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  1. Sergio Caruso

    Sergio Caruso Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Un paio di domande per chi ha avuto occasione di partecipare alle aste giudiziarie:
    Come posso rappresentare un mio cliente ad un'Asta?
    Come posso tutelarmi nei confronti del cliente informandolo della vendita all'Asta?
     
    A Maurizio Zucchetti piace questo elemento.
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Re: Mediazione e Aste

    Mandato a titolo oneroso o se la fiducia è totale procura.
    Per le aste non esiste il principio della mediazione per cui la segnalazione, se ti scavalca, è fine a se stessa.
     
  3. aleardi

    aleardi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Caro collega,
    sono Maurizio Rivetta, nell’ambito del Gruppo Immobiliare Ardizzone, mi occupo di consulenza per l’acquisto di immobili alle aste giudiziarie.
    I modi di rappresentare un cliente in asta dipendono dalla natura dell'asta stessa.
    Nel caso l'asta sia "senza incanto", non esiste per te un modo di rappresentare il cliente in maniera diretta. La legislazione prevede che con qs. tipo di asta chi sottoscrive la domanda di partecipazione debba essere presente e partecipare di persona; l'unico che può rappresentare una persona fisica o giuridica ad un'asta senza incanto è un avvocato; l'avvocato, in caso di aggiudicazione dell'immobile, ha tempo 3 giorni per presentare i dati dell'aggiudicatario. In questo contesto il servizio che tu puoi dare alla tua clientela è il seguente:
    1) monitoraggio per il reperimento dell'immobile desiderato.
    2) prenotazione vista immobile.
    3) valutazione immobile e decisione prezzo massimo da raggiungere in fase d'asta.
    4) compilazione della domanda di partecipazione e presentazione dell'offerta in busta chiusa entro le ore 13 del giorno precedente l'asta nelle mani del custode giudiziario.
    5) affiancamento in asta.
    6) gestione della pratica fino alla consegna del "decreto di trasferimento"
    I primi 3 punti sono generalmente "gratis", ti servono più che altro per vendere la tua professionalità, con il fine di ricevere un "mandato a titolo oneroso" nel quale elencherai i punti 4), 5) e 6) come oggetto del mandato. Io normalmente, in merito alla liquidazione della parcella, do come termine l’aggiudicazione in asta.

    Nel caso si tratti di “Asta con incanto” puoi agire come nell’asta “senza incanto” o rappresentare il tuo cliente con una procura notarile particolare nella quale il cliente ti incarica di rappresentarlo nell’asta relativa alla procedura esecutiva R.G.E. n°_____ del _______ del tribunale di___________, e nel quale dovrà essere scritto il prezzo massimo al quale potrai arrivare in sede d’asta.
    Cmq. Anche nel caso in cui ti rilasci procura, ti consiglio di fargli firmare, per ovvi motivi, un mandato a titolo oneroso.

    Un altro servizio che puoi dare alla tua clientela è l’accesso ad un mutuo per l’acquisto in asta; questo perché, come saprai, è possibile mutuare gli acquisti alle aste giudiziarie, ma il rilascio da parte di istituti bancari ha dei risvolti diversi da quelli di un mutuo per un acquisto classico.

    Spero di essere stato chiaro, sono a disposizione per eventuali chiarimenti

    Maurizio
     
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  4. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Grazie Maurizio delle preziose informazioni :) :applauso:
     
  5. Sergio Caruso

    Sergio Caruso Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :ok:
    Grazie 1000!!!
    Sei stato molto chiaro!!!
    Ci ragiono un po su e poi, sicuramente, ti chiederò altre informazioni perché, anche se quello che hai scritto è giustissimo e non fa una piega, c'è qualcosa che mi lascia perplesso! Un Week-End di relax porterà consiglio!!!
    Grazie ancora!!! :D
     
  6. amedeozanatta

    amedeozanatta Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    L'argomento mi sembra molto interessante. In questo periodo chi in effetti gode di liquidità cerca le occasioni migliori e quindi anche le aste, perchè no?
     
  7. Sergio Caruso

    Sergio Caruso Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mmmm.....vediamo un po.......... :idea: :domanda: :domanda:
    Ricapitolando, siamo tutti d'accordo sul fatto che le Aste possono offrire ottime opportunità sia per chi dispone di liquidità che per chi deve ricorrere al mutuo.
    Quello che mi lascia perplesso è l'impossibilità di tutelare il mio lavoro a monte, ovvero, nel momento in cui informo il cliente di poter reperire l'immobile che lui cerca tramite Asta, quello mi ringrazia, magari mi stringe pure la mano e poi se ne va da solo a consultare gli annunci delle Aste presso il Notaio!!! :triste:
    Da li a spiegare al cliente che lo posso assistere nelle pratiche, nelle visite, etc..., ce ne passa!!!
    La solita solfa, noi diamo informazione e poi gli altri cercano di scavalcarci!!!
    Gli Italiani sono tutti più furbi l'uno dell'altro e sanno tutti fare le stesse cose che fai tu ma meglio (credono loro!)! :rabbia:
    Maurizio, tu che ti occupi proprio di questo ramo, quali sono le difficoltà effettive che incontri quotidianamente???
    Come possiamo comportarci nei confronti del cliente al "primo approcio"???
    Non vogliamo certo i tuoi segreti, ma se puoi, qualche dritta ....!!! ;)
    Grazie :D
     
    A il Custode piace questo elemento.
  8. aleardi

    aleardi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Nel mucchio qualcuno che ti scavalca c’è sempre. Detto questo credo si tratti di impostazione del lavoro……mi spiego……..
    Se decidi di occuparti di aste giudiziarie o lo fai e ci credi e ti specializzi, oppure lascia perdere.
    1. DEVI! conoscere tutti i prodotti presenti nell’elenco delle aste giudiziarie della zona in cui operi;
    2. Devi iniziare a selezionare i clienti possibili. Quando ricevi un cliente e ti rendi conto che non hai il prodotto DEVI!! parlargli di aste giudiziarie e proporgli uno di quei prodotti; nel caso al momento non ci sia nulla che lo soddisfi gli offri un “monitoraggio del prodotto” (primo passo)
    3. quando il prodotto c’è gli prenoti la visita (secondo passo)
    4. ti devi studiare la perizia del tribunale
    5. visto l’immobile fai una valutazione di mercato (terzo passo)
    6. DEVI vendere la tua professionalità!!
    7. Per non farsi fregare:
    a) non ha senso proporre a tutti le aste giudiziarie.-
    b) Il cliente tipo è una persona semplice, una persona che abbia bisogno di te; una persona che ti reputi “il professionista adatto per quel tipo di acquisto”. (credimi sono tanti)
    c) NON DEVI proporlo: a persone istruite; ai furbetti; a persone spigliate; a persone che sanno navigare on-line………..in sintesi a quelli che è ovvio che ti possano scavalcare. Proporre un prodotto alla persona sbagliata porta una possibile concorrenza ad un tuo vero cliente.

    Le difficoltà che si incontrano normalmente sono dettate dalla diffidenza dovuta alla mitologia popolare che per tanti anni ha presentato le aste come un mondo per pochi, ove tutto è già combinato e ……… fino al 2004 in effetti era abbastaza facile trovarsi di fronte ad un muro di gomma. Fortunatamente la Legge n° 52 del 24 Febbraio 2006 ha blindato le aste da un certo tipo di atteggiamento.

    Devi saperti scegliere i clienti.

    Sempre a disposizione

    Maurizio
     
    A il Custode, Maurizio Zucchetti e EMMEDUE IMMOBILI piace questo elemento.
  9. Sergio Caruso

    Sergio Caruso Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Grazie Maurizio!
    Sei stato chiarissimo!
    Farò certamente tesoro dei tuoi consigli e cercherò di applicarli al meglio!!! :D
     
  10. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Sergio, ma se vedi ad un'asta un immobile che vale 200.000 a 100.000 cosa fai lo proponi ad un cliente? ;)
     
  11. bartolotti

    bartolotti Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io parteciperei all'asta ... se fossi solo soletto !! se siamo in due o piu lascio immediatamente perdere..
     
  12. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    per Sergio e per i colleghi ai quali interessa cimentarsi nel settore , vi invito a leggere quanto ho scritto "Partecipare alle aste immobiliari - come e cosa si fa "
     
  13. vagno

    vagno Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Torno su questo argomento per una informazione.
    Nel caso di asta "con incanto", il cliente deve necessariamente darci procura ad acquistare (con un tetto massimo di offerta)? Non basta da solo il mandato?
    Aggiungo: in caso di asta "senza incanto", se vi sono più offerte base mi pare si vada con asta "con incanto" cioè con offerte al rialzo partendo dal prezzo base, giusto? Allora anche in questo caso serve la procura?
     
  14. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    sempre che il Tribunale sia convenzionato.....

    Fai disamina di tutte le spese? Mi spiego meglio, oltre prezzo di aggiudicazione, anche imposte, bolli, spese di cancellazione iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, eventuali spese per sanatorie, debiti, se in condominio, di eventuali contributi, eventuali spese per "liberare" l' immobile..... etc.

    Smoker
     
  15. gioper

    gioper Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Ricapitoliamo, proposto immobile in asta che date le caratteristiche faceva al loro caso, fissato appuntamento con inquilino e visionato all'interno, procurata tutta la documentazione relativa al cambio di destinazione d'uso, fissato appuntamento in sede e specificato la prassi da seguire per partecipare, rimasti d'accordo che nel giro di 2/3 giorni si facevano sentire per procedere, non più sentiti, sono andato a vedere l'asta dove ....................... hanno partecipato con avvocato a cui hanno dato mandato, aggiudicandosi l'immobile come procedere ..........................
     

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