L'Agenzia del territorio come valuta gli immobili commerciali?

[Limpida]

Salve,
secondo voi l'agenzia del territorio nelle quotazioni immobiliari del commerciale, valuta gli immobili con o senza l'attività commerciale?
Perché c'é una bella differenza fra vendere un negozio vuoto da uno "occupato".
Come faranno a stabilire se le dichiarazioni nelle compra-vendite sono congrue?
E come faranno gli agenti immobiliari a dimostrare che effettivamente é stato venduto effettivamente a quel prezzo, quando le quotazioni immobiliari dell'agenzia del territorio non combaciano?

 

[Umberto Granducato]

Bella domanda.
prima della compravendita assicurarsi che non ci sia disparità di valori altrimenti la sanzione parte al 99,99%. Loro dicono che il notaio ti deve avvisare (nel caso tu sia fuori dai parametri dell'OMI).
La valutazione dei commerciali viene fatta principalemnte in base alla posizione commerciale, lo stato dell'immobile (ristrutturato o non) passa addirittura in secondo piano

 

[Limpida]

Forse bisognerebbe fare due compravendite, una per l'immobile e una per cessione di attività.
la cessione di attività ha quotazioni OMI?

 

[Carlo Garbuio]

Sull' OMI ho espresso in altre occasioni il mio pensiero, come pure su tutti gli altri indicatori sintetici che vengono pubblicati ed utilizzati: non sono attendibili.
E di questo l'AdT ne sta prendendo coscienza avendo pubblicato il MOSI ... da qui ad applicarlo di tempo ne passerà, ma la strada è segnata, il MOSI sarà il futuro riferimento e si fonda esplicitamente sugli IVS.
Dall'analisi che sto svolgendo nei comuni in cui opero risulta molto evidenti i limiti degli attuali metodi di indagine ed analisi.
Un esempio:
in un comune i dati OMI riferiti ad una determinata tipologia immobiliare sono costanti all'euro dal 2010 (e già questo fa pensare) e poi nello stato manutentivo dichiarato (Ottimo) non c'è nessuna compravendita ... ti dirò di più in un semestre non ci sono neppure vendite di quella tipologia immobiliare ... ti basta?
come si determina un prezzo medio quando non ci sono compravendite?

Ora sto analizzando le NTN in altri comuni e pure qui le sorprese non mancano ...

Questo per dire che in un eventuale contraddittorio per accertamento mi sentirei molto sicuro ...
questa è la vera forza dell'analisi REALE del mercato

 

[Umberto Granducato]

Questo per dire che in un eventuale contraddittorio per accertamento mi sentirei molto sicuro ...

beato te...

 

[Carlo Garbuio]

A mio parere chi conosce e/o condivide queste problematiche ha due possibilità:

1. Aggiornarsi
2. Affidarsi a professionisti qualificati esterni

per tornaconto personale e/o per servizio al cliente

 

[Umberto Granducato]

A mio parere chi conosce queste problematiche sa che deve pagare e deve prevenire i controlli: con gli aggiornamenti e i professionisti esterni (ma chi sono?) l'Ade si fa una grassa risata

 

[Carlo Garbuio]

l'aggiornamento professionale dovrebbe essere sostenuto da tutti, professionisti compresi, invece, purtroppo non è così, i casi sono visibili anche nel forum

professionisti che svolgono questa attività ce ne sono

l'AdE potrà pure ridere (sicuro?) ma valutazioni fondate sulla reale indagine di mercato vanno "contestate" con altre valutazioni fondate sempre su dati reali, non sulla referenzialità di chi le redige.

Sul caso che ho citato sei sicuro che l'AdE rida?
Da una parte una valutazione fondata su metodologie condivise (pure dall'AdE)
Dall'altra l'OMI con un prezzo medio determinato su compravendite che non esistono

 

[Umberto Granducato]

quanti ricorsi hai fatto finora?

 

[Carlo Garbuio]

quanto sei aggiornato?