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  1. bramik

    bramik Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    vorrei sapere quali possono essere i margini di trattativa per l'acquisto di un immobile da un costruttore.

    Per esempio un costruttore mi ha proposto 2 appartamenti a 280000 e 290000 euro (sono praticamente terminati, mancano solo i pavimenti ).

    Qual'è secondo voi il miglior prezzo che mi potrebbe fare ? Quanto posso contrattare ?

    Inoltere vorrei chiedere che spese accessorie ho comprando direttamente dal costruttore ?

    4% IVA + Notaio (mi sapreste dire una stima di massima ) 1% 1,5% del valore dell'immobile ?
    C'è altro ? Imposta di registro ?

    Altre spese ?

    Grazie in anticipo per eventuali risposte
    Saluti
     
  2. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    non esiste una regola di trattativa...il consiglio che ti posso dare è: PROVA!;) ....alla peggio si metterà a ridere o ti dirà di no, ma in genere se la cifra non va bene ti verrà fatta una controfferta....
    comprando da impresa costruttrice paghi il prezzo di acquisto + IVA (al 4% se 1° casa, se no il 10) al costruttore, 168+168+168€ (imposte registro, ipotecaria e catastale) al notaio, parcella del notaio sulla compravendita (su 250.000..........circa 4.500-5000), eventuale parcella del notaio sul mutuo (in funzione dell'ipoteca iscritta, non del debito) e l'eventuale provvigione dell'agenzia (dipende dall'agenzia, normalmente il 3-4%)
     
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :shock: mi sembra un tantino alta
     
  4. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    dici? mmmmmh....si, forse....ma non di tanto
     
  5. bramik

    bramik Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per le risposte a me sembrano altine le provvigione delle agenzie :D

    Dalle mie parti mi pare che la maggior parte delle agenzie prenda il 2% + IVA da acquirente e venditore :)

    In realtà volevo sapere i margini dei costruttori e mi hanno nel frattempo risposto due amici che sono rispettivamente geometra ed ingegnere edile dicendomi il primo che:
    il primo (geometra) sosteiene che il margine dei costruttori può essere stimato sui 20/25%
    il secondo (ing. edile) sostiene dal 20% al 40% (40% quelli che risparmiano sui materiali etc)


    Certo che il notaio (in Italia) pare essere un bel mestiere ;)
     
  6. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :shock::shock::shock::shock::shock:
    in che paese?
     
  7. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    la trattabilità del listino dipende dal momento che il singolo vive: se l'impresa è grossa e con le spalle coperte può anche permettersi di non scende di un centesimo dal listino....
    effettivamente lo è.........chi sta meglio di loro?
     
  8. bramik

    bramik Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Perchè ? Hai risultanze diverse ?
     
  9. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    a me sinceramente non è mai capitata un'impresa che nella vendita ribassi del 40%.......quando accettano un ribasso normalmente stiamo sul 10..15.....massimo 20% (e son salti di gioia...)
     
  10. bramik

    bramik Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma infatti io non stavo parlando dello sconto ottenibile, ma del margine del costruttore.
    Lo sconto possibile è in un certo senso una conseguenza.
     
  11. Diego Antonello

    Diego Antonello Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    aaaah......quindi i margini d'impresa.............ok :confuso:
    anche qui dipende: un'impresa, quando avvia un cantiere, deve calcolare tutti i costi (materiali, personale, pratiche, tecnici, eccecc..), dopo di che si dovrebbe tenere almeno un 10-15% di margine d'imprevisto, oltre a un certo margine d'utile...in via ottimale almeno il 20% (ma dipende in realtà da molti fattori, primo tra tutti il tempo di esposizione dell'impresa....maggiore il tempo maggiore dev'essere l'utile).
    qui sta la difficoltà: riuscire, cioè, a far bene i conti all'inizio in modo da avere certo questo 30-35%....
    non sono poche le imprese che, o per superficialità iniziale o per sfortuna o per errori nel calcolo dei rischi dell'affare o per altri fattori, alla fine dei giochi non ci guadagnano niente o peggio
    se investo 100 e li tengo fermi per un certo periodo, alla fine devo ritrovarmi almeno con 110, altrimenti o c'ho perso oppure comunque non n'è valsa la pena..
     
  12. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ah avevamo capito tutti un'altra cosa...
    Concordo col margine fra il 20 e il 40% :ok:
     
  13. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Se vuoi determinare il margine con buona approsimazione dovresti sapere quando è stata rilasciata la concessione edilizia, se è "lontana" nel tempo allora il terreno è stato pagato più caro di quanto avrebbe pagato 12/16 mesi fa.
    Oggi lo pagherebbe ancora meno...
    Se dici che gli appartamenti sono ultimati e, (questo è un dato che non hai fornito), il cantiere si attesta tra i 6 e i 10 appartamenti potrebbe aver iniziato a definire i contratti con gli appaltatori esterni all'incirca in quel periodo.
    Questo dato ti dà l'idea di quanto sconto possa aver ottenuto dai medesimi.
    Generalmente gli appaltatori sono le ditte che forniscono e posano la copertura e gli impiantisti, a volte vengono fatti esternamente anche gli intonaci.
    A questo proposito ti sarebbe utile sapere se l'accordo prevedeva la totale monetizzazione del dovuto o anche il ritiro da parte dei fornitori di unità immobiliari in permuta.
    In questo secondo caso i margini potrebbero essere migliorativi anche rispetto ad un anticipo nell'acquisto dell'area rispetto alla stima da noi ipotizzata.
    Tutto ciò si deve intendere al netto di situazioni che potrebbero influire drasticamente sul ragionamento fatto come ad esempio l'acquisto dell'area edificabile ad un'asta giudiziaria.
    ...o anche peggiorative come nel caso si tratti di un'immobiliarista che non dispone di manodopera propria e per ciò si avvale di una ditta esterna appaltandone anche la costruzione.
    certo è che con la crisi i margini si saranno sicuramente ridotti rispetto alle previsioni iniziali e li si entra nelle scelte personali, nella situazione finanziaria del soggetto, nell'attitudine e propensione al rischio.
    Se la situazione finanziaria è buona e l'attitudine alta...non c'è molta trippa per gatti, diversamente...
    In ogni caso per le vendite effettuate in questo periodo e per cantieri medi, direi che difficilmente può superare un 15, 18% di margine a meno che il prodotto sia qualitativamente eccellente o che sia favorito da situazioni ottimali (vista panoramica, vicinanza mare o laghi, vicinanza al centro cittadino, classe A...).
    Un'altro dato utile sarebbe quello di sapere quanti appartamenti restano da vendere e su quale numero iniziale.
    Il tempo resta comunque l'elemento essenziale sul quale si impernea tutto il ragionamento, e lo sai anche tu poichè nel 2006/07 non avresti fatto questo ragionamento ma anzi...
    ...saresti tornato a rivederlo al massimo una volta e a distanza ravvicinata rispetto alla prima visita e magari avresti sottoscritto la proposta d'acquisto sul cofano della macchina per non correre il rischio di fartelo scappare.
    In quel caso non avresti sollevato questioni nemmeno in merito al compenso dell'Agenti Immobiliari e anzi, l'avresti ringraziato per aver preferito te agli altri...
    ...in ogni caso osa...a me capitò di fare un'offerta per un'immobile centralissimo, in un palazzo prestigioso e ad un prezzo che ritenevo un insulto per i proprietari, era l'anno 2004...
    Quando davanti a me l'agente telefonò per avvisarli dell'offerta, l'accettarono subito e dopo 20 minuti erano già in agenzia a firmare l'accettazione e a ritirare l'assegno, la sensazione di rabbia e stupidità per come mi ero approcciato all'affare perdurò a lungo.
    Conoscevo i proprietari, conoscevo chi li conosceva...avrei dovuto preparami di più, informarmi, ed essere meno superficiale.
    Fu la prima ed ultima volta che mi comportai così, oggi oso assai di più.
    ...in bocca al lupo.
     

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