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  1. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Oggi leggevo sul sito del sole 24ore le guide di CASA 24 che, data l'autorevolezza (presunta mi vien da dire) di chi scrive siano prese a guida, appunto, da molti privati.
    In particolare mi ha colpito quella riguardante Il compromesso che contiene alcune, a mio parere, imprecisioni.

    La denominazione ufficiale di questa procedura è in realtà "preliminare di compravendita", ma tutti ormai parlano più che altro di compromesso. Come la proposta irrevocabile, neppure il compromesso rappresenta un passaggio obbligatorio.
    Infatti, qualora intercorra assoluta fiducia tra le due parti, si potrebbe passare direttamente al rogito e al perfezionamento della compravendita.

    Ma la troppa fretta non è mai consigliabile, soprattutto in questa fase: al momento del compromesso viene, in effetti, vagliato ogni minimo dettaglio della compravendita, e tutto il preliminare viene poi riportato passo dopo passo nel rogito.
    Anche se il compromesso non determina il passaggio di proprietà vero e proprio fa sorgere comunque da entrambe le parti l'obbligo di arrivare alla stipula del contratto definitivo. Prima di passare alla stesura del contratto bisogna dunque aver chiarito del tutto, anche solo verbalmente, il prezzo dell'immobile, la modalità di pagamento, i confini e le pertinenze della casa e la data dell'atto di compravendita vero e proprio, il cosiddetto rogito. Quest'ultimo punto è particolarmente importante perché nell'intervallo tra compromesso e rogito bisogna avere il tempo, qualora sia necessario, di sottoscrivere il mutuo.

    Il giorno della stesura del preliminare saranno esaminati i dettagli tecnici e giuridici (particolare rilevanza assume la presenza o meno di vincoli o ipoteche e la conformità alle norme edilizie) e verrà concordata l'esistenza e l'entità della caparra, sia essa penitenziale o confirmatoria.
    La caparra è prevista dal Codice civile (articoli 1385 e 1386), che indica nel versamento un vero e proprio impegno alla conclusione del contratto. Se l'acquirente si tira indietro perde il denaro della caparra; ma se a rinunciare è il venditore, questi dovrà corrispondere alla controparte il doppio della somma ricevuta (si parla in questo caso di caparra penitenziale). Se invece la caparra è confirmatoria, la parte incolpevole può rinunciare alla riscossione e rivolgersi al giudice per ottenere l'esecuzione del contratto o in caso contrario il risarcimento dei danni.
    La caparra deve essere nell'ordine del 10-20% del prezzo totale.
    In caso di pagamento di percentuali superiori è meglio qualificare il versamento come acconto che, a differenza della caparra è una somma corrisposta ma del tutto rimborsabile in caso di mancata conclusione del contratto. Meglio non accettare di pagare interessi inattesi sul saldo finale e non versare nulla prima di aver firmato il compromesso.

    L'agente mediatore, inoltre non dev'essere compensato prima del rogito, perché solo allora l'acquisto si perfeziona (salvo differenti accordi con l'agenzia).

    Solitamente il preliminare viene stilato negli uffici dell'agenzia immobiliare o presso l'abitazione del venditore, ma volendo ci si può rivolgere direttamente a un notaio: è senz'altro quest'ultima la procedura che si raccomanda qualora non ci si fidi del tutto della controparte oppure se il venditore è una società e non un privato.
    Se il contratto viene redatto dal notaio, può allora essere steso anche in forma privata e non ci sarà bisogno di registrazione, con il risparmio dei relativi costi. In questo caso, però, si devono fare i conti con le spese delle prestazioni dello stesso notaio.
    Il notaio controllerà anche la presenza di ipoteche, di eventuali pratiche di condono edilizio e dei problemi di piano regolatore.In caso contrario si limiterà a registrare quanto affermato dal venditore, senza appurarne la veridicità.
    Se invece si decide di redigere il contratto in forma privata, bisogna avere cura di non lasciare righe in bianco all'interno dell'atto e sopra la firma.
    In questo caso ci si può servire del modulo che l'agenzia mette a disposizione, ma è importante controllare anche in questo caso come con la proposta la sua conformità ai modelli forniti dalla Camera di commercio e dalla Borsa Immobiliare.

    Successivamente si potrà, ma senza obblighi, trascriverlo al Pubblico registro: la spesa da sostenere permette di risparmiarsi il rischio non trascurabile che un venditore disonesto prometta la casa a più persone e incassi più acconti in una sola volta. In questo caso, il contratto valido sarebbe quello registrato per primo.
    La registrazione si raccomanda in particolare se ci si accinge ad acquistare da un'impresa edile una casa ancora in fase di costruzione: in caso di fallimento dell'impresa ci si troverà in una posizione decisamente più forte nei confronti dei creditori ipotecari (che generalmente sono banche) rispetto a chi non ha provveduto a registrare il contratto. La trascrizione al Pubblico registro dà infatti diritto all'acquirente di tornare in possesso delle somme anticipate.
     
  2. Id0

    Id0 Ospite

    UN accozzaglia di mezze informazioni, superficiali quando non sospette o addirittura errate nei termini (vedi registrazione->trascrizione).

    Succede quando a scriverle è qualcuno che non lavora nel campo che pretende di descrivere.
     
  3. Semplicistico e soprattutto sbagliato in almeno tre punti. :disappunto: :disappunto:
     
  4. CasaUno

    CasaUno Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Come tutti i giornalisti, troppo spesso fanno danni!!!!
    E il fatto che i clienti stanno ancora aspettando che i prezzi delle case scendano, perchè..."così c'era sul giornale", è opera di chi?
    Comunque questa guida c'è da un bel po' di tempo, e mi sono addirittura permesso di scrivere alla redazione de "ILSOLE", invitandoli ad aggiornarsi!!!
     
  5. sole2007

    sole2007 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Le informazioni fornite da giornali cosidetti "specializzati" sono semplicistiche e il più delle volte completamente inesatte. Qualche mese fa in un articolo in un giornale di cui non so se posso fare il nome si davano indicazioni in merito alla detrazione del 19 per cento sui compensi di intermediazione.
    "Si consiglia vivamente di pretendere, apponendo un'apposita clausola sul contratto di agenzia, di pagare il corrispettivo all'agente immobiliare solo in sede di rogito definitivo e a condizione che questo avvenga. Così l'Agenti Immobiliari avrà tutto l'interesse affinchè il rogito si perfezioni adoperandosi perchè questo avvenga e a tal fine continuando a fornire la sua assistenza fino al trasferimento della proprietà a titolo definitivo"

    Non ho parole....................
     
  6. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Certo che puoi fare il nome, meglio ancora se hai il link all'articolo in questione e il nome del giornalista
     
  7. sole2007

    sole2007 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    L'ho letto su Dove Case nunero di aprile maggio di quest'anno. L'articolo è all'interno di Leggi e Norme pag. 24 e 25 a cura di Giovanni Medioli e Stefano Valente.
    Sul sito atcasa.CORRIERE.it/Dovecase/ è indicato come numero 05/2009 . Gli articoli sono illeggibili purtroppo.
     
  8. paolo ferraris

    paolo ferraris Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ...sono attendibili come la neve al sole di maggio (bello è...mi sento poeta stamane...)...figuratevi che, non mi ricordo più dove, ma era un articolo di uno di questi "esperti"...mi aveva confuso la caparra "Penitenziale" con quella "Confirmatoria"....cioè proprio invertite....ma...sarà stata una "svista"....
     
  9. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Si certo avete ragione...però la gente che ha letto o che leggerà tali articoli continuerà a dare loro sempre più credito ed a farsi di noi Agenti Immobiliari un'idea sempre più sballata.Quindi pretenderanno che vengano messi in atto i loro consigli per :shock: proteggersi!
    Se poi succede, come purtroppo avviene, che qualcuno fra noi si comporta professionalmente male, ecco che il gioco è fatto...lungi dagli agenti immobiliari, evviva gli abusivi tutti & company! :rabbia: :shock:
     
  10. noelferra

    noelferra Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Sui giornali in genere difficilmente vi troverete scritta la verita'.
    Seguito a dire che la nomea degli agenti immobiliari, e' nata prevalentemente dal comportamento degli agenti immobiliari .
    Non e' una malevolenza dei consumatori, ma e0 quello che gli agenti immobiliari hanno seminato.
    Sicuramente sarete esclusi Voi qui iscritti, ma credetemi ho fatto un po' di consulenze come telefono amico, sia presso la borsa immobiliare, sia in una associazione, credo di poter dire che ne ho sentite , ma anche viste di tutti i colori, credetemi non erano abusivi.
    Cordialmente Noel

    (Seguito anche a ribadire che bisogna riconquistare il terreno perduto, facendo in modo che qualkosa ci distingua dalla massa degli agenti immobiliari, ma anche qui seguitiamo a parlare ma senza fare nulla, solo cercando di scoprire gli errori degli altri, ma questo non cambiera' nulla)
     
  11. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    MI viene solo da ridere!
     

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