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  1. Belfagor

    Belfagor Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    espongo i seguenti quesiti all'attenzione dei partecipanti al forum per un proficuo scambio di informazioni:

    1. ad un'asta a cui intendo partecipare, non è stato nominato il custode giudiziario. A precisa domanda da me fatta al professionista delegato, questi mi ha risposto che in tal caso il custode giudiziario deve intendersi il debitore esecutato che occupa la casa. A questo punto ho fatto notare che sussisteva palese conflitto di interessi considerando che poichè il cod. proc. civile prescrive che l'immissione in possesso all'aggiudicatario è a cura del custode giudiziario, tale funzione è senz'altro maggiormente assicurato da una persona terza al procedimento anzichè colui che ha tutto l'interesse a disapplicare le intimazioni del tribunale , contenute nel decreto di trasferimento del bene. Una volta esternata questa mia perplessità il professionista delegato mi dice : faccia come crede - non partecipi all'asta se ha questi timori ( e meno male che, teoricamente, dovrebbe cercare di agevolare la vendita, comunque...).
    2. L'immobile in questione, intestato in comunione dei beni a due anziani coniugi ultrasettantenni che occupano l'alloggio pignorato che andrà all'asta in parola, (assieme ad un piccolo appezzamento di terreno con annesso edificio rurale di proprieta degli stessi e di un capannone intestato ad una Ditta XXXX in liquidazione verosimilmente intestato ad uno o ad entrambi i coniugi). Poichè è probabile che l'origine dell'indebitamento che ha portato al pignoramento oltre che del capannone anche della casa in cui abitano sia stata l'impossibilità di far fronte alle rate del mutuo del capannone, in considerazione del fatto che sui beni pignorati risultano iscritte più ipoteche giudiziarie talvolta a carico di uno solo dei coniugi e talvolta a carico di entrambi chiedo:

    a- E' da escludere, anche in ragione della comunione dei beni, che la moglie possa invocare il diritto ad abitarci, adducendo come motivazione il fatto che la responsabilità del debito sia principalmente del marito, ex titolare della Ditta in liquidazione?
    b. Pur sembrando alquanto improbabile, tuttavia esiste nella legislazione/prassi giurisprudenziale italiana in caso di occupazione senza titolo ( come sarebbe a seguito di aggiudicazione in asta) qualche norma a favore di ultrasettantenni che potrebbero allungare i tempi di rilascio dell'immobile?
    c. come fronteggiare la situazione che potrebbe scaturire dall'assenza di un custode giudiziario, attivo a favore dell'aggiudicatario? Possibile che l'Italia da culla del diritto è diventata terra in cui vige la più totale assenza del diritto?
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Le aste non sono il mio forte, quindi lascio la parola a chi ne sa più di me, ma riguardo alla tua domanda, sono costretta a rsiponderti: assolutamente si
     
  3. Tovrm

    Tovrm Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Puoi fare istanza al giudice dell'esecuzione se vi sono ragioni per ritenere che debba essere revocata la custodia agli esecutati (ad esempio il fatto di non riuscire a visitare l'immobile è un valido motivo).

    a) se non esiste una pronuncia di un giudice in un processo di separazione, non vedo come possa esistere un diritto di abitazione del coniuge. Verosimilmente la risposta è no.

    b) se non ti fidi del custode giudiziario puoi decidere di far liberare a tue spese l'immobile (lo devi dichiarare per iscritto al momento dell'assegnazione del bene all'asta). Questo vuol dire che dovrai dare incarico ad un legale di fiducia (esiste anche il fai da te, ma se non sei esperto te lo sconsiglio), il quale attiverà l'ufficiale giudiziario per la liberazione dell'immobile.
    In caso di beni all'asta non rileva l'età, lo stato di salute o altre condizioni che impediscano di liberare l'immobile. Anche se gli occupanti dovessero fare resistenza, mediamente in 10-15 mesi riesci comunque ad entrarne in possesso.

    Spero di esserti stato utile
     
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  4. Belfagor

    Belfagor Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie Tovrm
     
  5. Belfagor

    Belfagor Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    richiesta approfondimento per Tovrm

    Tu hai detto: "Puoi fare istanza al giudice dell'esecuzione se vi sono ragioni per ritenere che debba essere revocata la custodia agli esecutati (ad esempio il fatto di non riuscire a visitare l'immobile è un valido motivo)."
    Il problema è che l'asta non si è ancora tenuta e quindi al momento sono un aspirante partecipante con nessun titolo nella procedura e, teoricamente impossibilitato a richiedere alcunché. Tuttavia, la mancata designazione di un custode giudiziario (diverso dall'esecutato) oltre a impedirmi di vedere l'immobile, mi impedisce , tra l'altro , anche la conoscenza delle passività verso il condominio che l'esecutato potrebbe avere e che ai sensi del Codice civile andranno a carico dell'aggiudicatario. In qualità di semplice cittadino "aspirante partecipante all'asta" per le norme sulla privacy, nessun amministratore di condominio mi dirà mai se ci sono debiti pregressi. Ben diversa veste ricopre il custode giudiziario che è tenuto ad accertare la sussistenza di tali pendenze e comunicarle agli interessati alla partecipazione all'asta. Inoltre il mio sfogo tendeva ad evidenziare la faciloneria con la quale vengono gestiti i procedimenti di esecuzione forzata per cui i potenziali compratori sono scoraggiati dal partecipare alle aste ( che vanno spesso deserte) facendo deprezzare i beni pignorati con danno economico a sfavore oltre che delle banche anche degli originari proprietari che se tutto funzionasse come prevede la legge potrebbero recuperare una parte dei propri soldi.
    Riguardo al punto B "... se non ti fidi del custode giudiziario puoi decidere di far liberare a tue spese l'immobile (lo devi dichiarare per iscritto al momento dell'assegnazione del bene all'asta). Questo vuol dire che dovrai dare incarico ad un legale di fiducia (esiste anche il fai da te, ma se non sei esperto te lo sconsiglio), il quale attiverà l'ufficiale giudiziario per la liberazione dell'immobile."
    sono indeciso sul da farsi. Da una parte sarei tentato, in caso di aggiudicazione, di sollecitare la nomina del custode giudiziario in modo che le spese di rilascio siano a carico della procedura. Dall'altra, visto come è sproporzionato il rapporto tra il potere impositivo della procedura e l'assenza di capacità di dettare condizioni da parte dell'aggiudicatario (es. saldo prezzo perentoriamente entro 30 gg. - disponibilità dell'immobile tempo indefinito) penserei di "mettere tutto in mano ad un avvocato di fiducia". Tu al mio posto che faresti?
     
  6. Tovrm

    Tovrm Membro Attivo

    Privato Cittadino
    La custodia del bene in capo all'esecutato è una decisione perfettamente legale e legittima che spetta al giudice dell'esecuzione. In quanto «aspirante all'asta», come ti definisci, hai diritto di poter prendere visione dell'immobile prima dell'asta per poter valutare la tua eventuale partecipazione ed il custode ha il dovere di facilitarti l'accesso.

    Quindi, se il custode non adempie ai suoi obblighi, su segnalazione di chiunque abbia interesse all'asta, il fatto va segnalato al giudice dell'esecuzione che valuterà la cosa ed eventualmente assegnerà la custodia del bene ad un soggetto terzo.
    Il custode, inoltre, potrebbe non conoscere l'esatto ammontare degli eventuali debiti nei confronti del condominio, ma hai comunque modo di farti una idea anche da solo, sapendo che si risponde per l'esercizio in corso e quello precedente con riferimento alla data del decreto di trasferimento (che è diverso da e successivo -ca. 2-3 mesi- al decreto di aggiudicazione del bene all'asta). Potresti provare a rintracciare l'amministratore o fare un indagine presso i condomini, ad esempio, anche per conoscere i costi medi annui e se sono stati fatti lavori straordinari.

    Dunque, se hai riscontrato anomalie, documentale e segnalale al giudice tempestivamente. Anche perché la liberazione dell'immobile è a cura proprio del custode con spese a carico della procedura (a meno che tu non decida di agire per tuo proprio conto e allora pagherai il legale da te scelto).
     
  7. Belfagor

    Belfagor Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Caro Tovrm , tu dici: "La custodia del bene in capo all'esecutato è una decisione perfettamente legale e legittima che spetta al giudice dell'esecuzione".
    Ma questo principio vale in astratto e può essere applicato solo in quei Paesi in cui vi è la certezza del diritto e le leggi vengono fatte rispettare. Ma in Italia...
    Quale scenario si può prefigurare se il custode esecutato per i risentimenti che oggettivamente nutre dovesse vandalizzare l'immobile? Che succede in questi casi? L'aggiudicatario lo cita per danni? E cosa si può ottenere da uno che, presumibil-mente, non ha più niente da pignorare? Poi, te lo immagini tu l'aspirante
    partecipante all'asta che suona al campanello: Scusi, in tribunale mi hanno detto che Lei è il custode di casa sua ed è tenuto a farmela vedere... perchè sarei intenzionato a comprarmela all'asta..." . Non credi che c'è il rischio essere preso ad improperi (se non a bastonate)?
     
  8. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Io dico sempre ai miei clienti che le aste sono pubbliche quando mi chiedono perchè mai debbano pagare il mio servizio immobiliare e legale. Questi sono gli intoppi che il privato trova partecipando da solo. La nascita di un servizio come quello dei consulenti esperti in aste è causa del deficit nei servizi che il diritto, tribunale o sistema che sia, dovrebbe fornire e dare ma che in realtà è inefficiente..
    Come la vedo io? stai acquistando uno spazio in una determinata zona di un determinato paese. lo spazio è definito dalla planimetria. conosci lo stabile e sai che è occupato. metti in conto i danni, perchè fa parte del pacchetto aste avere un immobile danneggiato dall' esecutato. Fai un tentativo di transazione col debitore, in caso negativo, ufficiale giudiziario, ambulanza, fabbro, polizia. etc. Si giusto paghi tu questi servizi ma le aste vanno così, non puoi stare con due piedi dentro una scarpa.
    saluti
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, il momdo delle aste è ancora sconosciuto ai più e soprattutto agli acquirenti che credono di entrare in un meccanismo facile e automatico, ingolositi dai prezzi che si possono spuntare e ignari dei contrattempi e dei problemi in cui possono andare ad infilarsi.

    Secondo me, si vedono troppe trasmissioni americane, in cui uno compra all'asta e, magicamente, si trova in possesso dell'immobile...:confuso:
     
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  10. Belfagor

    Belfagor Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ringrazio tutti i partecipanti a questa discussione per i loro contributi di pensiero e fornisco ulteriori aggiornamenti.
    La casa me la sono aggiudicata pagandola (naturalmente cash) circa il 50% meno ( 193.000 a fronte di un valore di perizia di 378.000). Con l'esecutato è andata in una maniera che più civile non poteva essere in quanto mi ha ceduto le chiavi dell'appartamento (libero da persone/cose e volturando perfino le sue utenze a mio nome) ben prima che avessi in mano il decreto di trasferimento (paradossal-mente la procedura che in se e per se sarebbe tutta automatizzata con invio telematico degli atti, per insipienza del professionista delegato ha impiegato quasi tre mesi per giungere al trasferimento a mio nome dell'immobile. Questa esperienza mi ha dimostrato anche che non sempre l'esternalizzazione dei servizi dalla P.A. ai privati consegue efficienza. Anzi, nel mio caso la P.A. ha funzionato egregiamente ( il giudice ha firmato seduta stante sia la mia richiesta (fatta bypassando il professionista delegato) di nomina del custode giudiziario che il decreto di trasferimento. Inoltre sia l'Agenzia dell'Entrata che la Conservatoria dei Registri Immobiliari eseguono le registrazioni di rispettiva pertinenza a tamburro battente.
    Non nascondo che ho dovuto impegnarmi nell'approfondire alcune tematiche inconsuete connesse con la procedura ma niente di trascendentale.
     

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