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  1. winter

    winter Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno.
    Mio padre ha stipulato un contratto di locazione commerciale con ente pubblico, rinnovato tacitamente fino al 2021. Sul locale c'era una donazione con usufrutto a mio favore. Mio padre è mancato. Posso recedere dal contratto, magari proponendone uno a condizioni più favorevoli?
    Grazie
     
  2. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare


    Pare che "manchi un pezzo".

    Se hai il diritto di usufrutto, significa che possesso e godimento del bene, e' nella tua piena disponibilita'.

    A meno che tu stesso non disponi diversamente.

    L'usufrutto e' un diritto di prprieta' ed in quanto tale potresti pure venderlo.

    Proprio per questa titolarita', solo tu puoi affittare quel bene, intestandoti il contratto e pure le pigioni.

    A fronte della rinuncia a quel diritto ti e" riconosciuto un (pre)determinato corrispettivo.

    Se non hai intestato personalmente, quel contratto, comunque il tuo nome deve essere per forza citato nel contratto.

    "Usufruttante in via di scioglimento" si usa nella definizione, quell'attore in possesso di quel diritto, in caso di vendita.

    Sull'affitto non mi e' mai capitata la presenza di usfruttuario.

    Ma in quanto "attore attivo", nella proprieta' del bene, deve essere per forza presente in quel contratto.

    Vedremo se alcuni colleghi del forum interverrano dalle loro esperienze.

    Tuttavia la "logica" del diritto, impone ragionevolmente di ritenere, che se tuo padre ha locato il bene a quell'ente, per forza di cose a suo tempo, avrai dovuto pure tu firmare e partecipare a quella contrattazione.

    Sicuro che cio' non sia avvenuto.?
     
    Ultima modifica: 29 Novembre 2015
    A Umberto Granducato e miciogatto piace questo messaggio.
  3. winter

    winter Membro Junior

    Privato Cittadino
    Chiedo scusa, riletto adesso. Io ero nuda proprietaria, mio padre usufruttuario in virtù di donazione.
     
  4. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ecco.

    Quindi e' tuo padre, che ha stipulato a suo tempo quel contratto, in forza del proprio diritto.

    Con la "mortis causa" di tuo padre, il contratto va' "rivisto", quantomeno nella sua intestazione.

    In un contratto, un contraente, in quanto tale, non puo' "non esistere".

    Come ti ho anticipato, tendo ad evitare le pratiche di locazione, preferendo quelle di compravendita.

    Percio' rimando le spiegazioni tecniche opportune, per il destino di quei cambiamenti sul tuo contratto, a chi invece di materia di locazione ne "mastica" di piu'.

    Uno che mi sento di consigliarti e' @Bastimento

    Non e' un agente imm.

    Ma ti assicuro che ne sa' molto di piu' di tanti di questi.
     
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  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Temo nei prossimo giorni ci attenda una brusca inversione metereologica......:^^:.
    Il nostro @PyerSilvio si è forse convertito.....?

    In questo quesito, mi spiace deludervi, non mi sento tanto sicuro nel rispondervi.

    Normalmente in caso di cessione, il cessionario deve onorare i contratti in essere, quindi in assenza di accordi bonari tra le parti, dovrai aspettare la scadenza del contratto.

    Essendo poi un contratto commerciale, bisogna essere cauti a chiedere il rilascio alla scadenza del contratto. Perchè scatterebbe , se attività aperta al pubblico, anche l'indennizzo per la perdita dell'avviamento, pari a 18 mensilità, (24 se attività alberghiera).
     
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  6. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Giusto come dice bastimento. Alla scadenzamodifichi le ccondizioni. Per adesso devi effettuare il subentro in luogo di tuo padre come locatore.
     
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  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Il mio dubbio stava nel fatto che c'è un caso, non ricordo quale, in cui il subentrante rimane obbligato solo per un anno dopo il subentro. Ma non ricordo quale.
     
  8. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In effetti il periodo annuale impone di coprirsi con sciarpa, cappotto e cappello.

    Quindi per la questione meteo niente di strano o di particolarmente sconvolgente all'orizzonte.

    Venendo ai nostri rapporti, hai da sapere che, se non ti ritenessi un buon e preparato interlocutore, non avrei mai posto in essere alcun dibattito con te.
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Onorato.
    Devi invece sapere che io amo confrontarmi con chiunque: qualcosa si impara sempre.
    (ciapa li....;) :^^:)
    Comunque grazie: in franchezza, non me l'aspettavo.
     
    A Irene1 e PyerSilvio piace questo messaggio.
  10. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    nelle locazioni commerciali mi sembra diffiiclie. dovrei controllare pure io. repetita iuvant
     
  11. winter

    winter Membro Junior

    Privato Cittadino
    In realtà usano i locali come archivio...
     
  12. Studio Roversi

    Studio Roversi Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Non scatta l'indennità da perdita di avviamento perchè i contratti commerciali con un ente pubblico (a patto che l'ente pubblico sia un ente terrritoriale) sono nomai dall'art.42 della L.392/78 che la esclude, unitamente alla prelazione sulla vendita ecc. In caso contrario, se cioè l'ente conduttore non è un ente territoriale, come nel caso di specie (vedi l'altro topic) l'applicazione di tale disciplina è subordinata all'effettiva attività esercitata dall'ente (ricreativa, assistenziale, culturale e scolastica).

    Supponendo che il contratto in essere sia un 6+6, partito 6 anni fa (2009) e che si sia rinnovato quest'anno e che il padre di winter sia deceduo quest'anno (2015), il contratto concluso dall'usufruttuario produce i suoi effetti non oltre 5 anni dalla cessazione del usufrutto, cioè il termine ultimo sarebbe il 2020, non il 2021 (fine proroga). Il contratto non può essere modificato in corso di rapporto con patti in aumento sul canone convenuto, salvo l'aggiornamento Istat: l'art.79 è ancora in piedi e un tale accordo verrebbe dichiarato nullo. Che cosa possiamo consigliare a winter? Nell'immediato, di volturare il contratto in Agenzia e di comunicare il subentro all'ente pubblico perchè possa valutare i passi da compiere (ricerca nuova sede, rinegoziazione del raporto ecc.)
     
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  13. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Perché non potrebbe fare un aumento di canone? Non é il primo che vedo se la controparte é d'accordo.
     
  14. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Scusate ha aperto due post e avevo già risposto all' altro riguardo l'aumento di canone.
     
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non lo puo fare perché la legge equo canone vieta ancora l'aumento surrettizio al di fuori del 75% dell'istat. I contratti ad uso non abitativo non sono mai stati "liberalizzati".

    Come vedi confermi la mia opinione che è quella del vecchio proverbio: ad ognuno il suo mestiere.
    La Ade non ha mai avuto il compito di interpretare o validare le leggi. Ma di applicarle per l'ambito fiscale.
     
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  16. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Eh si....ma purtroppo in ade non si é obbligati a sindacare. E in ambito civile non si può conoscere tutto. Ma sai a volte quando ti permetti di sindacare i contribuenti si incavolano!

    Pensa chi ha solo fatto questo lavoro. Io non MI sono fatta mai mancare nulla in ambito immobiliare e sempre qualcosa sfugge(per questo resto sempre legata alla mia vecchia professione) c'è chi é tanto preparato e insegna alle nuove leve. C'è chi é sempre stato tarato e li si ferma purtroppo
     
    Ultima modifica di un moderatore: 2 Dicembre 2015
  17. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    MAQUANTENESAI..??
     
    A Luna_ piace questo elemento.

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