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  1. francesca7

    francesca7 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao a tutti,

    ho bisogno di voi!! Ho cercato in altri post ma non ho trovato risposte al mio questito, Mi aiutate.!?
    In una locazione commerciale 6+6 passati i primi sei anni di locazione e considerato che non è mai stato richiesto nessun aumento neanche l'ISTAT. si può chiedere un'aumento del canone per gli ulteriori sei anni?

    Come si fa a calcolare l'umento annuale istat.

    Grazie anticipate per le risposte, che forza questo forum!!!!!!:amore:
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'aumento istat annuale dovrebbe essere indicato nel contratto. Non c'è?
    Se vai su Istat.it dovresti trovare tutti gli indici.
     
  3. claudio gennarelli

    claudio gennarelli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao, sono Claudio Gennarelli della Romana Negozi - per quanto riguarda il quesito non è possibile aumentare il canone dopo i primi sei anni di locazione, mentre per quanto riguarda gli aggiornamenti istat (se previsti in contratto) quelli non richiesti oramai sono persi ma si può aggiornare il canone per tutti gli anni non richiesti facendo riferimento alle tabelle facilmente reperibili anche su internet - e comunque ogni mese l'istat pubblica gli aggiornamenti in gazzetta ufficiale - gli aggiornamenti sono pari al 75 per cento dell'indice istat art. 32 della legge 392/78. L'ultimo indice pubblicato è quello di Marzo 2010 utile per i contratti con decorrenza marzo 2008/2009 (biennio) - comunque se tramite un qualsiasi motore di ricerca digiti "tabella indici istat" puoi andare a ritroso e calcolare quindi l'istat per tutti gli anni non applicato.
    Ciao
    Claudio Gennarelli
     
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  4. EnzoDm

    EnzoDm Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Onestamente a me non risulta che non è possibile richiedere un aumento del canone dopo i primi 6 anni; infatti previa, chiaramente, normale disdetta inviata un anno prima della scadenza, si ridiscute il nuovo canone per i successivi 6 anni, a prescindere se è stato richiesto o meno l'adeguamento Istat. Poi se mi sbaglio correggetemi !
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Francesca -7 dice che sono passati i primi 6 anni. Sono d'accordo col collega claudio: non si puo chiedere l'aumento del canone
     
  6. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Peccato hai sbagliato, pagherai una penale.....:mrgreen:

    Il canone può essere rinegoziato solo al termine della seconda scadenza contrattuale.

    Alla prima scadenza dopo i primi sei, il locatore, in caso di particolari condizioni, può esercitare la facoltà di diniego del rinnovo, ma non può negoziare il canone del contratto.
     
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  7. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    calcolo aumento istat annuale con scadenza marzo 2010 con canone mensile di € 1.000,00

    la variazione in percentuale rispetto allo stesso mese dell'anno precedente= +1,5

    il nostro valore istat è 1,5
    il contratto prevede un adeguamento del canone di locazione paro al 75 % del' istat

    (1,5 x 75 ) / 100 = 1,125

    (1.000 (canone) x 1,125 ) / 100 = 11,25 € l'importo d'aumento

    Il nuovo canone sarà € 1011,25
     
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  8. Sep

    Sep Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mi sembra più consono, prima di rispondere consultare bene la legge sulle locazioni; 431/98 per le loczioni aitative e 392/78 per le locazioni commerciali. E' tutto scritto nella Legge, non dobbiamo inventare niente. La rispota estta ed esauriente è quell di Gennarelli.
     
  9. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Anch'io concordo con la risposta di gennarelli
     
  10. Giancarlo83

    Giancarlo83 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve, mi unisco alla discussione iniziata dalla Sig.ina Francesca7.
    Sono il proprietario di un locale commerciale dato in locazione 3 anni fa con un contratto da 6 anni, ricordo di aver precisato che sia un contratto solo a 6 anni senza rinnovo automatico del cosiddetto 6+6, e di non aver iscritto in contratto l'adeguamento ISTAT, in questo caso dopo i primi 6 anni posso aumentare il canone o chiedere l'adeguamento all'indice ISTAT?
    Cordiali Saluti
    GIancarlo
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non è possibile fare un contratto di affitto di 6 anni senza rinnovo, non è legale. semmai alla fine dei 6 anni si può liberare previa disdetta motivata.
    In questo caso si puo rifare il contratto inserendo l'istat che parte alla fine del primo anno di contratto
     
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  12. Giancarlo83

    Giancarlo83 Membro Junior

    Privato Cittadino
    grazie per la delucidazione, di conseguenza l'unica soluzione sarebbe una disdetta motivata, ma suppongo che vi siano casi ben precisi e regolamentati, non penso sia possibile disdire un contratto con la pia motivazione di voler aggiungere l'Istat, o sbaglio?

    Motivi per negare il rinnovo alla prima scadenza

    Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può negare il rinnovo del contratto soltanto per i seguenti motivi:

    Qualora il locatore intenda

    a) Qualora il locatore intenda adibire l'immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

    b) Qualora il locatore intenda adibire l'immobile all'esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell'articolo 27, o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all'esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;

    c) Qualora il locatore intenda demolire l'immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti.

    Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest'ultima non sia stata nuovamente disposta;

    d) ristrutturare l'immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell'articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426 e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell'immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).

    Per le locazioni di immobili adibiti all'esercizio di albergo, pensione o locanda, anche se ammobiliati, il locatore può negare la rinnovazione del contratto nelle ipotesi previste dall'articolo 7 della legge 2 marzo 1963, n. 191 ), modificato dall'articolo 4-bis del decreto-legge 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella legge 28 luglio 1967, n. 628, qualora l'immobile sia oggetto di intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l'azione di rilascio. Gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera c).

    Il locatore può altresì negare la rinnovazione se intende esercitare personalmente nell'immobile o farvi esercitare dal coniuge o da parenti entro il secondo grado in linea retta la medesima attività del conduttore, osservate le disposizioni di cui all'art. 5 della L. 2 marzo 1963, n. 191, modificato dall'art. 4-bis del D.L. 27 giugno 1967, n. 460, convertito, con modificazioni, nella L. 28 luglio 1967, n. 628.

    Ai fini di cui ai commi precedenti il locatore, a pena di decadenza, deve dichiarare la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato; tale dichiarazione deve essere effettuata, con lettera raccomandata, almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.

    Nella comunicazione deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati ai punti precedenti, sul quale la disdetta è fondata.

    Se il locatore non adempie a tutte dette prescrizioni il contratto s'intende rinnovato alle medesime condizioni.
     
  13. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per i sei anni passati non puoi richiedere il pagamento dell'aumento ISTAT ma come ha detto il collega Gennarelli nel suo 'post', puoi tenere conto degli aumenti per arrivare a calcolare il nuovo.
    Esempio:
    -canone 1000 euro;
    -anni passati 6(2009-2008-2007-2006-2005-2004);
    -aumenti ISTAT avvenuti e non richiesti per gli anni 2009 - 1%; anno 2008 - 1%; anno 2007 - 1%; anno 2006 - 1%; anno 2005 - 1%; anno 2004 - 1%;
    esempio di calcolo:
    (2004) 1.000,00 x 1% = 10 nuovo canone 1.010,00;
    (2005) 1.010,00 x 1% = 10,10 " " 1.020,10;
    (2006) 1.020,10 x 1% = 10,1010
    ....... e così di seguito.
    L'anno 2010, inizio degli altri 6 anni, devi prendere come base di calcolo quello che sarebbe stato l'ultimo canone mensile comprensivo degli aumenti(che ci sono stati, e non richiesti);
    quindi, ponendo ad esempio che dal calcolo veniva fuori un canone di euro 1.060,00 aumenta l'ISTAT attuale e comunicalo al conduttore come nuovo canone da pagare per l'anno in corso. L'anno prossimo ripeti la richiesta, etc...
    Spero di essere stato chiaro. :ok:
     
  14. Giancarlo83

    Giancarlo83 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Innanzitutto vorrei ringraziarvi per avermi risposto in tempi cosi brevi, la vostra professionalità non ha eguali.
    Sign. Tommaso De Cataldo il suo intervento è stato chiaro ma purtroppo mi sorge una domanda, nel contratto non è previsto l'adeguamento del canone in base al 75% della variazione annuale dell'ISTAT, di conseguenza, allo scadere dei 6 anni, ho la facoltà di chiedere detto adeguamento?
     
  15. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare

    Attenzione,
    il calcolo aumento istat non è così semplice come da te indicato, vedi un mio esempio fatto precedentemente!
     
  16. Sep

    Sep Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Vedere sempre la Legge 392/78. Anche se non indicato, il contratto si rinnova automaticamente salvo i casi espressamente previsti dalla predetta Legge. L'adeguamento ISTAT è possibile richiederlo SOLO se previsto dal contratto di locazione. Ritenendo che ognuno debba fare quanto previsto dalla sua professione o lavoro, mi chiedo spesso perchè per tutto quanto riguarda la locazione di immobili non ci si appoggia ad una della tre maggiori rappresenati dei proprietari immobiliari ( A.P.E. - A.S.P.P.I. - U.P.P.I. ); si eviterebbero tanti danni. Cordiali saluti.
     
  17. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    @Sep:

    Sep qui non siamo depositari della verità. è un forum di discussione, è gente che si presta gratuitamente a dare consigli e inidirizzare le gente a non sbagliare, è consentito l'intrvento di tutti essendo un forum libero :D

    VA da sè che ognuno di noi quando puoi deve stilare un contratto o dare risposte a clienti che sottoscrivono contratto ci si informa su ongi singolo punto del contratto.:applauso::ok:
     
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sep prima di guardare la Legge 392/78, è meglio guardare il post di giancarlo83 che recita così: ............... ricordo di aver precisato che sia un contratto solo a 6 anni senza rinnovo automatico. Un contratto fatto così non è regolare.
    Sull'istat sono d'accordo con te.
     
  19. Sep

    Sep Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Infatti io non ho detto che è regolare, ma, anche qualora fosse stata scritta quella particolare dizione, tale clausola sarebbe nulla perchè contraria alla legge ed il contratto ugualmente valido.
     
  20. Sep

    Sep Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Mi spiace di essermi espresso male se qualcuno interpreta che io sono il depositario della verità, non lo sono affatto. La mia era solo una considerazione sul fatto che molti stipulano contratti che, se errati, possono costare cari quando potrebbero essere aiutati con una spesa irrisoria di iscrizione ad un qualsiasi dei Sindacati di categoria.
     

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