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  1. lukedamon

    lukedamon Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Gent.mi Colleghi
    sono da poco diventato Agenti Immobiliari e sono in procinto di aprire un'agenzia immobiliare turistica.
    Premesso che ho letto vari thread in merito ma non son riuscito a rispondere in maniera completa ai miei quesiti.La mia agenzia, tratterà tra le varie cose anche case vacanze, il progetto che ho e che sto portando avanti è di prendere in gestione (cosiddetto "vuoto per pieno") diversi appartamenti.Volevo chiarire però alcuni aspetti, il mio commercialista mi ha consigliato di indicare come codice ateco quando aprirò p.IVA , sia il codice riferito all'agenzie immobiliari sia il codice riferito a case ed appartamenti per vacanze, servizi di soggiorno etc. E' corretto questa procedura?
    Che tipo di contratto dovrei utilizzare per siglare accordi con i proprietari degli immobili siano essi costruttori e privati? il mio commercialista mi ha sconsigliato il contratto che gli avevo indicato (mandato senza rappresentanza) dicendomi tra l'altro che dovrò includere nel prezzo del soggiorno il 10 % di IVA, con conseguente aumento dei prezzi di soggiorno.

    Prego a chiunque abbia esperienza in merito di cercare di aiutarmi a sbrogliare questa situazione, purtroppo tra i vari forum si trovano molti pareri discordanti, neanche i diversi commercialisti ascoltatil mi hanno saputo dare una risposta certa in merito e "pretendono" di sviare la cosa, procedendo per la via più semplice, pratica e scontata.Qui dalle mie parti, son presenti gia diverse agenzie che lavorano in questo modo (vuoto per pieno) ma non si sognano e si sognerebbero mai di aiutare un diretto "concorrente".
    Contando nella vostra disponibilità.:D
    Distinti Saluti
    Luca
     
  2. sallentum

    sallentum Membro Junior

    Privato Cittadino
    ciao Luca,
    sono un tuo collega della Provincia di Lecce.
    La gestione diretta (vuoto pieno) degli immobili turistici è incompatibile con l'attività di agente immobiliare.
    O fai una semplice intermediazione sugli affitti oppure non dovevi prendere il patentino di agente immobiliare.
    Quello che intendi fare è molto rischioso. ciao
     
  3. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Chiaro e diritto al problema il tuo collega.
    Luigi De Valeri:shock:
     
  4. phederic

    phederic Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    guarda ho consultato vari commercialisti per capire come impostare un'attività del genere. alla fine ho rinunciato perchè il rischio del vuoto rendeva antieconomico anche il pieno. tra l'altro l'IVA con il vuoto per pieno andrebbe pagata 2 volte
     
  5. lukedamon

    lukedamon Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Alcuni di voi dicono che ci sia incompatibilità, qui molte delle agenzie lavorano in questo modo e guadagnano anche molto bene.
    In questo forum poi (come in questa discussione : http://www.immobilio.it/f15/mandato-senza-rappresentanza-locazioni-turistiche-5027/ ) se ne parla e si cercano di affrontare i problemi che sto cercando di superare io, nessuno fa cenno ad un'eventuale incompatibilità.Tra l'altro il Codice del Turismo recentemente approvato, dice in merito:

    >>>Unità abitative ammobiliate ad uso turistico: case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero. Le unità abitative ammobiliate a uso turistico possono essere gestite:
    a) in forma imprenditoriale;
    b) in forma non imprenditoriale, da coloro che hanno la disponibilità fino ad un massimo di quattro unità abitative, senza organizzazione in forma di impresa;
    c) con gestione non diretta, da parte di agenzie immobiliari e società di gestione immobiliare turistica che intervengono quali mandatarie o sub-locatrici, nelle locazioni di unità abitative ammobiliate ad uso turistico sia in forma imprenditoriale che in forma non imprenditoriale, alle quali si rivolgono i titolari delle unità medesime che non intendono gestire tali strutture in forma diretta; l’esercizio dell’attività di mediazione immobiliare relativamente a tali immobili è compatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali e professionali svolte nell’ambito di agenzie di servizi o di gestione dedicate alla locazione.<<<

    I commercialisti non riescono a darmi una risposta certa, secondo voi recandomi presso la sede FIAIP provinciale, pensate possa ottenere risposta ai miei quesiti ed avere un benchè minimo di considerazione visto che presto mi associerò a loro?
     
  6. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Penso che la cosa migliore sia andare e verificare di persona quello che succede .... :occhi_al_cielo: :confuso:

    ;)
     
  7. lukedamon

    lukedamon Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ho parlato con chi di competenza presso la sezione provinciale FIAIP, la gestione degli immobili è possibile tramite mandato senza rappresentanza.....
     
  8. phederic

    phederic Membro Ordinario

    Privato Cittadino
  9. lukedamon

    lukedamon Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao phederic...a che doppie tassazioni ti riferisci? spiegami meglio cosi magari ti posso chiarire qualcosa in base a quel che mi è stato riferito...
     
  10. sallentum

    sallentum Membro Junior

    Privato Cittadino
    ciao lukedamon, non per soraggiarti, ma forse alle persone della Fiaip con cui hai parlato non hai specificato che faresti quest'attività in qualità di agente immobiliare.
    L'attività in se di "gestione di beni immobili per conto terzi" è contemplata ed è fattibile, ma ribadisco che è anche incompatibile con l'attività di agente immobiliare, per cui, semmai, andrebbe svolta sotto un'altra veste.

    Cito testualmente: "La principale differenza tra la figura del mandatario e altre figure analoghe (quali, ad esempio, l’agente o il mediatore) consiste nel fatto che oggetto del mandato è il compimento di atti giuridici, ossia sostanzialmente la conclusione di contratti, mentre oggetto di rapporti quali quelli di agenzia e mediazione è un’attività di tipo materiale meramente propedeutica alla conclusione dell’atto giuridico (ossia di “promozione alla conclusione”)."

    Si evince che il tuo ruolo, anche nel contratto di mandato senza rappresentanza, non sarebbe più quello di mediatore tra due parti (proprietario dell'immobile e turista), ma concluderesti tu stesso il contratto di locazione con i turisti, anche se in tuo nome ma per conto del mandante, per cui verrebbe meno l'attività di mediazione, prerogativa dell'agente immobiliare, cioè di "colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare"

    Per questi motivi sostengo l'incompatibilità tra le due attività.
    ciao
     
    A gianfrizz piace questo elemento.
  11. lukedamon

    lukedamon Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Hai detto bene.... > sostieni < l'incompatibilità.Le due attività in se sono incompatibili ed in parte hai ragione ma c'è un modo LEGALE di lavorare prendendo case in gestione come Agenti Immobiliari
     
  12. phederic

    phederic Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    tra l'altro mi sembra che la nuova normativa sul turismo prevedeva questa attività per gli agenti immobiliari... ma non mi risulta che siano seguiti decreti attuativi in propostito..

    i calcoli se non ricordo male i calcoli erano questi:

    il proprietario affitta a te l'appartamento per la stagione a 100
    tasse: cedolare su 100 + imposta di registro su 100

    tu subaffitti a turisti a 200
    tasse: su (200-100) + imposta di registro su 200 (a meno che la permanenza sia < 30 gg e il contratto non venga registrato)

    giusto?
     
  13. aquilonelignano

    aquilonelignano Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Ma sono considerazioni tue o il tuo commercialista ti ha consigliato cosi'?
     
  14. phederic

    phederic Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    commercialista... a te è stato detto qualcosa di diverso?
     
  15. aquilonelignano

    aquilonelignano Membro Junior

    Agente Immobiliare
    penso che se mettiamo vicino dieci commercialisti avremo dieci versioni diverse di come si lavora correttamente
     
  16. androsxxx

    androsxxx Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve la discussione mi interesa molto perchè sto studiando per prendere il patentitno con enorme "DOLORE" e se questo on fosse necessario per svolgere questa atività sarei davvero fritto!!!! ma insomma il patentino per affitti turisti è necessario oppure no?????
     
  17. aquilonelignano

    aquilonelignano Membro Junior

    Agente Immobiliare
    dipende se il tuo interesse e' rivolto alla locazione turisica e compravendita o se solo alla compravendita immobiliare
     
  18. androsxxx

    androsxxx Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Solo alla locazione turistica
     
  19. aquilonelignano

    aquilonelignano Membro Junior

    Agente Immobiliare
    non ti conviene fare l'esame presso la camera di commercio che ti abilita all'esercizio di un'impresa turistica?
     
  20. androsxxx

    androsxxx Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ho fatto il corso ormai e poi vorrei lasciarmi aperte altre possibilità, ma se fosse possibile vorrei cominciare prima d essere abilitato! È possibile
     

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