1. immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Lungi da me tediarvi con leggi, leggine e sentenze, ma secondo me a certe cose è bene pensarci per tempo.
    Sulla proposta d'acquisto da me menzionata nell'altro post, se si addiviene ad una "terza" via, ancora non mai inizializzata, il merito è di tutti quelli che c'hanno lavorato sopra (Oris, Spalti ecc...) ma anche di questo Forum, che ci ha permesso di continuare a parlare anche quando l'"altro posto" è andato scemando....quindi continuiamo a vedere di creare qualcosa.

    Allora, la sentenza ultima che ha creato scandalo, è sugli incarichi dati alle Agenzie, che se letti con occhi giuridici si dice che siano "mandati" e quindi anche l' Agenti Immobiliari diviene "mandatario" con le conseguenze del caso:
    A) provvigioni solo da venditore
    B) l'Agenti Immobiliari in quanto mandatario è responsabile di tante cose in piu', rispetto all'Agenti Immobiliari (se non ha firmato nessun "discarico di responsabilità"

    Ora, parto dal presupposto che il Giudice si volesse riferire a "incarichi SCRITTI" e/o in "esclusiva scritta", non credo che intendesse incarichi verbali non in esclusiva (questo perchè vorrebbe dire che il Giudice riterrebbe impossibile ad oggi in Italia fare l'Agenti Immobiliari, perchè è ovvio che seppur anche a voce, il Proprietario un prezzo indicativo a cui vuol vendere me lo dovra' pur dire, no?)

    Quindi, alla luce di cio', voi che fate?
    1)Continuare con le esclusive di sempre
    2)Modificare il modo di lavorare
    3)Modificare l'incarico d'esclusiva

    chi scegli la 3, puo' postare qui le sue idee.
     
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Re: Ma voi come le fate le Esclusive?

    IO continuo per ora con le esclusive di sempre.
     
  3. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Re: Ma voi come le fate le Esclusive?

    Idem :ok: :ok:
     
  4. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Re: Ma voi come le fate le Esclusive?

    Io invece pensavo di cambiarla e mi spiego.
    Premesso che io le esclusive le intendo proprio all'inverso di come ha sentenziato il Giudice, cioè intendo volere dal venditore la possibilità di lavorarci da solo per 60/90 giorni al massimo e senza rinnovi taciti, STOP.

    Dal venditore a me non interessa altro.

    Per cui intanto sto' pensando di togliere il "prezzo minimo", cioè a me non interessa che mi dica a che prezzo vuole venderla, me lo dirà a voce ma tanto io gli porto qualsiasi offerta pervenga, non si sa' mai e quindi il prezzo a che mi serve? Mi serve solo se quando porto un'offerta come da incarico, lo voglio costringere a firmare o fargli pagare una penale per il suo rifiuto, ma si fa'? cioè davvero voi gli chiedereste una pensale? io no, tanto so' gia' che non gli farei un Decreto Ingiuntivo per una penale (per carattere non lo farei) e allora il prezzo lo tolgo, non mi serve.

    Idem con le modalità minime di pagamento che deve avere un potenziale proposta, a che mi serve se tanto io gli porterei tutto? Via anche quella.

    Ora pero' bisogna che trovi la forma per il vero obbiettivo, l'esclusività della vendita....mmmhhh, idee?
     
  5. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Re: Ma voi come le fate le Esclusive?

    Ma senza prezzo di vendita con che prezzo vai in pubblicità?
     
  6. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Re: Ma voi come le fate le Esclusive?

    se lui mi dice a voce, guarda la tua valutazione è stata di 100, io vorrei non vendere a meno di 120 (ovviamente le provvigioni non le consideriamo, io non faccio supero)....l'indicazione me l'ha gia' data...

    Se lo metti nell'incarico non vorrei far pensare al "mandato"....
     
  7. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Re: Ma voi come le fate le Esclusive?

    Io lavoro senza esclusiva anche se ho un incarico esclusivo e ogni tanto lo uso.
    Inoltre sto andando nella direzione del mandato a vendere, tramite la stesura di un documento da parte del mio avvocato di fiducia.
    Mandato ovviamente senza rappresentanza, pagamento salvo buon fine (quindi senza rimborso spese), poi provino gli altri a venire a rompere le balle. :rabbia:
     
  8. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Re: Ma voi come le fate le Esclusive?

    spalti....non ti pare un tantinello "estremista"? :^^:
     
  9. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Io continuo come ho sempre fatto!
    Tanto, come ho già avuto modo di dire, sono assolutamente restio ad adire le vie legali; preferisco considerare i casi spiacevoli (peraltro accadutimi di rado) come "rischio professionale"! :? :fico:

    ;)
     
  10. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Maurizio, è l'inverso, se i tuoi incarichi (o i miei) li facciamo in maniera tale che davanti ad un giudice possono sembrare "mandati", il compratore non ti deve pagare.....oltre alle responsabilità che come mandatario aumentano.....senza contare che in futuro qualcuno potrebbe richiederti le provvigioni pagate......insomma, a me un po' scoccerebbe.
     
  11. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Si sono estremista, a mali estremi estremi rimedi.
    Se devo diventare mandatario mi preparo il terreno prima, inoltre ho alcuni cantieri in ballo dove l'incarico non ha sensoe quindi mi faccio firmare un mandato al 4/5%.
     
  12. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :ok: ....non trovo la faccina con il mitra :^^: :^^: :stretta_di_mano:
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    quoto :stretta_di_mano:
     
  14. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sai Seroli io sono buono e caro ma se devo fare il cattivo so come fare (in fondo mi sono fatto 3 annetti di franchising e qualche altro anno come rappresentante di una multinazionale USA che faceva corsi di vendita e motivazionali da paura)
     
  15. nadia baroni

    nadia baroni Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    beati voi che avete ancora degli incarichi in esclusiva! qui da noi ormai è un miraggio! colpa anche ti tanti colleghi un pò furbetti (per non dire peggio) che fan firmare incarichi..lasciamo perdere :shock:
     
  16. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    In merito alla nota sentenza della Suprema Corte di Cassazione, pur non sottovalutando la portata della stessa, direi che non e' una regola IMPERATIVA dettata da una legge dello stato, non esistono quindi sanzioni amministrative o disciplinari.
    Certo un acquirente potrebbe non voler pagare la mediazione, ma se non e' proprio un avvocato che ne sa della sentenza di cui parliamo.
    Certo un minimo rischio esiste non lo nascondo, ma potrebbe uscire una seconda sentenza della stessa Cassazione che smentisce, in tutto o in parte, la prima.
    Stiamo cercando comunque soluzioni operative che possono eliminare il rischio, creando un equilibrio tra venditore e acquirente , ad esempio facendo firmare un incarico di mediazione all'acquisto, come propone da tempo Fiaip.
    Quindi direi continiamo ad operare con professionalita' cercando di creare quindi meno contenzioso con i clienti, per quanto possibile, con incarichi scritti !
     
  17. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non sono assolutamente daccordo.
    Intendiamoci, io sono un'esclusivista....anzi, credo di essere "l'esclusivista" per eccellenza....a dire la verità credo che l'esclusiva a Firenze sia ri-nata per merito mio (modestia a parte). Quindi sull'esclusiva conosco ogni sfaccettatura, anche le sfumature.

    Il ragionamento è economico, non morale.

    Seguitemi perché alla fine mi darete ragione:
    --l'esclusivista sa' bene che per prenderla deve lavorare meglio degli altri, entra in una casa dove è appena uscito un collega che puo' aver fatto una valutazione piu' alta di lui, quindi se vuole l'esclusiva deve lavorare meglio di chi lo ha preceduto e se è un esclusivista d'esperienza sa' che deve prendere non solo l'esclusiva, ma deve avere un prezzo "vendibile".
    --L'esclusivista sa' benissimo che ha avuto l'esclusiva PRIMA di tutto perchè ha ottenuto la fiducia del venditore (se no non gli da' l'esclusiva)
    --L'esclusivista sa' che quella casa la venderà lui.

    Ora, dopo tutta questa fatica, l'esclusivista c'è una sola cosa che non fara' mai, offendere con il suo comportamento il venditore, colui che gli ha dato fiducia....arriverà il momento che lo fara', ma sara' nella fase di trattativa, quando gli interessi legittimi dell'Agente passeranno davanti ad ogni cosa (ed è giusto che sia cosi', è la naturale nascita della trattativa: facendo gli interessi del compratore l'Agenti Immobiliari fara' gli interessi PRIMA per se stesso, si guadagna se si vende).

    Fermiamoci un attimo, fino a qui tutto chiaro?
    ok.
    Il fulcro della sentenza (non lo dice esplicitamente, ma è ovvio che sia cosi') è l'indicazione nell'incarico di un "prezzo minimo".
    A cosa serve il prezzo minimo.....?
    Serve a 2 cose...:
    - se sei un mandatario, al raggiungimento del mandato e quindi al pagamento........noi non vogliamo essere mandatari, quindi non ci interessa, altrimenti fa' bene il giudice a dire che non avremo mai diritto alla provvigione del compratore, quindi per chi intende cosi' "l'esclusiva", si puo' fermare qui nella lettura, il giudice gli ha risposto, secondo me giustamente ed in futuro si ripeterà di certo.

    - serve a costringere il venditore a fare una scelta: o accetti o paghi una penale per non accettare.

    Fermi un attimo. Per chi non lo sapesse, se indichi una penale la quantizzerai in due terzi della provvigione della parte del venditore, se non la quantizzi nell'incarico, il giudice ti assegnera' la metà della provvigione della parte del venditore.

    Riprendiamo, ora abbiamo tutti gli elementi.....facciamolo con un esempio: casa, incarico 300,000 euro, provvigione venditore 2%, esclusiva presa benino come prezzo (le sovra-quotate è roba da dilettanti, chi sa' prendere l'esclusiva sa' che non servono).

    Ora, secondo voi, dopo aver fatto tutta questa fatica per prendere l'esclusiva a 300.000, dopo aver ottenuto la meritata fiducia, davanti ad un venditore che mi rifiuta una proposta da 300,000 io , secondo voi, vado a fargli un decreto ingiuntivo per prendere la pensale che al massimo è pari a 4.500 euro? (ammesso il 2% e ammesso la penale massima a due terzi, ma di solito è molto meno).?

    No, perchè se la risposta è SI, allora non avete mai preso un'esclusiva...non c'è verso, io da esclusivista vi direi:
    - parlaci e valuta se il rifiuto è un attimo di debolezza o se ha inficiato la volonta' (chi arriva a dare un'esclusiva non ci ripensa MAI, altri si, ma uno che ti da' un'esclusiva non avra' MAI ripensamenti del genere)
    - continua a lavorarci perchè quando venderai prenderai (2%+2%) 12.000 euro
    - continua a lavorarci perchè se pensi di fargli un'ingiunzione, un gesto del genere ti segna l'Agenzia a vita....lui vivra' per parlare male di te.

    Allora la domanda è, che senso ha mettere un prezzo minimo nell'incarico?

    E FIAIP, perchè ha progettato quello schifo di "cedola-incarico del compratore"?

    Cosi' l'ha fatta facile, incarico-mandato dal venditore, incarico-mandato da compratore e la mediazione ai maiali......certo perchè cosi' facendo sta' facendo lavorare su un piano di "mandato bilaterale" non di "mediazione"....insomma ha fatto gli incarichi per i mandatari, non per gli Agenti Immobiliari.
     
  18. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ....ah, mi sono scordato il finale :D , quindi?
    Quindi togliamo il prezzo minimo dall'incarico, ci fa' passare per mandatari, a noi non serve a nulla il prezzo nell'incarico perchè non facciamo questo tipo di decreti ingiuntivi....e facciamo un incarico di esclusiva normale, sano.
     
  19. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Infatti il motivo per cui un certo tipo di incarico (esclusivo o meno) è stato interpretato come mandato è proprio nell'esecuzione (se io ti porto un prezzo e condizioni di pagamento ho espletato il mandato, tu mi paghi comunque).
    L'incarico di ricerca non lo utilizzerò mai perché spesso quello che un cliente compra è diverso da quello che ha chiesto e quindi andrebbe fatto talmente generico da non avere un senso; agli acquirenti, prima della proposta, farò sempre e solo firmare la privacy e un report degli appartamenti visitati durante l'appuntamento.
     
  20. Oris

    Oris Ospite

    Serolino, stai copiando il mio stile di scrittura :D

    Naturalmente per dire cose che io non direi mai, lo sai quanto odio codesta cosa costì :D

    E poi sei sempre troppo sicuro di te stesso, attento, potresti anche sbattere da qualche part dicendo "mi darete rgione", usa il secondo me... ;)

    Perchè non mi metto a contestare per l'argomento che non mi affascina, ma ne avrei da dire invece su qaunto affermi... ;)

    Continuate pure, scusate l'interruzione. :^^:
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina