La trasformazione dell'impianto di riscaldamento da centralizzato ad autonomo è una innovazione volu

[antonellifederico]

premetto che:
- il mio quesito interessa un condominio di 18 appartamenti con riscaldamento centralizzato di cui la manutenzione, in particolare della caldaia a metano di oltre 20 anni, assorbe circa il 20% della spesa annuale per la relativa tabella (su un bilancio preventivo di 9000 € se ne sono andati circa 1500-2000 €) ;
- la caldaia ha circa 30 anni e i VVF non ci consentono di installarne una nuova nel medesimo locale in quanto non rispetta le prescrizioni minime;

il mio quesito è (di cui penso di conoscere la risposta... )
la trasformazione dell'impianto di riscaldamento da centralizzato ad autonomo è una innovazione voluttuaria o necessaria?

 

[Bastimento]

Comincio a dare qualche indicazione, in attesa che qualche esperto ti dia maggiori delucidazioni.

0- La classificazione tra necessaria o voluttuaria, è in relazione ai rapporti di maggioraza per deliberarla ed ai millesimi di ripartizione. Ma prima di stabilire che cosa sia, occorre premettere se sia l'unica strada e se sia praticabile..
1- In condizioni normali, non è più ammesso trasformare un impianto centralizzato condominiale in N> 4 impianti autonomi.
2- Se nel condominio c'è un cortile o terreno disponibile che permetta la realizzazione di un "vano tecnico x locale caldaia", questo è realizzabile e ammesso, perchè non viene conteggiato nella cubatura.
3- Se nessuna delle condizioni di fattibilità di cui sopra è possibile, credo che la trasformazione a riscaldamento autonomo sia accettabile.
3.1 - Per le singole caldaie autonome occorre normalmente una adeguata canna fumaria: per le caldaie nuove (a condensazione, stagne, a ventilazione forzata) la canna fumaria non può essere ramificata, e tutte le caldaie immesse devono essere dello stesso tipo. Anche il numero di piani ed immissioni è limitato. ( 5+1 ) ecc.
3.2 - Lo scarico singolo a parete, se accettato in deroga al regolamento d'igiene comunale, deve però rispettare distanze minime da finestre, balconi prospetti ecc.

Se poi i vari punti 3.1 e 3.2 sono soddisfatti ....... e quindi gli impianti individuali realizzabili, .... io considererei la trasformazione necessaria.

p.s.: se hai fatto la domanda evidentemente qualche tuo condomino ha opinioni e soluzioni diverse .... prova a fartele spiegare.

 

[antonellifederico]

il punto focale della questione è proprio la tipologia di innovazione perchè a seconda della tipologia varia la maggioranza necessaria per una delibera.

purtroppo non è verificato nessuno dei casi in quanto è un fabbricato del 1960 costruito in aderenza ai vicini e l'area di sedime corrisponde alla superficie del lotto con al piano terra un unico negozio grande quanto la particella catastale ed in elevazione ha una sagoma in pianta a forma di "T"

attualmente il vano tecnico che contiene la caldaia centralizzata si trova al 1° piano (sulla copertura del negozio) in un punto inaccessibile liberamente dall'esterno ma bisogna passare per un appartamento (che subisce una servitù passiva espressamente citata sul Regolamento di condominio)

oltretutto i lastrici solari che coprono il negozio sono comunque inaccessibili direttamente dal vano scala condominiale

veramente non vedo soluzione che non sia il passaggio all'autonomo

comunque ho già fatto fare dei sopralluoghi a diversi installatori e tutti mi hanno confermato che è possibile installare le caldaie autonome stagne con scarico all'esterno proprio in virtù delle caratteristiche intrinseche e tipologiche del fabbricato

 

[Architetto]

veramente non vedo soluzione che non sia il passaggio all'autonomo

Scusami Federico, ma nessuno ti ha mai parlato di installare la centrale termica sul piano di copertura (se c'è la possibilità), basta soltanto invertire le colonne montanti e non hai ne servitù, ne altro...

 

[antonellifederico]

per architetto,
abbiamo valutato anche questa possibilità, ma il costo è proibitivo proprio per l'inversione dell'impianto.

trasformando in autonomo il costo complessivo, per 18 appartamenti, si attesta intorno ai 50.000,00 € comprese le caldaie contro circa 85.000 per l'inversione e il costo della caldaia

e comunque la tipologia dell'innovazione (voluttuaria o necessaria) non è simile?

 

[Architetto]

So bene che le spese di sostituzione impianti hanno costi elevati, visto anche che le apparecchiature sono costose... nel tuo caso
però è da considerare che la situazione è alquanto anomala perchè non è ammissibile dare una servitù ad un'abitazione per intervenire in un locale tecnico...ed inoltre ti trovi a dover confrontarti con le nuove norme ambientali...da una parte ti trovi a dover sostituire un impianto con parere contrario dei VVF., dall'altra se renderlo autonomo...ora per il problema se veste carattere voluttuario o necessario... le due terminologie hanno netta differenza (nel tuo caso particolare si fondono). Penso che sia necessario valutare la situazione in due aspetti fondamentali:
1) non penso sia voluttuario perchè sei legato ad ottemperare al veto dei VVF. e devi uscire da questo impasse...ma necessario; è vero anche che nessuna norma vieta che sul piano di copertura vi siano numerosi comignoli...
2) ti trovi a confrontarti con le nuove norme ambientali (v. D.Lgs 192/06 e s.m.i.) dove si cerca di ridurre le fonti di emissione...(d'altra parte necessita verificare le norme regionali in tale ambito che obiettivamente non ho piena conoscenza); ad esempio le norme locali pongono che le nuove costruzioni, ristrutturazioni e sostituzioni di impianti portino alla centralizzazione del riscaldamento...
In definitiva, se hai un impianto già centralizzato (sicuramente con diverse colonne montanti distribuite nello stabile che partono dalla centrale, sei costretto a dover intervenire in ogni singola u.a. per staccare la distribuzione e renderla autonoma), non pensi che sia utile (anche se con un costo maggiore, ma fatto una sola volta) intervenire girando le colonne montanti in modo tale da non creare una sventramento delle parti comuni, delle singole u.a. installando una caldaia a condensazione con recuperatore di calore che ne riduce i consumi....devi anche tenere conto, inoltre che all'atto dell'approvazione da parte dell'assemblea condominiale puoi trovare dissenzienti che si esulano dalle spese...
a questo ti darei un indirizzo che io leggo per le parti di giurisprudenza e che ritengo valido...(ce ne sono tanti, ma non si può leggerli tutti no?)....

La legge nel condominio

spero essere stato un po' più chiaro ed esserti stato utile...

 

[Procicchiani]

Antonelli una domanda
ma per valutare le possibilità, ti sei rivolto ad un termotecnico capace o al solito idraulico/manutentore caldaie?
perchè in ogni caso, per il comune, per giustificare l'intervento prima d'iniziare i lavori e dopo per presentare i disegni e certificazioni, dovrai in ogni caso rivolgerti ad un termotecnico
fallo ora chiedendo un capitolato lavori per ogni possibile soluzione
ad ognuno il suo mestiere !

 

[antonellifederico]

putroppo sono due/tre anni che va avanti sta storia... abbiamo sondato tutte le strade tra cui diversi ingegneri impiantisti (tra cui il presidente dell'ordine degli ingegneri della provincia di latina) e praticamente tutti (tranne quelli coinvolti con imprese impiantistiche che volevano farci digerire le loro soluzioni tra cui una pompa di calore che avrebbe climatizzato tutto il condominio alla modica cifra di 300.000 € ) ci hanno detto che è possibile trasformare in autonomo con una spesa di 3000/4000 € ad appartamento.

vi rinnovo il quesito... secondo voi, alle condizioni che ho descritto precedentemente, si tratta di un'innovazione voluttuaria o no?

 

[Architetto]

vi rinnovo il quesito... secondo voi, alle condizioni che ho descritto precedentemente, si tratta di un'innovazione voluttuaria o no?

Ciao Federico...credevo di averti risposto... per il caso in questione e...per il tuo caso leggendo il codice civile e le diverse interpretazioni giuridiche ...No non è voluttuario, ma necessario pertanto innovativo per ragioni indifferibili...

 

[Procicchiani]

inpossibile fare l'autonomo con quelle cifre
bisogna fare anche le canne fumarie

valutata la possibilità di mettere due caldaie più piccole in parallelo con attivazione in modulare solo al bisogno?
se il vs. locala caldaia attuale non và bene per 2 o 3 caldaie in parallelo, allora nemmeno i singoli appartamenti non vanno bene per le caldaie singole