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  1. quandore

    quandore Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Buongiorno,

    I miei genitori 5 anni fa hanno iniziato ad abitare un immobile alle suddette condizioni contrattuali. Di recente, causa forza maggiore, hanno deciso di comunicare al locatore con qualche mese d'anticipo l'intenzione di recedere dal contratto. Essendomi interessato alla vicenda ho scoperto che il contratto in questione non è stato registrato, o così pare, nonostante i miei avessero ceduto al locatore la metà delle somme necessarie alla registrazione stessa. Eppure i miei genitori, forse un po' sbadati, non hanno mai chiesto la copia del contratto registrato, senza poter tra l'altro mai detrarre le spese dal 730.
    La domanda è: un contratto ad uso studio professionale con facoltà di utilizzo per l'abitazione del nucleo familiare, comporta per il conduttore diritti compatibili a quelli che scaturirebbero da un contratto di locazione ad uso abitativo vero e proprio? Tra l'altro i miei genitori hanno comunicato 5 mesi fa verbalmente la volontà di andare via e si sono fidati della parola del locatore, che invece adesso richiede comunicazione scritta e minaccia di far valere come termine di preavviso il giorno in cui verrà inviata la raccomandata a/r. E' chiaro che i miei hanno gestito male ed ingenuamente tutta la faccenda, ma ora potrebbero tutelarsi secondo le normative previste per contratti ad uso abitativo?
    Grazie mille a chi vorrà aiutarmi.

    Francesco
     
  2. quandore

    quandore Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Semplifico la domanda forse mi sono dilungato troppo.
    A livello legale cosa implica la clausola "con facoltà di utilizzo abitazione" in una locazione per uso studio professionale? E' equiparabile ad una locazione ad uso abitazione oppure no?
    Spero di essere stato più chiaro ;)
     
  3. Roberto65

    Roberto65 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    A me risulta che solo la destinazione d'uso di "civile abitazione " permette di abitare dentro l'immobile . Se ho letto bene, si tratta di un ufficio , credo A/10. Per quanto riguarda il contratto non registrato, sarebbe importante sapere come hanno pagato il canone : contanti, bonifico, assegno ?
     
  4. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Semplifico la risposta, di ai tuoi genitori di avvisare il proprietario che se insiste a volere una raccomandata per fine locazione ... la manderanno per conoscenza all'AdE... credo convenga a tutti chiudere la storia in maniera veloce e senza nessuna richiesta particolare, nella speranza che per i prossimi 5 anni non succeda niente.
     
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  5. quandore

    quandore Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie ad entrambi.
    Canone pagato mensilmente con bonifico ordinario e causale di pagamento.
    Non è il caso che mio padre verifichi all'AdE se effettivamente il proprietario ha registrato il contratto? Ci va di mezzo anche lui?
    PS
    il contratto cita testualmente che il locale verrà "...locato ad uso studio professionale con facoltà di utilizzo ad uso abitazione per nucleo familiare composto da..."
    Poi successivamente cita: "il presente contratto verrà registrato..." etc etc.

    Ero a conoscenza di particolari tutele per i locatari che subissero contratti non registrati ma solo per locali locati ad uso abitazione. Da qui la domanda.
     
  6. Roberto65

    Roberto65 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Secondo me quandore, la presenza o meno di tutele per il conduttore e' relativamente importante. Il fatto che abbiate pagato con bonifico, vi pone in una posizione di forza contrattuale non indifferente e mette il Locatore in estrema difficoltà' se non avesse registrato il contratto. Il concetto della "facoltà di abitare " appare una forzatura, un vizio, un abuso. C'e'anche da dire che e' una specificazione che e' stata controfirmata da voi , quindi eravate come coscienti che non si trattava di civile abitazione. Mi piacerebbe che a questo confronto partecipassero più' colleghi in modo da approfondire
     
  7. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Un immobile catastalmente identificato come uso ufficio non "potrebbe " essere utilizzato per fini residenziali, al contrario un immobile accatastato residenziale può essere adibito in quota parte ad uso ufficio.
     
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  8. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ciao a tutti, l'utilizzazione abitativa (e quindi l'assoggettamento del rapporto alla relativa disciplina) potrà essere provata con ogni mezzo, anche con testimoni.
    La legge sulle locazioni abitative prevede che il conduttore possa recedere dal contratto con 6 mesi di preavviso e se esistono gravi motivi, a meno che sul contratto non sia previsto diversamente (art. 3 comma 6 Legge 431/98).
    Ritengo quindi che, sul punto, per i genitori di quandore sia del tutto irrilevante applicare il contratto firmato o la disciplina delle locazioni abitative.
    Qualora invece fosse accertato che il contratto non è stato registrato, avranno diritto a chiedere la restituzione delle somme corrisposte a titolo di quota dell'imposta di registro (una domanda: ma i tuoi genitori hanno portato in detrazione le somme corrisposte a titolo di canone? da quel che ho capito non lo hanno fatto, quindi ne deduco che loro sapevano della mancata registrazione).
    La disciplina di tutela per le locazioni abitative non registrate, cui fa riferimento quandore, è certamente la disciplina sanzionatoria sulla cedolare secca che, però, è stata dichiarata costituzionalmente illegittima: quindi non è più applicabile.
     
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  9. Roberto65

    Roberto65 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buonasera, Avv. Luigi Polidoro, ma come si deve considerare l'aspetto della "facolta' di abitare " concessa ad un immobile che sembrerebbe essere un ufficio ?
     
  10. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Personalmente credo, ma aspetto il parere legale di Luigi, che dare facoltà non è liberatoria legale... mi spiego: se nel contratto di locazione dell'immobile ad uso Ufficio , ti autorizzo anche ad abitare, non significa che sei sollevato dal rispetto di precise disposizioni e dalle eventuali sanzioni.
     
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  11. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Hai chiesto se i tuoi genitori, annualmente versavano il classico il 50% del 2% di imposta richiesto dall'Agenzia delle Entrate per le annualità successive alla prima ?
    Ed il canone pagato è stato dichiarato nell'Unico?
     
  12. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Da un punto di vista civilistico non vedo problemi, la disciplina del rapporto sarà quella relativa l'utilizzazione effettiva (quindi locazione abitativa).
    Il fatto che il locatore abbia concesso la facoltà di un utilizzo abitativo esclude che il conduttore possa essere considerato inadempiente.
    I problemi possono sorgere, naturalmente, sul amministrativo (mancato rispetto della destinazione catastale) e fiscale (ad es. le imposte che vengono versate come abitativo invece che ufficio o viceversa).
     
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  13. Roberto65

    Roberto65 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Quindi, avv. Polidoro, i problemi che possono sorgere sono di natura edilizia o piu' precisamente di abuso edilizio , che ha una certa gravita'.
     
  14. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Sì, non molto grave in quanto il mutamento d'uso in assenza di opere non integra alcun reato, ma certamente saranno previste sanzioni amministrative a carico del proprietario (uso il condizionale, perché qui stiamo uscendo dalla mia area....).
     
  15. quandore

    quandore Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Gentilissimi tutti,

    Un informazione forse rilevante, forse no, è che il proprietario in questione è un avvocato. Ignorantia legis non excusat, però se il locatore è un avvocato rispettato, diciamo che ci si fida. Ripeto, il contratto cita testualmente "...con facoltà di abitazione per nucleo familiare composto da...". Cioè ha persino specificato il nucleo familiare.
    Ho chiesto a mia madre se avesse mai dichiarato il canone d'affitto nell'Unico e mi ha risposto di sì, ricevendo una detrazione fissa di euro 150 annuali. Il che mi fa pensare sia un uso commerciale e basta, perché il per il mio 4+4 ho sempre detratto le famose 550 euro annuali massime. Il sospetto che il proprietario non abbia registrato il contratto è nato da una considerazione dell'impiegata del CAF. Io poi mi son fatto dare il contratto è ho verificato che non vi è alcuna marca da bollo. E' solo un pezzo di carta con due firme sopra.
    Escludo i miei abbiano mai pagato l'imposta annuale all'AdE.

    Non mi interessa mettere nei guai questo signore fintanto che non abusa della sua posizione di locatore e avvocato. Infatti sta esigendo il pagamento dell'affitto fino a settembre, nonostante i miei abbiano lasciato l'abitazione, e ho il sospetto che non restituirà la caparra (1600 euro) per mancata disdetta per iscritto.
    Cosa fare?
     
  16. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Che non ci siano i timbri sulla copia non significa che il contratto non sia registrato.... il contratto prima si firma e poi si registra e, a volte, i locatori non hanno l'accortezza di restituire al conduttore la copia con i timbri.
     
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  17. MELISSA75

    MELISSA75 Membro Attivo

    Altro Professionista
    se chiedi l'accesso al cassetto fiscale dei Tuoi genitori puoi vedere se esiste un contratto registrato, devi chiedere o meglio i Tuoi devono chiedere il pin all'agenzia delle entrate
     
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