parte ti trovi a dover sostituire un impianto con parere contrario dei VVF., dall'altra se renderlo autonomo...ora per il problema se veste carattere voluttuario o necessario... le due terminologie hanno netta differenza (nel tuo caso particolare si fondono). Penso che sia necessario valutare la situazione in due aspetti fondamentali:
    1) non penso sia voluttuario perchè sei legato ad ottemperare al veto dei VVF. e devi uscire da questo impasse...ma necessario; è vero anche che nessuna norma vieta che sul piano di copertura vi siano numerosi comignoli...
    2) ti trovi a confrontarti con le nuove norme ambientali (v. D.Lgs 192/06 e s.m.i.) dove si cerca di ridurre le fonti di emissione...(d'altra parte necessita verificare le norme regionali in tale ambito che obiettivamente non ho piena conoscenza); ad esempio le norme locali pongono che le nuove costruzioni, ristrutturazioni e sostituzioni di impianti portino alla centralizzazione del riscaldamento...
    In definitiva, se hai un impianto già centralizzato (sicuramente con diverse colonne montanti distribuite nello stabile che partono dalla centrale, sei costretto a dover intervenire in ogni singola u.a. per staccare la distribuzione e renderla autonoma), non pensi che sia utile (anche se con un costo maggiore, ma fatto una sola volta) intervenire girando le colonne montanti in modo tale da non creare una sventramento delle parti comuni, delle singole u.a. installando una caldaia a condensazione con recuperatore di calore che ne riduce i consumi....devi anche tenere conto, inoltre che all'atto dell'approvazione da parte dell'assemblea condominiale puoi trovare dissenzienti che si esulano dalle spese...
    a questo ti darei un indirizzo che io leggo per le parti di giurisprudenza e che ritengo valido...(ce ne sono tanti, ma non si può leggerli tutti no?)....:D

    La legge nel condominio

    spero essere stato un po' più chiaro ed esserti stato utile...:)
     
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  7. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Antonelli una domanda
    ma per valutare le possibilità, ti sei rivolto ad un termotecnico capace o al solito idraulico/manutentore caldaie?
    perchè in ogni caso, per il comune, per giustificare l'intervento prima d'iniziare i lavori e dopo per presentare i disegni e certificazioni, dovrai in ogni caso rivolgerti ad un termotecnico
    fallo ora chiedendo un capitolato lavori per ogni possibile soluzione
    ad ognuno il suo mestiere !
     
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  8. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    putroppo sono due/tre anni che va avanti sta storia... abbiamo sondato tutte le strade tra cui diversi ingegneri impiantisti (tra cui il presidente dell'ordine degli ingegneri della provincia di latina) e praticamente tutti (tranne quelli coinvolti con imprese impiantistiche che volevano farci digerire le loro soluzioni tra cui una pompa di calore che avrebbe climatizzato tutto il condominio alla modica cifra di 300.000 € :shock:) ci hanno detto che è possibile trasformare in autonomo con una spesa di 3000/4000 € ad appartamento.

    vi rinnovo il quesito... secondo voi, alle condizioni che ho descritto precedentemente, si tratta di un'innovazione voluttuaria o no?
     
  9. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista

    Ciao Federico...credevo di averti risposto... per il caso in questione e...per il tuo caso leggendo il codice civile e le diverse interpretazioni giuridiche ...No non è voluttuario, ma necessario pertanto innovativo per ragioni indifferibili...;)
     
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  10. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    inpossibile fare l'autonomo con quelle cifre
    bisogna fare anche le canne fumarie

    valutata la possibilità di mettere due caldaie più piccole in parallelo con attivazione in modulare solo al bisogno?
    se il vs. locala caldaia attuale non và bene per 2 o 3 caldaie in parallelo, allora nemmeno i singoli appartamenti non vanno bene per le caldaie singole:risata:
     
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  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Anche Procicchiani torna sulla mia osservazione iniziale degli scarichi individuali: se escludi che lo scarico a parete sia ammesso, eventualmente in deroga, dall'ufficio d'igiene comunale, o perchè non ci sono i presupposti in termini di distanze, certamente dovrete considerare anche il costo di adeguate canne fumarie esterne: se poi sono collettive, anche tenere conto dei vincoli di reciprocità (tutte le caldaie devono essere e rimanere dello stesso tipo)

    Lecito ma curioso il persistere del dubbio tra voluttuario, necessario, e innovativo indifferibile: scusa, ma in mancanza di accordo, starete al freddo? Quali alternative propongono i sostenitori di una maggioranza qualificata? :domanda:
     
  12. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    le risposte che mi hanno dato non te le riporto per educazione... :shock: la più educata è stata "...non mi frega niente dell'inquilino... tutti sti soldi non ce l'ho (ndr, la persona che mi ha detto questa frase è proprietaria di 5 appartamenti)"

    la mia preoccupazione è dovuta al fatto che io sono proprietario di due appartamenti di cui uno affittato e nell'altro ci abitano i miei genitori

    da quello che mi è stato detto la deroga per lo scarico singolo è possibile a condizione che venga modificata l'apertura di una finestra nei pressi dello scarico delle canne fumarie (sono andato a parlare sia con la ASL che con l'ufficio Ambiente del comune e sia con i VVF
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Oltre a tutti i suggerimenti già fatti, valutate anche i costi per realizzare le canne fumarie. (che sono quelle ascendenti)

    P:S:: Il tratto di tubo di scarico che dalla caldaia scaricherebbe a parete si chiama "canale di fumo" o "condotto di scarico": per tua info ti allego il prospetto e relativa tabella delle distanze che i terminali di scarico a parete devono rispettare.
     

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  14. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    infatti l'adeguamento delle finestre che ci ha richiesto l'ufficio ambiente è che l'anta + vicina allo scarico diventi fissa mentre l'altra può restare apribile
     
  15. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Infatti, Federico, per caldaie che superano la potenzialità di 100 kW, la superficie di aerazione fissa deve essere almeno di 1/3 della SNP e, comunque in relazione a tutto quanto discusso sino ad ora, rimango dell'idea che una caldaia centralizzata (magari a condensazione, con recuperatore di calore) risolvereste una marea di problemi...è anche vero come hai detto che ti trovi in conflitto con il problema dei condomini contrari e con una spesa iniziale, ma ti assicuro che poi la spesa la ammortizzate in modo tale che le spese vengono recuperate in breve termine....magari se pensi che potresti ipotizzare di affidare ad una società che gestisce il riscaldamento e si accolla le spese iniziali di trasformazione, con una quota nel tempo che diluisca la spesa iniziale, aumenti ancor più la possibilità di ottenere il bene placido di tutti....
    spero esserti stato d'aiuto e magari chiaro...:)
     
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  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    .. al di la dell'utilità della tua precisazione, (architetto), credo che rispondendomi in merito alle distanze antonelli si riferisse a caldaie individuali di potenza circa 20 kW, con scarico a parete.

    Dopodiche come soluzione alternativa ok ai tuoi suggerimenti.

    Come soluzione di compromesso per tutti certamente OK: come considerazione personale, ritengo che pochi facciano veramente il conto del tasso di interesse (nascosto) applicato dal fornitore, che si sobbarca il finanziamento anticipato....: ma questa è un'altra storia...!
     
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  17. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Su questo argomento non ho voluto omettere parola, perchè il nosto RI è sicuramente diverso da quello di Latina ... per questo motivo non ho voluto dire niente...tu sei di Rho e non so se anche da voi il vostro RI (ASL) vieta gli scarichi a paete, mentre Milano li concede... vedi quante differenze...:)


    Bisogna vedere come si gestiscono le cose...su questo posso rassicurarti che io ho messo in atto una soluzione con gestione di calore diretta in centralizzata è ho calcolato un ammortamento delle spese in cinque anni...adesso il condominio ha risparmiato almeno il 70% del consumo...:)
     
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non contesto il senso della tua indicazione, su cui posso concordare, ma numericamente ..... il tuo dato NON TORNA.

    Risparmiare il 70% del consumo? ......... allora più facile credere ad un risparmio del 70% sulle precedenti ruberie....!
    I risparmi tecnici si generano con:
    1- Maggiore efficienza della caldaia/impianto
    2- Migliore qualità dell'involucro edilizio
    3- Migliore gestione della conduzione
    4- Migliore termoregolazione individuale ecc

    I risparmi finanziari si generano con:
    1- Minor prezzo di acquisto
    2- Migliori condizioni di servizio
    3- Tassi di sconto più bassi
    4- Tassazione complessiva al 10%
    ecc.

    Una miglioria sugli impianti a parità di edificio direi genera un 20% di risparmi
    Un combustibile più vantaggioso (da gasoglio a metano) può aggiungere un ulteriore 20%

    Il resto... direi scopre errori o magagne sulla conduzione precedente. Cosa ne pensi?
     
  19. Architetto

    Architetto Membro dello Staff

    Altro Professionista
    A questo devi aggiungere il funzionamento della caldaia in base alla sua vetustà e, ...giustamente conduzione...da fa pensare... in ogni caso, la percentuale viene dalla sommatoria anche delle spese sostenute dalle modifiche dei lavori da effettuarsi e diluiti nell'arco di un quinquennio, dove il risparmio si sente e ti assicuro già dal primo anno lo senti abbondantemente....

    Credo che queste sono cose già dette nei diversi post, come ho avuto modo di dire che in base al codice civile, la scelta di Federico non è voluttuaria, ma necessaria per impossibilità tecnica di modifica tecnologica...inoltre è da tenere in considerazione che se il fabbricato ed il suo contorno non permette gli scarichi in facciata, come detto giustamente anche dalla Procicchiani, necessita tenere in considerazione il costo per il rifacimento delle CFR con caldaie di tipo C...

    Infine per questo tuo quesito, posso anche concordare, ma penso proprio che non vi sia risposta, perchè sicuramente sarà un condomino che non vorrà affrontare spese e basta...come risolvere il problema non è un suo problema...(concedimi la battuta, ma ne ho sentite tante di queste frasi...):D
     
  20. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    @ architetto

    Help.... non volevo reinnescare la discussione dall'inizio..... se continuiamo ci cacciano ..... ciao.
     

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