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  1. piripipi80

    piripipi80 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ho proposto al proprietario di un appartamento in vendita da almeno 2 anni di locare l'appartamento.

    Le sue premure sono 2:
    1) sapere che si può vendere l'appartamento cedendo il contratto di locazione in essere;
    2) sapere che l'eventuale acquirente, se l'appartamento dovesse servire per uso proprio, può con preavviso recedere in anticipo rispetto alla naturale scadenza dei 4 anni previsti dal contratto.

    Sappiamo tutti che si possono fare entrambe le cose, ma qualcuno può gentilmente scrivermi i riferimenti normativi e le relative leggi?

    Grazie!
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    la seconda temo di no...
     
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  3. piripipi80

    piripipi80 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Sicuramente si, è l'unico caso in cui il proprietario può recedere prima della scadenza del contratto.
     
  4. enzo6

    enzo6 Ospite

    al 4° anno non prima
     
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  5. piripipi80

    piripipi80 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    riferimento normativo?
     
  6. enzo6

    enzo6 Ospite

    dell’art- 2, L. 9 dicembre 1998, n.431
     
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  7. Francocr

    Francocr Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Salve a tutti, sono un nuovo membro e vorrei intervenire nel dibattito precisando alcune fondamentali regole dei contratti di locazione. Il locatore non può in nessun caso disdire anticipatamente il contratto prima della sua naturale scadenza ( 4 anni). Può eventualmente disdirlo al quarto anno dimostrando di avere una necessità propria (o per un famigliare) e altrettanto per ristrutturazioni. Qualora non ci fossero i presupposti per queste due condizioni, il contratto si rinnoverà automaticamente per ulteriori 4 anni.
     
  8. enzo6

    enzo6 Ospite

    E' sparito il commento di un collega?
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Art. 3, disdetta del contratto da parte del locatore – Alla prima scadenza di contratti disciplinati dall’art. 2, comma 1, e di quelli disciplinati dall’art. 2, comma 3, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto ma soltanto in alcuni casi espressamente indicati (quando il locatore intende adibire l’immobile ai seguenti usi o effettuare sullo stesso le seguenti opere: uso abitativo o commerciale o artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti; finalità pubbliche, sociali, mutualistiche e simili, perseguite dal locatore persona giuridica, società o ente pubblico; disponibilità di altro alloggio libero nel medesimo comune da parte del conduttore; quando l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito; quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato o radicalmente trasformato oppure si vogliono costruire sopraelevazioni; se il conduttore non occupa l’immobile in modo continuativo; in caso di vendita dell’immobile locato a terzi). Il locatore deve dare comunicazione della disdetta al conduttore con preavviso di almeno sei mesi. Qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può invece dare la disdetta in qualsiasi momento, dandone la comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. Il locatore, nei casi in cui abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio mediante l’esercizio illegittimo della facoltà di disdetta, è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito. Nel caso in cui, invece, il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio e non lo adibisca, entro 12 mesi, agli usi per i quali ha esercitato la disdetta, il conduttore ha diritto, in alternativa, al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni oppure al risarcimento (in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone percepito).
     
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  10. enzo6

    enzo6 Ospite

    grazie questo non lo sapevo
     
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  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    I motivi esatti stabiliti dalla legge sono questi:

    Art. 3.
    (Disdetta del contratto da parte del locatore).
    1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
    a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
    b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
    c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
    d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
    e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
    f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
    g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
     
  12. piripipi80

    piripipi80 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ok, prima della prima scadenza il locatore non può disdire neanche per uso proprio il contratto.
    Quello che mi domando è: trascorsi i primi quattro anni.. quindi per esempio, al 5° anno, per motivi propri dandone ovviamente dimostrazione e con invio della raccomandata almeno 6 mesi prima, può avvalersi della facoltà di recedere?
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    No non si può
     
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  14. Luca1978

    Luca1978 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La prima no problem, sulla seconda direi di no almeno fino al primo rinnovo, ma io la risolveri facile, al massimo gli proporrei un contratto transitorio per trasfertisti o studenti, sempre se c'è mercato dove è presente l'immobile, contratto da 6 a 18 mesi, lo affitta giusto per 6/12 mesi, considerando i tempi di vendita e il periodo che intercorre tra compromesso e atto +o- ci siamo, se proprio deve e vuole?!
     
  15. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    I libri dell'asilo della "locazione". Come volte fare tu ed il proprietrio a gestire una cosa seria senza l'Abbecedario. Mi sembrano che non ti servono neanche i riferimenti normativi. Semmai pensa ad un altro tipo di contratto di locazione se "costruibile". A brevissima scadenza, con rinnovi. Mi chiedo che convenienza abbia il prprietario a farsi distruggere l'appartamento da te per qualche migliaio di euro che netto diventa diventa qualche centinaio e la rottura di buttarti fuori, se pianti grane.
     
  16. piripipi80

    piripipi80 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    L'immobile è fuori prezzo di quasi 100mila euro ed è vuoto da 5 anni, dato che non è disposto a scendere il prezzo, gli conviene affittarlo a 6-7 mila euro l'anno, che non sono proprio spiccioli..soprattutto perchè l'appartamento è si in ottimo stato ma è praticamente da ristrutturare completamente.

    Un altro tipo di contratto di locazione non è possibile (al massimo il 4+4 è sostituibile dal 3+2, non certo dal contratto transitorio che dura massimo 18 mesi e non è rinnovabile alla stessa persona, da queste parti nessuno locherebbe a questa condizione).
     
  17. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    E perchè il propretario dovrebbe bloccare il suo dico suo immobile per 4+4 anni ad un inquilino MR X che magari poi diventa moroso o pianta grane. Tutti carini prima di entrare, poi entrati......
     
  18. piripipi80

    piripipi80 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Al di là del fatto che è un avvocato, con questo ragionamento non ci sarebbe più senso ad affittare nessun appartamento.
     
  19. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Se l'obiettivo è la vendita, l'affitto non interessa.
    5-10-15 anni chiuso è una scelta del proprietario.
    La scelta resta dl proprietario. Saprà fare i suoi affari ?
     
  20. piripipi80

    piripipi80 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    hai mai sentito parlare di vendite uso investimento?
    sono quelle nelle quali si vendono appartamenti già locati, con subentro nel contratto di locazione del compratore al locatore.

    Non sto chiedendo come fare (dato che il proprietario ha accettato), non aspettavo te che ti sostituissi al proprietario dell'appartamento per convincerti.

    Mi stavo solo accertando di un dettaglio normativo.
     

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