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  1. amarilli

    amarilli Membro Attivo

    Altro Professionista
    buon giorno ho trovato un inquilino che alla fine dei 18 mesi dopo aver accettato il regolare contratto transitorio ha obbiettato al proprietario la mensilita essendo secondo lui una zona b della citta un arredamento vecchio ecc .La valutazione data dall'associazione inquilini è talmente bassa da essere rimasta spiazzata per la non conoscenza, da parte mia, di parametri oggettivi sui quali ribattere.dove trovarli ? Alla agenzia delle entrare ufficio registrazioni? Al patronato? Ho cercato l'associazione piccoli proprietari,ma nella mia città Livorno ,sembra non ci sia più,come difendersi ,dopo aver pagato imposte ed IMU sulla base di cio che era stato registrato ed accettato?
     
  2. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Scusa ma se non sei a conoscenza dei parametri della tua città come hai fatto a stabilire la cifra del canone concordato?:occhi_al_cielo:
     
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  3. amarilli

    amarilli Membro Attivo

    Altro Professionista
    io non ero a conoscenza dei canoni della mia città perchè avevo letto la lista delle citta che avevano un canone obbligatorio e non rientrava nè fra quelle nè fra i comuni limitrofi ,per di più il geometra mi hai inviato ora i parametri della mia città e sono datati 2007 ,non ci sono modi per difendersi ,l ' IMU è una tassa aggiunta se non si deve adeguare gli affitti ,ci costringono ad affittare con quale guadagno ? Tra una cosa e l'altra ogni inquilino ,ogni 18 mesi qualcosa rompe ,cosa si fa si spende x aggiustare oppure si spende con gli avvocati,anche quella è una scelta da fare perchè un inquilino che già ti fa fine contratto questa riduzione di quota di locazione che è pari ad una buonauscita,uno stipendio, .. se gli chiedi qualcosa x riparare un danno da lui fatto e toglierlo della caparra dei 2 mesi , penserai mica che accetta di buon grado?
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Mi convinco sempre di più che la maggioranza delle persone che stipulano contratti transitori, non conoscono i vincoli cui sono soggetti: canoni spesso irrisori, ecc.

    Se la motivazione è una esigenza a breve del locatore, posso anche capire.
    Ma se è una esigenza del conduttore, non è più semplice fare un normale contratto 4+4, con possibilità di disdetta anticipata a decorrere ad es. dal 18° mese?
     
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  5. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sono d'accordo con Bastimento.
    Amarilli, ti consiglio di farti seguire da una Associazione di proprietari o un agenzia immobiliare di tua fiducia.
     
  6. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Concordo su questa parte del tuo post.
    Ho la sensazione, leggendo te e Pennylove, che la materia delle locazioni è ben più complessa di quella delle compravendite e che il fai-da-te è pericolosissimo.
    Quando si parla su cosa dovrebbero fare gli agenti immobiliari in futuro direi: implementare la loro preparazione nella "locazione" e publicizzare questo servizio anche per gli immobili non curati da loro nella ricerca dell'inquilino : Una consulenza pura per i contratti di locazione, che per il profano sono come "labirinti".
    Non vedo altra soluzione per il locatore. Non certo andare ad impelagarsi in contratti di più durata che aprono altri scenari ed altri rischi.
     
  7. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :ok:
     
  8. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Pensa Umberto, che una mia carissima amica vuole dare in locazione l'appartamento della madre deceduta. Le ho vivamente consigliato di servirsi della consulenza di un agente immobiliare. Io non me la sento di aiutarla su questo tema da "sabbie mobili", nè mi va di sfruttare il Forum, ove troverei tutta la competente assistenza.
    Ritengo corretto che si affidi a consulenze.
     
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  9. amarilli

    amarilli Membro Attivo

    Altro Professionista
    come avete visto scrivo poco ma sono del veterana del forum,e diciamo che io ho una attività commerciale diversa ma in famiglia stretta c'è un agenzia immobiliare,ed uno studio tecnico associato di geometri a cui mi rivolgo e che mi da la consulenza ,purtroppo io pensavo ,come ho avuto altre volte consigli da questo forum x vendite e una varietà di situazioni accessorie tipo passi ,terreni pertinenze ecc ma non mi sono rivolta alle stesse persone competenti del forum perchè già so che si occupano di vendite e non di locazioni.Io vi ringrazio x la vostra ramanzina ma ho già provveduto a cercare unassociazione piccoli proprietari che a Livorno è in via Pieroni (INTERNET)ma in reltà non c'è più si era trasferita e mi dicono che non c'è più neppure li ,io pensavo di poter trovare nel forum il consiglio di qualcuno a cui già è capitato un episodio analogo.Se mi permettete tutti continuano ad affittare a prezzi non congrui rispetto alle tabelle che sono state fatte nel 2007 e non più aggiornate,e che documentandomi da persone competenti ho scoperto che l'inquilino dopo aver subito questo tipo di (inganno)può pretendere di trasformare il contratto in un 4+4 ,quindi vi assicuro che rivolgendo la domanda in un forum di tipo legale (esempio)avrò le risposte più disparate ma forse troverò un consiglio più utile ,credetemi sono assistita e pago i professionisti ai quali mi rivolgo ma in questo momento vi assicuro che l'incopetenza regna poichè i professionisti che mi hanno fornito i testi non li conoscono e non li applicano .Grazie lo stesso
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    @amarilli
    Rileggendo i vari interventi, non hai torto a considerare forse striminziti i consigli ricevuti dal forum: spiace in generale, in particolare per una veterana della comunità.
    Credo però che questo risultato sia stato provocato da una ragione diversa da quella da te lasciata intendere (il forum si occupa solo di vendite ecc): penso sia esattamente il contrario.

    E' un fatto che le risposte provengono da un ristretto numero di partecipanti rispetto alla totalità degli iscritti. Ultimamente lamentele ed incidenti di percorso in tema di locazione, sono stati mi sembra così frequenti nelle domande sul forum, che le risposte date hanno finito per essere sommarie e conclusive, senza illustrarti i perchè ed i per come, implicitamente dati per scontati e noti.

    Scorrendo il forum, potrai facilmente scoprire casi come quello da te citato (come l'inquilino può far scattare il 4+4, oppure come può far emergere un contratto in nero registrando secondo legge ad un canone irrisorio calcolato sul triplo della rendita catastale ecc)

    Convengo con te: oggi molti professionisti ed addetti ai lavori dimostrano scarsa professionalità e competenza. Per questo io sono tra quelli che non sottovalutano il fai da te: nel senso che in ogni caso cerco di documentarmi il più possibile, per relazionarmi con i "professionisti" se non alla pari, almeno con le informazioni basilari.

    Per questo non sono, contrariamente ad altri, così prevenuto sulla complessità della normativa sulle locazioni. In fondo la strada maestra sulle locazioni è abbastanza chiara e lineare, almeno per quanto attiene all'aspetto contrattuale.

    La legge di riferimento attuale è la 431/98, di sole 8 pagine. A cui si affianca ancora, per casi particolari, la precedente legge 392/78 detta dell'equo canone, più estesa ma anche ben suddivisa in argomenti distinti. Molti incidenti di percorso nelle locazioni si eviterebbero con una rapida lettura della suddetta normativa (almeno la 431).

    La parte fiscale e burocratica finisce poi per limitarsi all'obbligo di registrazione del contratto ed a imputare il reddito da locazione nella dichiarazione di redditi. (scegliendo la tassazione ordinaria (progressiva IRPEF) o forfettaria (cedolare secca))

    Oggi Il vero problema nelle locazioni non è la contrattualistica, dove uscire dai solchi imposti dalla legge è, a mio parere, per lo meno azzardato; difficile è oggi incontrare inquilini affidabili, coscienziosi e puntuali. E su questo anche gli AI possono poco, e sono in conflitto di interessi rispetto al locatore. Ormai da decenni, per ragioni sociali o di comodo, i proprietari di immobili sono pressoché indifesi di fronte alla malafede di certi inquilini: anche se morosi, devi pagare le tasse su canoni non percepiti, per riavere l'appartamento passano mesi ed anni, devi sottostare ai rinvii stabiliti dai giudici ecc. In pratica al malcapitato locatore, sono addossati oneri che dovrebbero addebitarsi ad un fondo sociale, non ad un singolo cittadino: ed i cosiddetti furbi dovrebbero perdere certe protezioni.

    Comunque, nel limite delle nostre possibilità e conoscenze, siamo sempre qua, anche per le tue prossime domande. A risentirci a presto.
     
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  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Nessuno qui fa ramanzine e se qualcuno puo darti un aiuto/consiglio lo fa piu che volentieri: su immobilio 'lavorano' tutti gratis ;)
    Le discussioni sono tantissime e puo darsi che alcuni non l'abbiano vista....
    Non sei la prima che non riesce a trovare le tabelle (magra consolazione lo so), la prima ricerca io la farei presso gli uffici del tuo Comune (da noi sono reperibili in quegli uffici molto rapidamente) oppure Confedilizia co-firmataria degli accordi.
    Ci sono altre discussioni , una anche recente, dove si parla di transitori dove credo tu possa trovare spunti interessanti.
    Provo a dare un'occhiata anch'io... :stretta_di_mano:
     
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  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    A ben vedere, anche nel mio secondo intervento non sono entrato nello specifico: me ne scuso e provo a dare una risposta mirata ai tuoi quesiti/problemi.

    1) Ho seri dubbi che ci si possa difendere dalla riduzione del canone stabilito inizialmente, se i parametri locali stabiliscono importi inferiori. Alcuni accordi territoriali, ma non tutti, prevedono la possibilità di adeguare gli importi concordati, alla variazione istat: non cambierebbe molto la sostanza. Ma questo credo riguardi il passato, cioè le 18 mensilità pregresse.
    2) Se il contratto transitorio di 18 mesi è scaduto, penso invece che tu possa difenderti non rinnovandolo (del resto non è legalmente rinnovabile): non hai chiarito, almeno se ricordo bene, di chi fosse l'esigenza di stipulare un contratto transitorio, motivazione che deve essere inderogabilmente riportata sul contratto.
    E' comunque questo precedente un fatto: e tu puoi sostenere che avevi concluso il contratto solo a condizione che fosse transitorio.
    3) L'inquilino sta tentando di trasformare il contratto in un 4+4? Se il precedente è stato regolarmente registrato, non sei inadempiente, semmai non conforme alle regole del contratto transitorio: ma allora propenderei nel pensare che a giudicare se prevaleva l'interesse alla breve durata piuttosto che a lucrare sul canone ed aggirare il vincolo di durata, debba essere un terzo, il giudice, che potrebbe pesare la scorrettezza dell'inquilino che solleva il problema alla fine dei 18 mesi e non subito o qualche mese dopo.
    4) L'inquilino può credo chiedere di trasformare il contratto transitorio in 4+4 se vengono a cadere le SUE motivazioni per la transitorietà, ma non credo con la pretesa di mantenere il canone alle condizioni degli accordi territoriali: sta a te accettare se adottare un contratto a canone concordato o libero. Sul prolungamento potresti obiettare che hai concordato il precedente contratto solo in considerazione della transitorietà da lui richiesta, che coincideva con simili tue esigenze: ma se ciò non emerge direttamente dal testo contrattuale, sarà difficile vederselo riconoscere.

    Ho usato il condizionale: non è una risposta esaustiva, ma spero di averti dato alcuni riferimenti e suggerimenti da esaminare assieme ad un consulente di associazione o agente immobiliare, ma anche con l'inquilino.
    Devi cioè capire (magari hai già la risposta, ma io sono un ottimista) se questo signore sta tentando di approfittarne, o si è trovato solo a scoprire in ritardo che il suo contratto poteva basarsi su affitti inferiori ed ha pensato che fossi tu quella in malafede: magari parlandovi apertamente trovate insieme la soluzione per il futuro mutuamente soddisfacente. Auguri.
     
  13. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Poichè c'è il vecchio detto : la Legge non ammette ignoranza, non ci deve basare su quello che fanno gli altri, e che probabilmente alla fine hanno gli stessi tuoi problemi. Ritorno a dire la locazione come settore giuridico mi fa paura, essendo spesso irrazionale.
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Anche vero il nostro vecchio adagio: solo il vino (buono) migliora invecchiando ......
     
  15. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Buon compleanno H&F !:festa::regalo::torta::birra::soldi:
     
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  16. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Ciao amarilli! :) Per verificare la nullità della clausola a contratto (Canone), devi controllare con attenzione l’accordo territoriale della tua città:http://www.comune.livorno.it/_livo/uploads/2007_12_10_10_53_28.pdf

    In particolare:

    b) parametri oggettivi e soggettivi (tipologia, superficie utile, altezza piano, riscaldamento, pertinenze, finiture alloggio e fabbricato, manutenzione alloggio e fabbricato ecc.);

    b) tutte le maggiorazioni applicabili: l’accordo di Livorno prevede maggiorazione del canone fino ad un max del 15% in caso di immobile ammobiliato; lo stesso dicasi se l’immobile è di superficie superiore a 55 metri quadrati;

    c) se l’accordo prevede una percentuale di errore entro cui il canone di locazione viene giudicato regolare: l’accordo di Livorno consente una tolleranza del 5%.

    Nel caso di versamento del canone in misura superiore a quello massimo stabilito dagli accordi locali per quel tipo d’immobile (art. 13, comma 4, legge n°431/1998), è facoltà del conduttore, con azione proponibile entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile, richiedere al giudice del luogo ove è sita l’unità immobiliare, la restituzione delle somme pagate in eccedenza (art. 13, comma 5, legge n°431/1998). Nei medesimi casi il conduttore può altresì richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell’art. 2 ovvero dal comma 3 dell’art. 2, legge n°431/1998.

    Per gli importi da richiedere in restituzione, vale il termine decennale di prescrizione, nel senso che l’ammontare della relativa domanda proposta dal conduttore può essere al massimo pari alla sommatoria dei maggiori canoni versati negli ultimi dieci anni di durata del rapporto contrattuale, sempre che non vi sia stata naturalmente una comunicazione valida a interrompere la prescrizione oppure – ipotesi, in genere, più remota – un riconoscimento da parte del locatore.

    In caso di controversia, il giudice dovrà pronunciarsi sulla restituzione delle somme pregresse indebitamente corrisposte, valutando anche la buona fede delle parti in sede di stipula: è più probabile una richiesta di restituzione delle somme pregresse che una modifica di tipologia contrattuale prevista, dall’art. 2, comma 5, DM 30 dicembre 2002, unicamente nel caso in cui vengano meno i presupposti specifici della transitorietà e in caso di mancata conferma da parte del locatore dei motivi di transitorietà indicati nel contratto.
     
    A Bianca84 e track piace questo messaggio.
  17. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    E gallina vecchia fa buon brodo.
    Opposte considerazioni.
     

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