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  1. piccoloimprenditore

    piccoloimprenditore Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti Voi, sono nuovo nel forum..
    Sto per iniziare un progetto faticoso, arrivo al dunque:
    negozio+seminterrato con permanenza di persone totali 169 mq. in affitto.
    vengono i miei uomini di fiducia (esperti nel campo edilizio) e valutano la ristrutturazione 80000 euro.:shock:
    per aprire un negozio di parrucchiere senza troppe pretese, ma avendo tutte le forniture di PRIMA scelta servono all'incirca 50000 e.
    gli impianti NON sono a norma e necessitano interventi di completo rifacimento:shock:
    bagni inesistenti neanche una turca:shock:
    impianto di riscaldamento solo due elementi per una superficie di 169 mq:occhi_al_cielo: condominiale.
    mi chiedevo se nella ristrutturazione che dovrò effettuare FORSE (dato che la spesa è maggiore di quella che serve per aprire il negozio) spetta al proprietario intervenire in alcune spese, venendomi incontro o sull'affitto (scalandolo) o con un'intervento economico o con una sua impresa di fiducia...
    la domanda è:IL PROPRIETARIO HA LA DOVERE DI INTERVENIRE ANCHE SE IN MINIMA PARTE SU QUESTA SOMMA PER LA RISTRUTTURAZIONE?:amore::shock::shock::domanda:
    Anche perchè queste cose in futuro rimarranno a lui....e il valore del negozio salirebbe di molto dato che prima ci facevano delle ruote e dopo avrà un bellissimo salone piastrellato riscaldato ecc..help me...:disappunto:
     
  2. dragonero

    dragonero Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Se tutte le volte che un locale commerciale cambia tipologia merceologica il proprietario dovesse intervenire, anche solo in parte, per adattare i locali alle nuove esigenze del conduttore; il locatore farebbe molto meglio a tenerseli vuoti.
    Tra spese di ristrutturazione, tasse, ICI ecc non riuscirebbe mai a rientrare dei suoi soldi, sarebbe un miracolo se non ci rimette. Non mi si venga a dire che in caso di vendita "vale di più", Il probabile acquirente ne 90% dei casi non gli importa niente, anzi lo vuole vuoto per poterlo adattare alle proprie esigenze.
    Scusate ma parlo per esperienza diretta personale e professionale.
     
  3. giovanni1943

    giovanni1943 Membro Junior

    Privato Cittadino
    DIREI CHE Il locatore ha l'obbligo di affittarti un locale " A NORMA" quindi provvisto di servizi igieniciied un impiuanto di riscaldamento adeguato (-5 + 18 a Milano) daltra parte non ha nessun obbligo di adeguarlo alle tue esigenze. Infatti nessuno ti obbliga ad affittare un locale non idoneo alle Tue necessità. La cosa più intelligente è quella di accordarsi con il locatore per farlo partecipatre alla spesa.
     
  4. dragonero

    dragonero Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Carissimo Giovanni 1943.
    Se non sbaglio "a norma" si intende un locale accatastato ecc, e che non comprometta la salute di vi deve svolgerci una attività commerciale, vale anche per il civile.
    Per quanto riguarda l'impianto di riscaldamento mi permetto di contraddirti.
    La legislazione attuale non prevede che per la locazione commerciale sia previsto un impianto di riscaldamento, ma solo la certificazione energetica, neanche obbligatoria come allegato al contratto.
    Augurandoti buona Pascqua
    Dragonero
    Augurandoti buona pascua
     
  5. giovanni1943

    giovanni1943 Membro Junior

    Privato Cittadino
    E' onere del proprietario consegnare all'affittuario dell'appartamento un impianto di riscaldamento in piene efficienza >>
    Cassazione , Sez. IV penale, Sentenza 29/09/2006, n. 32298
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Scusa, l'obbligo è relativo ad un appartamento ad uso abitazione (per intenderci accatastato A..., ) o si estende anche ai locali commerciali classificati C1 ? Per certo è escluso, addirittura vietato, nei locali magazzino C2 !
     
  7. dragonero

    dragonero Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Bastimento. La sentenza della Cassazione (ricordiamoci che le sentenze della Cassazione non sono leggi ma fanno sempre riferimento a casi specifici) riguarda un caso gravissimo, locali adibiti a civile abitazione e con dolo del locatore. Ma per tutto il resto come ci si deve comportare?
    Qui, seconda periferia di Cuneo, i vecchi locali commerciale sono tutti privi di riscaldamento e chi vi entra provvede ad istallarne uno in base alle proprie esigenze. Un mio conoscente a speso una fortuna per riscaldare una ex carrozzeria e trasformarla in laboratorio di elettronica.
     
  8. giovanni1943

    giovanni1943 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Art. 120 Alloggi inabitabili.
    120.1 Un alloggio è da ritenersi inabitabile :

    * quando è in condizioni di degrado tali da pregiudicare I'incolumità degli occupanti;
    * quando è alloggio improprio (ovvero ricavato da locali aventi caratteristiche tipologiche di assoluta e totale incompatibilità con la destinazione ad abitazione quali, ad esempio, garage, stalle, cantine e simili);
    * quando manca di aeroilluminazione;
    * quando manca la disponibilità di servizi igienici e/o di acqua potabile.
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    La tua citazione è interessante, corretta, ma non vedo come sia correlabile con la domanda iniziale.
    Un'abitazione deve avere certi requisiti, e sta bene, (ma anche tu non elenchi tra questi il riscaldamento, di cui diremo dopo)

    Un negozio ha altre caratteristiche ed i requisiti necessari dipendono dalla tipologia del commercio esercitato in esso: (superficie minima, presenza di servizi igienici, ecc)

    Ritornando al riscaldamento: non ho letto la sentenza citata, ma è ovvio che se un proprietario concede in affitto un appartamento con impianto di riscaldamento apparentemente esistente, ma di fatto non funzionante, verrà sicuramente sanzionato.

    Se lo stesso proprietario offre un appartamento, che è sprovvisto di impianto di distribuzone del calore (caloriferi) e fa presente che l'alloggio dovrà essere riscaldato con delle stufe, non vedo dove possa sorgere il problema contrattuale.
    (Ovvio che deve esistere una canna funmaria ecc. ecc., ma questa è un'altra storia):disappunto:
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sempre rimanendo in tema con la domanda iniziale, è comprensibile la perplessità di poccoloimprenditore.
    L'investimento è notevole, sia per chi subentra sia per il locatore. Non vedo obblighi di legge, bensì necessità di negoziare una soluzione conveniente per entrambi.

    Siamo allora in ambito di trattativa: e come in ogni trattativa ognuno può (deve) fare le proprie proposte e valutare la propria convenienza.

    In passato un locale commerciale non era spesso dotato di riscaldamento, e le esigenze dell'inquilino erano più spartane.
    Oggi non credo che un locale commerciale possa essere adibito ad attività terziarie, senza servizi igienici.
    Per l'impianto elettriico, se ante 90, è a norma col semplice salvavita: ma questo può non bastare alle esigenze del conduttore.

    Oggi il proprietario deve valutare che possibilità ha ancora di affittare un locale, senza riscaldamento, e soprattutto senza servizi igienici.
    Il conduttore deve invece valutare che prospettive di "tenuta" e "redditività" ha l'impresa che sta avviando.
    Certamente molte delle installazioni, rimarranno nella disponibilità del proprietario e questo l'affittuario fa bene a farlo presente.

    La soluzione sarà il punto di incontro della trattativa tra i due, fatta con chiarezza e trasparenza, e dipenderà anche dalle garanzie di durata della locazione. Se il proprietario si fa carico di un investimento importante, vorrà forse una garanzia sul canone, ad esempio una fideiussione che gli garantisca comunque 6+6 annualità complete, indipendentemente dagli esiti del "business" del conduttore. Oppure tutto verrà giocato sull'entità del canone.

    Un avvertimento: dichiarare a contratto che il canone è stato stabilito basso poichè il conduttore effettua importanti investimenti (che in parte rimarranno nella disponibilità del locatore) si configura come un reddito in natura e quindi soggetto a valorizzazione e tassazione.
     
  11. dragonero

    dragonero Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Molto interessante la fideiussione sul canone, ammetto onestamente che non la conoscevo. Puoi indicarmi se ci sono banche o assicurazioni che forniscono un tale servizio e normalmente chi la paga il proprietario o l'inquilino?
    Per il resto concordo pienamente con la tua tesi.
    Accordo e buon senso tra le parti.
    Auguri di buona pasqua
     
  12. giovanni1943

    giovanni1943 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Concordo con le Tue osservazioni. Nel contratto è possibile fare una cifra a scaletta. Quindi per alcuni anni una cifra bassa che cresce anno per anno fino a stabilizzarsi sulla cifra convenuta fra le parti.
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ho letto della fideiussione sul canone in questo forum o altro similare. Mi sembra praticata da un gruppo bancario/assicurativo, ma devo verificare: se riesco a ritrovare il link, ne farò menzione in una successiva risposta.

    Quanto a chi paga, essendo una garanzia richiesta dal locatore al conduttore, dovrebbe essere rilasciata dal conduttore che quindi se ne fa carico.

    (I contratti commerciali sono 6+6, ma se l'iniziativa non ha successo e il conduttore rilascia anticipatamente i locali, ben che vada paga fino a quando è dentro: dubito si arrivi ad una causa, dubito ancor di più che sia vincente, pretendere l'integrale pagamento del canone per tutta la durata contrattuale; per questo la fideiussione a garanzia del canone, per n anni da negoziare, mi era parsa interessante).

    Buona Pasqua anche a te ad a tutti i frequentatori di Immobilio. :fiore:
     
  14. piccoloimprenditore

    piccoloimprenditore Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti e grazie delle risposte!
    Vi aggiorno, ho parlato con la proprietà che non ha esitato a venirci incontro sulle spese.(almeno sulla carta):stretta_di_mano:
    Ho chiesto loro che mi venisse consegnato lo spazio con centralina impianto elettrico a norma e della capacità riconosciuta di legge per i parrucchieri;
    ho fatto presente che le mura erano da sistemare in quanto riguardavano piccole comparse di segni di umidità e rasamento e livellamento degli stessi;
    sostituzione degli infissi a "bocche di lupo" n°6 presenti nel seminterrato ormai logore e rotte dal passare dei decenni...
    e far fronte alle spese del primo wc.
    qui sorge però un problema tecnico, che non dipende dalla volontà della proprietà di pagare, ma bensì da un problema tecnico:
    al piano strada 44 mq c.con 2 vetrine e annesso ingresso negozio, non permettono la costruzione di un wc per disabili, per ragioni di spazio e per ragioni logistiche!l'unica soluzione direte è di farla al p seminterrato, ma lì subentra un altro problema.
    .il seminterrato, senza l'uscita di emergenza, garantita da una scala larga sufficientemente a far sopperire l'obbligo di un uscita anti panico,verrebbe ridotta in larghezza da questi "montacarichi" per disabili che permetterebbero l'accesso alla zona wc (e servizio alla persona).
    ma riducendo la larghezza della scala( con costi enormi per il "montacarichi")quest'ultima non risulterebbe più a norma e sarei obbligato a creare un uscita di emergenza:shock:.ma creare l'uscita di emergenza in un seminterrato...:shock: lascio a voi immaginare!ora la domanda che più mi preme:è obbligatorio avere in un negozio di parrucchiere in wc per diversamente abili?
    personalmente sarei felice di poter prestare servizio a tutti..ma non vedo come trovare una soluzione per il mio ambiente.lo stato non aiuta ed eliminare queste barriere architettoniche e noi piccolini come facciamo a creare un futuro più semplice a queste persone?
    amareggiato penso che non posso per un wc, rinunciare al mio progetto, solo per un obbligo a cui oggettivamente non posso adempire!
    p.s l'ho chiamato montacarichi ma non so quale sia il nome di questi macchinari !spero non me ne vogliate..
    aspetto risposte
    grazie ancora
     
  15. piccoloimprenditore

    piccoloimprenditore Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    in questo caso non è tutte le volte:confuso:, 40 anni fa c'era questa fabbrica di ruote, poi tutto lasciato in uno stato di semi abbandono fino ad oggi...tu affitteresti un negozio senza wc, riscaldamento e con un impianto a miccia :shock:e senza la sicurezza che le mura possano ospitare lavori di riqualificazione senza che queste ultime possano crollare ?scusami ma non mi sembra corretto e non è di legge da quello che ho letto sul codice civile...
    la mia coscienza non mi consiglierebbe di comportarmi così...
     
  16. dragonero

    dragonero Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Piccolo imprenditore, hai perfettamente ragione!
    Non avendo visto i locali la discussione si basava , almeno da parte mia, su un locale commerciale normale che al massimo richiedeva piccole migliorie; ma da quello che leggo sembra abbastanza mal ridotto.
    Scusa, ma con tutti i negozi che abbassano le saracinesche non trovi altro in zona?
    Facendoti i migliori auguri per la tua attività
    Dragonero
     
  17. Iciopice

    Iciopice Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ciao a tutti
    sono il proprietario di un negozio di alimentari a conduzione familiare presente da anni in un piccolo paese di provincia.
    Dopo enormi sacrifici per diventarne proprietario e averci lavorato una vita ho dovuto abbandonare per motivi di salute.
    Due anni fa il precedente affittuario pagava 800 euro mensili e volendo recedere il contratto anticipatamente ha trovato un nuovo affittuario che gli ha versato un tot per il subentro, senza stipulare un nuovo contratto sapendo che avrebbe pagato la stessa cifra, anche se la ritengo attualmente inadeguata e andrebbe rivista.
    Ora, a distanza di due anni, il nuovo affittuario che a differenza del precedente ha collegato altre apparecchiature e probabilmente ne vorrebbe collegare altre, pretende che intervenga totalmente nelle spese di rifacimento dell'impianto elettrico che a suo dire non è più a norma.
    Qualcuno mi sa aiutare e dirmi come dovrei comportarmi ?
    Ringraziando anticipatamente porgo cordiali saluti
     
    A Bastimento piace questo elemento.
  18. Iciopice

    Iciopice Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ogni giorno sulla posta mi arriva la comunicazione delle novità del sito.
    non pretendevo una risposta immediata, ma dopo due settimane almeno qualcuno che possa aver letto la mia richiesta e darmi un minimo consiglio...
     
  19. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Devi dare atto che anche se il quesito è simile a quello iniziale, la tua domanda potrebbe essere sfuggita o essere stata considerata soddisfatta dalle risposte date a piccoloimprenditore, che se non erro ha iniziato questa discussione.
    Del resto tutti qui contribuiscono su base volontaria: chiedere è lecito, rispondere è cortesia.

    In ogni caso anche la tua esposizione dei fatti mischia alcuni aspetti piuttosto indipendenti.
    Un conto è il canone percepito
    Altro il titolo con cui l'attuale affittuario è subentrato nel contratto.
    Altro ancora lo stato dell'impianto elettrico: il proprietario è tenuto a consegnare l'alloggio in conformità con le norme di sicurezza ed eventualmente adeguarle se prescritto in termini di legge.

    Se il contratto in essere, come credo, non vincola il proprietario ad adeguare l'impianto in funzione della potenza necessaria al conduttore, se all'origine era a norma e disponi di una certificazione, e se nel frattempo non sono mutate le normative, tu non devi assolutamente niente. La legge attuale risale in pratica al 90: vedi tu.

    Sul forum troverai altre discussioni in merito agli impianti elettrici. Saluti
     
    A Iciopice piace questo elemento.
  20. sonia1980

    sonia1980 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    salve, a proposito del discorso sull'impianto elettrico e i servizi igienici, vorrei presentarVi il mio caso e avere un consiglio: ho preso in affitto un locale commerciale, questo era totalemente privo di impianto elettrico e ci sono altri lavori per mettere in regola il bagno.
    nel momento della stipula del contratto però il proprietario non mi ha voluto firmare la dichiarazione ove si attesta che il locale necessitava di questi lavori e che li ho svolti a mio carico su sua autorizzazione.
    ho svolto anche altri lavori che nn elenco poichè sono funzionali al negozio che voglio aprire e so che non posso pretendere nulla dal proprietario, ma l'impianto elettrico è qualcosa di durevole e di costo rilevante, posso in qualche modo ottenere il riconoscimento dell'incremento di valore dell'immobile o devo solo sperare di ottenere qualcosa in fase di trattativa? in questo secondo caso cosa potrei richiedere?
     

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