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  1. LUCA2012

    LUCA2012 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    chiedo cortesemente, se qualcuno riesce a darmi un parere sulla situazione descritta di seguito.

    Cerchero di essere il più schematico ed oggettivo possibile.

    Io sono un privato

    1) Un agente immobiliare mi fa vedere un appartamento
    2) L'appartamento è di proprietà di una società
    3) Ci accordiamo per eu 100.000 (senza specificare senza o con IVA)
    4) Non ho alcun documento dove mi si notifica l'aliquota dell'IVA da applicare alla vendita
    6) Non mi viene consegnato nessun preventivo di impegno finanziario
    7) I soci della società venditrice, in liquidazione, mi chiedono una caparra di 15.000 eu poichè
    l'intermediario mi dice che sono in difficoltà economiche, ed io accetto
    8) viene preparato il compromesso. In questa fase interviene anche mia moglie, commercialista, che chiede delle modifiche a fronte di errori formali tipo codici fiscali errati e così via.
    9) sempre tramite mail del commercialista chiedo che venga inserita una clausola sulla
    sistemazione di termosifoni che hanno delle perdite. Tali sistemazioni dovevano essere fatte
    entro la data del rogito.
    10) nel compromesso è inserita questa frase "Il prezzo degli immobili, oggetto della futura
    vendita è convenuto fra le Parti Promittenti nella somma di €uro 100.000,00 = (€uro centomila
    /00) da pagarsi alle seguenti condizioni e modalità:
    €uro 15.000,00 = (€uro quindicimila/00) a titolo di caparra confirmatoria vengono versati in
    data odierna dal Signor xxxxxxx, alla Società “xxxx S.N.C. di xxx”, che di tale somma ne
    rilascia ampia e liberatoria quietanza, con la firma del presente Contratto Preliminare di
    Vendita;
    €uro 85.000,00 = (€uro ottantacinquemila/00) a saldo prezzo pattuito, senza interessi, verranno
    versati dal Signor xxxxxx alla Società “xxxxxxx” contestualmente alla stipula dell'atto pubblico
    di vendita a rogito che dovrà avvenire entro e non oltre la data"
    11) altra clausola del compromesso è la seguente Imposte e spese
    Tutte le imposte e le spese inerenti al futuro contratto di vendita, eccetto quelle che la legge
    pone inderogabilmente a carico della Parte Promittente Venditrice, saranno ad esclusivo onere e
    carico della Parte Promittente Acquirente.
    Le spese e le formalità di registrazione del presente Contratto Preliminare di Vendita, sono
    obbligatoriamente a cura ed a esclusivo onere delle Parti.

    12) 48 ore prima del rogito vengo convocato e mi viene comunicato che devo preparare assegni per il residuo € 85.000 + 21.000 di IVA. Il tutto presentato su un folgio A4 scritto a mano su cui
    era riportati altre imprecisioni relative ad un altro atto.

    A questo punto , forte del fatto che i lavori sui termosifoni non erano terminati ho bloccato
    l'atto.

    Chiedo aiuto a qualcuno per capire se l'agente si è comportato in modo trasparente nei seguenti
    termini

    a) Io non ho mai ricevuto un preventivo di spesa completo prima della stipula del compromesso
    (fidandomi stupidamente della buona fede dell'agente)

    b) Non ho avuto visibilità sul prezzo complessivo che avrei pagato e quindi ritengo di aver
    avuto falsata la trattativa sul prezzo finale

    c) l'agente si difende dicendo che il preventivo doveva farmelo il commercialista (?!) - mia moglie - che è stato in copia nella mail di definizione del compromesso

    Ritengo quindi che l'agente abbia omesso di darmi piena visibilità di quanto stava succedendo
    per favorire la trattativa a favore del venditore .

    Per farla Breve visto il caso particolare Privato+Società il prezzo è lievitato del 25% (IVA + registro) !

    d) il venditore (socio della società che mi sta vendendo l'immobile) è un agente immobiliare che
    lavora per la medesima agenzia immobilire e condivide la stanza con l'agente !!!

    Le domande sono

    Un preventivo chiaro e completo, prima del compromesso, doveva essermi presentato ?

    E' rilevabile un comportamento omissivo da parte dell'agente ?

    E' possibile che l'agente si sia comportato in modo deontologicamente scorretto per favorire il
    collega ?

    Onestamente in questo momento mi sento sotto ricatto e non so come fare.

    Grazie a tutti coloro che possono darmi un aiuto

    Luca
     
  2. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Mi sembra impossibile che tua moglie, commercialista, non sia in grado di stabilire,
    (basta guardare su internet) quali sono le imposte a carico acquirente che acquista
    da società. Mi sembra inutile dirti quali sono le aliquote fissate per imposta di registro o IVA. Se poi è prima casa.......
    Comunque il comportamento dell'AI, se le cose stanno come dici, non mi sembra professionalmente corretto.
    Fatti spegare per iscritto il perchè dell'IVA 21% e faccelo sapere.
     
  3. LUCA2012

    LUCA2012 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sull'IVA al 21% non ho dubbi è quella.

    La questione è che in fase di contrattazione non è emerso con IVA o senza, e per me era compresa, non essendomi stato specificato nulla.

    Mi è stato detto che il prezzo era € 100.000 e successivamente non mi è stato dato alcun preventivo complessivo dove si diceva che alla cifra si doveva aggiungere il 21%. Quindi, per me l'impegno finanziario era quello.

    TRattandosi di società doveva essere specificato che l'IVA non era compresa.

    Sul compromesso è stato scritto

    "Il prezzo degli immobili, oggetto della futura vendita è convenuto fra le Parti Promittenti nella somma di €uro 100.000,00 = (€uro centomila /00) da pagarsi alle seguenti condizioni e modalità:
    €uro 15.000,00 = (€uro quindicimila/00) a titolo di caparra confirmatoria vengono versati in data odierna dal Signor xxxxxxx, alla Società “xxxx S.N.C. di xxx”, che di tale somma ne rilascia ampia e liberatoria quietanza, con la firma del presente Contratto Preliminare di Vendita;
    €uro 85.000,00 = (€uro ottantacinquemila/00) a saldo prezzo pattuito, senza interessi, verranno versati dal Signor xxxxxx alla Società “xxxxxxx” contestualmente alla stipula dell'atto pubblico di vendita a rogito che dovrà avvenire entro e non oltre la data"
     
  4. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Da come scrivi al punto 11) del preliminare era riportato che al prezzo andava aggiunta l'IVA, anche se non ho capito perchè al 21%
     
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  5. alessandrotour

    alessandrotour Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    "Il prezzo degli immobili, oggetto della futura vendita è convenuto fra le Parti Promittenti nella somma di €uro 100.000,00 = (€uro centomila /00),OLTRE IVA COME PER LEGGE da pagarsi alle seguenti condizioni e modalità"

    Questo è quello che mancava.


    D'accordo con te, ma secondo me quì si è fatto orecchie da mercante, non ci credo che con una moglie commercialista e 100.000 € sul piatto, il dubbio non ti viene e non chiedi delucidazioni...Nemmeno dopo questi due punti inseriti nel compromesso

    Avete studiato, letto e modificato il compromesso e non vi è venuto in mente il discorso IVA? Sei assistito da un commercialista e per giunta tua moglie...
    L'AI ha sicuramente le sue "colpe", ma non sono tutte sue
     
  6. LUCA2012

    LUCA2012 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Tutto legittimo quello che dici ma la mia domanda è:

    l'AI deve consegnare o meno un piano di impegno finanziario, specificando quali sono gli esborsi seppur con una tolleranza ?
     
  7. LUCA2012

    LUCA2012 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il 21% perchè è una transazione tra privato ed una società
     
  8. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Per legge quando non è diversamente specificato ... laddove il prezzo non riporta la dicitura " oltre IVA come per legge " il tutto si intende comprensivo delle imposte... mi spiego se nel preliminare avete scritto " il prezzo viene pattuito in € 100.000... " significa che devi versare € 100.000 comprese le imposte e tutto il resto... di questo sono sicuro al 100% ... a questo punto usa questo cavillo legale per annullare il tutto. Fabrizio
     
  9. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    mi viene da pensare che non sia censito come appartamento... :occhi_al_cielo:
     
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  10. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Difatti ... probabilmente è censito come ufficio... quindi bene strumentale
     
  11. LUCA2012

    LUCA2012 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    il dubbio che ho è che la transazione è tra un Privato ed una società, inoltre non capisco se l'AI deve darmi un preventivo completo di tutti gli oneri oppure è una cosa facoltativa.
     
  12. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Si ma lui parla di appartamento!
     
  13. LUCA2012

    LUCA2012 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    é censito come ufficio A10
     
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Di solito lo danno, ma non è previsto per legge. La tutela ti è data dal preliminare che firmi e registri e al punto 11 mi pare sia scritto
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ecco perchè è IVA al 21%
     
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  16. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Io sto parlando di un cavillo legale o tecnico, indipendentemente dall'aliquota che si applica ... se su di un contratto ( ed il preliminare lo è ) non viene specificato " oltre IVA come per legge " il prezzo riportato si intende comprensivo dell'imposta... puoi utilizzare questo per contestare la richiesta in esposizione ed annullare il tutto... per il resto , scusa la sincerità ma tutti sono stati poco attenti nella definizione ( agente immobiliare, commercialista, compratore e venditore ) perchè nessuno si è chiesto " ma le tasse da pagare ??? " Fabrizio
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    oltre all'IVA dovrebbe esserci anche un 4% di ipotecaria-catastale
     
  18. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    secondo me c'è scritto al punto 11
     
  19. alessandrotour

    alessandrotour Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    La parte venditrice non accetterà mai € 100.000,00 "IVA compresa"
     
  20. proge2001

    proge2001 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il punto 11 del preliminare mi pare abbastanza chiaro. Non vedo come sia possibile contestare
     
    A Valerio Spallina, Bagudi e alessandrotour piace questo elemento.

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