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  1. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Mi piacerebbe fare chiarezza, tirare una riga e mettere un punto sull’andamento del mercato immobiliare italiano. In questi giorni, anche su Immobilio, si sono letti in proposito pareri e pensieri diversi, se non opposti, sulla sua strana evoluzione.
    Naturalmente è un tirare le somme in fieri, nel bel mezzo del compimento di un bizzarro fenomeno. I dati diffusi recentemente dall’Agenzia del Territorio sulle compravendite immobiliari in Italia parlano di una netta flessione: nel secondo trimestre 2012 il numero degli affari immobiliari ha fatto registrare una flessione del 24,9% rispetto ai tre mesi precedenti che si va ad aggiungere al calo del 17,8% rilevato nel periodo compreso tra gennaio 2012 e marzo 2012.
    I dati della agenzia, poi, comunicano una piccolissima, quasi insignificante diminuzione dei prezzi che, che nella migliore delle ipotesi, arriva al 2%. A Roma ( mi dispiace per GMP!) i prezzi, nello stesso periodo, hanno registrato addirittura un aumento medio dello 0.4%. Un fatto, a dir poco sorprendente.
    Qualcuno parla di un limbo in cui si sarebbe cacciato il mercato immobiliare italiano: se crollano i volume di vendita dovrebbero altresì crollare i prezzi dei prodotti del mercato di riferimento. Ma le quotazioni degli immobili invece non decrescono se non a livelli infinitesimali.
    Io la chiamo la “palude fondiaria”
    [​IMG]
    dove ogni attività e ogni azione ( l’offerta, l’accettazione, la trattazione del prezzo, la richiesta del mutuo…) avviene con incommensurabile calma e con suprema prudenza; tutti fermi per non inzaccherarsi e per evitare di affondare nelle sabbie mobili. I protagonisti che abitano quest'acquitrino, prima di muoversi, studiano con estrema attenzione il terreno dove dovrebbe posarsi il piede che fa il prossimo passo. E se si trova un buco, e se si finisce prigionieri di una tagliola....?
    Ma nei cicli precedenti ( i famosi cicli a nidi di api..) era la stessa cosa o il mercato evolveva in una logica diversa?
    Una volta c’era più lavoro sicuro e a tempo indeterminato, c’era più spinta demografica ( i figli del baby boom degli anni 1963 – 1970 ), la misura del reddito familiare prodotto in relazione al prezzo della casa non superava i 10-12 anni a fronte dei 25 di adesso…i mutui si accendevano al 16% di interesse è vero, ma si accendevano che era un piacere….Eppure, eppure i prezzi delle casa, alla fine del ciclo espansivo, precipitavano lo stesso con curve rapide e violente e si sentiva, quasi, il botto…
    Oggi, con un lavoro giovanile che scarseggia, con una spinta demografica prossima allo zero,con prezzi immobiliari nelle città che ci vuole una vita di lavoro per pagarli, oggi, secondo una logica macroeconomica i prezzi degli appartamenti dovrebbero schiantarsi al suolo e spiaccicarsi sull’asfalto…
    E, invece no!
    Tengono botta e addirittura, nella capitale, aumentano!
    Tengono botta e aumentano…
    A me, questa cosa, sconcerta. Hai voglia a ripetere che i proprietari non cedono perché non vogliono scendere di prezzo e che gli acquirenti aspettano a braccia conserte perché desiderano fare l’affare della vita…
    La cosa mi sconcerta lo stesso. Non la capisco. Va contro ogni logica e legge dell’ economia politica e della psicologia sociale.
    Però, che bello vivere in Italia!
    Ne succedono sempre di nuove e di originali…

    Cosa ne pensate, voi che ci nuotate dentro, di questo fenomeno strano se non astruso?
     
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  2. enzo6

    enzo6 Ospite

    Innanzitutto nel fare le analisi dobbiamo ricordare che i dati dell'AT a cui ci riferiamo riguardano trattative concluse tra fine 2011 ed il primo trimestre 2012 con rogito tra aprile e giugno 2012. Se non consideriamo questo aspetto confrotiamo la ns.percezione odierna con fatti avvenuti quasi un anno fa.
    In secondo luogo non direi che i prezzi non siano scesi ma si tratta di un processo già in parte avvenuto che proseguirà, forse non alla velocità a cui ci si aspetta ma che è in atto.
    Il freno ad una massiccia riduzione dei prezzi risiede nella psicologia dei proprietari i quali si dividono in due categorie:
    - Proprietari di seconde case che vedono il mattone come fonte di remunerazione a medio lungo termine che se non verndono possono affittare e vendere in momenti piu' propizi.
    - Proprietari di prima casa spesso con mutui consistenti che devono realizzare bene per potersi permettere di acquistare una casa piu' grande.
    Il tutto anche a fronte di paventate difficoltà nel reperimento mutuo nuova casa.
    Credo che queste due casistiche possano riassumere l'attuale situazione unitamente alla loro fiducia nel mercato che non li condiziona fino al punto di vendere a prezzi ritenuti bassi.
     
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  3. marcomende

    marcomende Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    se i calcoli vngono fatti in base ai prezzi del venduto (quelli dichiarati in atto) diviso il numero delle compravendite è perfettamente normale che i prezzi siano in aumento. Prima si facevano più compravendite ma si vendevano le case di basso livello che abbassano la media , oggi solo quelle di un certo livello a prezzo molto più alto.
    Quindi che c'è di strano?
     
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  4. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    graf, caro, sai cosa penso dei metodi di rilevamento dei prezzi di agenzia territorio :^^: d'altronde se i prezzi a roma fossero quelli delle sue tabelle, avevo comprato da un pezzo :p
     
  5. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    I grafici degli altri non ti vanno mai bene. Sono buoni solo i tuoi e quelli di goldsilver2.
     
  6. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    io credo a quello che vedo: e i prezzi di agenzia territorio a roma sono ridicoli.
    e credo al crollo anni '90 rappresentato dai "miei" grafici, dato che l'ho visto.
     
  7. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Appunto i "tuoi" grafici. Hai grafici di altri ( non di gold silver 2)?
     
  8. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
  9. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
  10. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    io e te abbiamo lo stesso background, in quanto testimoni del crollo anni '90, ma tu non pensi che la storia si ripeta :ok:
     
  11. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Non lo so... Io propendo per una discreta limatura dei prezzi e poi prevedo una lunga stasi delle quotazioni. Non credo più nelle "discese ardite e le risalite" roba da Battisti anni'70...:^^:
    Palude, vedo solo una grande palude....Pochi affari e piedi di piombo.
    Il mercato immobiliare é demograficamente vecchio e i pochi giovani non hanno un lavoro stabile e sicuro....
     
  12. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    invece negli anni '90 i prezzi crollarono perche si stava meglio?! :shock: il filo logico del tuo discorso porta a crolli ben piu ampi, semmai...
     
  13. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Non c'è più una folla di persone che può o vuole comprare.
    Ma c'è una folla di proprietari che può anche non vendere a prezzi stracciati...
     
  14. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    quindi gli italiani son tutti ricchi e non hanno bisogno di realizzare, torme di eredi possono pagare all'infinito tasse e condominio, chi si separa ha i soldi per una seconda casa, chi viene trasferito pure, etc :fico: ammazza e meno male che eravamo in crisi come mai dal 1929 :sorrisone:
     
  15. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Infatti un mio zio, un pensionato statale, 82enne, ha fatto proprio così: ha tenuto in vendita il suo trilocale di 85 mq calpestabili, due balconi, piano attico, ristrutturato, finiture lussuose, in via Albano, vicinissimo alla metropolitana e poi l'ha ritirato dal mercato dopo un anno perchè sotto 380.000 non voleva scendere....Non ha ricevuto un'offerta consona....
    Voleva andarsene a vivere vicino alla figlia ( mia cugina) a Fregene con la moglie ma resta a Roma...
    Ha detto: "Pazienza".
     
  16. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
  17. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    è vero, il fenomeno è molto strano per questi e pure altri motivi e va bene porsi il problema, vuol dire che c'è volontà di approfondire quanto ci viene quotidianamente proposto da tutti i media.
    Per capire di più bisogna capire come vengono svolte tutte le indagini e non fermarsi al risultato finale.
    Le NTN non sono veritiere dell'andamento delle vendite reali, i prezzi in pochi li rilevano con sistematicità, ognuno usa il proprio metodo, ci si affida alla "fonte autorevole" ... questo è lo scenario del mercato immobiliare italiano, e questi sono i risultati che vengono commentati.
    Ben venga quindi il dubbio perchè spesso "chi ci nuota dentro" subisce passivamente le varie notizie
     
  18. cerry

    cerry Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Penso sia ancora presto..purtroppo.. i prezzi non calano e le uniche transazioni che si fanno sono di chi è preso preso per il collo ma questo non influenza chi invece può aspettare...diverso sarà quando il portafoglio comincerà a piangere davvero e non si potrà smontare un mq di pavimento in parquet per andarci a fare la spesa o per pagare le bollette....la crisi degli anni 90 era diversa, altri settori erano in espansione e quindi tutto girava a rilento ma girava...oggi invece tutti i settori sono in fortissima sofferenza con evidenti ripercussioni immobiliari..amen
     

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