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  1. salvdono

    salvdono Nuovo Iscritto

    Amministratore di Condominio
    Scusate, è la prima volta che utilizzo il forum,
    Ho un contratto affitto 4+4 di € 1800,00 annui decorrenza 1.1.2007 con aumento ISTAt 100% automatico. il 31.12.2010 sono scaduti i primi 4 anni e non è stato mai applicato l'aumento ISTAT previsto e abbiamo convenuto con l'inquilino un aumento forfettario di € 50,00 mensili a partire dal 1.01.2011 fino al 31.12.2014. Chiedo cortesemente quale è la procedura per modificare il contratto e relative tasse con F23. Grazie Salvatore
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non devi modificare nessun contratto ma tenerti lo scritto con il quale avete pattuito detto aumento dovuto all'ISTAT.
    Per l'F23 anzichè calcolare 1800 euro annuali ne calcolerai 1850 al 2%, un euro in più.
     
  3. salvdono

    salvdono Nuovo Iscritto

    Amministratore di Condominio
    Non c'è nessuno scritto ma un tacito accordo, cosa dovrei fare? Avete una bozza di modifica canone? Grazie Salvatore
     
  4. salvdono

    salvdono Nuovo Iscritto

    Amministratore di Condominio
    Scusate ancora, ditemi dove posso trovare una bozza scritta atta a modificare il canone che abbiamo convenuto verbalmente e che risulta leggermente maggiore rispetto agli aumenti ISTAT di Legge previsti nel contratto.
    Vi ringrazio anticipatamente della Vostra cortesia.
    Salvatore
     
  5. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non è difficile, basta che scrivi:
    "con riferimento al contratto di affitto stipulato in data_______e registrato in_______il giorno_____al n._______, tra le parti si conviene che il canone di affitto, considerati gli aumenti ISTAT, è di €. ______mensili, a far data dal_______________.
    Letto, accettato e sottoscritto.
     
  6. salvdono

    salvdono Nuovo Iscritto

    Amministratore di Condominio
    Credevo che si dovesse usare una forma legale particolare.
    Vi ringrazio per la Vosrtra gentilezza e tempestività, userò la Vostra bozza.
    Grazie infinite.
    Salvatore
     
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Secondo me credevi bene, e sospetto che la bozza proposta abbia qualche pecca.
    1- Certamente è opportuno formalizzare per scritto le nuove pattuizioni: quanto alla dicitura proposta "considerati gli aumenti ISTAT" la completerei almeno con "considerati ..... per altro non imputati nel corso del primo quadriennio" : il solo riferimento all'Istat potrebbe risultare impugnabile, se come affermi l'aumento di 50€ è superiore all'incremento istat reale.
    2- Il secondo aspetto riguarda la registrazione (il termine corretto è trascrizione? non so) di questa seconda scrittura privata: essa non credo sia opponibile senza questo passo. La registrazione tardiva mi pare abbia una sanzione; quanto alla decadenza, non avrei invece riserve ritenendo che il contratto scadrebbe prima do essa; sotto questo profilo spero qualcuno si esprima in base ad esperienzae reali; da parte mia credo che se i rapporti con l'inquilino sono buoni, e mi pare dipoterlo dedurre nel tuo caso, forse è sufficiente la scrittura privata, non avendo motivo di dubitare di doverla esercitare in sede di contenzioso.
     
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  8. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Anche se nel contratto di locazione é scritto che vi é l'adeguamento automatico dell'istat, il locatore ha l'obbligo di inviare la sua richiesta tramite raccomandata. Se non l'ha mai richiesta, mi domando quale art.di legge gli consente di chiedere all'inquilino gli arretrati istat? Mi sembra solo una richiesta di aumento del canone cammuffata da ISTAT.
     
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  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Inizio a commentare l'ultima frase: il rischio che la richiesta possa essere impugnata come aumento improprio camuffato da Istat, mi trova d'accordo, e credo di averlo appunto segnalato.

    Non vedo invece chi impedisca di concordare contrattualmente l'aumento automatico "senza obbligo di comunicazione preventiva e scritta"; questo eventuale vincolo, dettato dall'art. 24 della 392/78, è stato abrogato dalla 431/98 art. 14.

    Sommando i due commenti, si può comprendere perchè suggeriivo di giustificare il nuovo canone, non solo come adeguamento istat, ma anche come importo forfettariamente concordato in alternativa all'applicazione retroattiva degli adeguamenti annuali precedentemente non applicati. ( concesso che sia stato sottoscritto l'adeguamento automatico senza comunicazione, questa possibilità non è vietata).
     
  10. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quindi, l'obbligo della comunicazione tramite raccomandata di aggiornamento ISTAT annuale, riguarda solo i contratti stipulati prima della legge 431/98?

    Infine rimane sempre il problema che l' aggiornamento automatico dell'ISTAT é annuale.
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Alla domanda risponderei che riguarda solo i contratti, se ne esistono, sottoscritti in conformità alla legge 392/78 dell'equo canone. Successivamente è stata promulgata la legge dei patti in deroga (1992 ?) e qui bisognerebbe controllare cosa è stato stabilito. Dopo la 431/98 secondo me non sussiste più l'obbligo della raccomandata con decorrenza successiva alla richiesta.

    Non capisco invece che tipo di problema sia quello dell'aggiornamento, che ti lascia perplessa: che non possa essere aggiornato con frequenza maggiore di 12 mesi è un conto; quando e come richiederlo, ed a partire da che data, mi sembra non ci siano dubbi: può decorrere a partire dal 13° mese di locazione, e può nuovamente essere ulteriormente aggiornato di 12 mesi in 12 mesi.

    Se stabilito a contratto, se ne può esigere l'arretrato in qualunque momento, documentando i calcoli.
    Puo anche essere applicato solo ogni 2 anni, tenendo conto della variazione biennale ecc., oppure dal 5° anno andando a prendere la intera variazione avvenuta dal gennaio 2007 . Il sito Istat mette a disposizione tutte queste varie tabelle, oltre a fornire direttamente la variazione annuale con frequenza mensile
    ;)
     
  12. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sono d'accordo con te, per i canoni liberi, se é stabilito nel contratto.:ok:
     
  13. Domus mp Immobiliare

    Domus mp Immobiliare Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Basta inviare una raccomandata al conduttore con la quale tu propietario richiedi l’aumento istat e che tale aumento è dovuto, in quanto dall’inizio del contratto di locazione non sono stati chiesti aumenti e che ,come permette la legge vengono sommati gli incrementi istat per gli anni 2008 , 2009 , 2010 , 2011 , ovvero :
    Euro 1800 x 2.90 % = Euro 1852.20 (gennaio 2008)
    Euro 1852.20 x 1.50 % = Euro 1879.98 (gennaio 2009)
    Euro 1879.98 x 1.30 % = Euro 1904.42 (gennaio 2010)
    Euro 1904.42 x 1.70 % = Euro 1936.80 (gennaio 2011)
    Ecco il canone rivalutato in base all’istat . Non puoi richiedere al conduttore ciò che non ti ha dato negli anni passati ma puoi per legge rivalutare il canone annuo tenendo presente gli incrementi istat degli anni passati .
    Spero di esserti stato utile . Ciao . Mario
     
    A salvdono e maryber piace questo messaggio.
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Bravo Mario.
    Non mi sono voluto intromettere nella conversazione, ma questo era da fare.

    Per Salvatore che chiedeva:
    Le risultanze di questo calcolo (che forse è considerato al 100% e non al 75%) le inserisci a completamento della letterina di cui al post 5 ed hai risolto i problemi a suo tempo esposti.
    Pagherai l'F23 applicando la percentuale del 2% e chiedendone il 250% al conduttore.
     
  15. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    ... help ...... :triste: :shock: :rabbia: eccetera...
    Grazie per l'esempio numerico che comunque può essere utile a qualcuno. Ma su altri punti, ti è sfuggito il corso degli interventi che si sono susseguiti.

    Credo a mia volta utile riassumere per salvdono le conclusioni e le informazioni da lui richieste.

    1) Se, come si è detto, è stato previsto dal contratto l'adeguamento istat automatico senza comunicazione, nulla impedisce di chiedere anche gli arretrati. (altra cosa è la valutazione di opportunità, ma questa rimane nel campo delle opinioni)
    2) Il "nostro" proporrebbe in alternativa agli arretrati, una variazione mensile del canone in via forfettaria di 600€ annui, a partire dal 2011, superiore all'incremento istat ammesso, come si desume dal calcolo sopra riportato. Cio nonostante il conduttore si trova consenziente.
    3) Poichè di fatto si chiede un nuovo contratto a nuove condizioni, si pone l'opportunità di una nuova scrittura registrata, per non incorrere in un'impugnazione da parte del conduttore che potrebbe cambiare opinione. Non so se sia più semplice come forma la redazione di un nuovo contratto con risoluzione del precedente, o l'aggiunta di una nuova scrittura, con riferimento al precedente contratto. Se possibile sarebbe preferibile la prima.

    Aggiunto dopo 7 minuti :

    ... oggi abbiamo qualche difficoltà a trovare la sintonia ... non avermene.

    Come diceva qualcuno, "ogni problema complesso ha una soluzione semplice, che solitamente è quella sbagliata...."

    Inoltre la 431/78 autorizza l'applicazione del 100% istat per contratti liberi ad uso abitativo, e chiederai (spero) solo il 50% dell'imposta di registro al conduttore

    ;) ;) :^^: :stretta_di_mano:
     
  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si è il 50% non il 250%.
    Un errore di sbaglio, come penso sia il tuo nell'indicare la legge 431/78.

    Assolutamente no.
    Questo Forum serve per fornire risposte alle domande degli utenti privati ed allo stesso tempo a tenerci informati sulle normative, leggi,disposizioni, determine e quant'altro subisce questo benedetto mattone.
    Come ha già detto qualcuno: se non ci fosse, andrebbe inventato.
    C'è solo da ringraziare il Custode per la bella pensata.
     
  17. Domus mp Immobiliare

    Domus mp Immobiliare Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il mio precedente intervento era volto a chiarire che l'incremento di legge relativo al canone è quello da me evidenziato , è sottinteso che con incremento annuo di Euro 600.00 ben superiore a cio che la legge permette bisogna quantomeno fare una rettifica al contratto e registrarla. Consiglio comunque per gli incrementi istat futuri, inviare sempre comunicazione al conduttore anche se contrattualmente se ne è previsto l'automatismo. Un saluto
     
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    :confuso: ... toccato...! giusto: riconosco anch'io l'errore di sbaglio .... legge 431/98

    Sull' assolutamento no non dovresti però essere così categorico e precipitoso....

    Concordo con te sulla qualità del forum, la sua utilità e la stima per tutti quelli che danno un contributo.

    Il Forum ...
    ... non mi risulta ci sia una limitazione, o sorta di gerarchia a priori, tra privati collaboratori esperti ecc: questo può dare un peso alle rispettive risposte, ma a maggior ragione impegna chi è investito di un riconoscimento di ruolo a soppesare le risposte.

    :stretta_di_mano:
     
  19. salvdono

    salvdono Nuovo Iscritto

    Amministratore di Condominio
    Siete stati tutti di grandissimo aiuto, soprattutto lo specchietto specifico di rivalutazione annuale ISTAT, era proprio quello che cercavo. La mia ultima soluzione è di adeguare il canone annuo dal 1 gennaio 2011 a € 1936,80 e pagare F23 di € 150,00 (2% di 1936,80 meno la riduzione spettante per il pagamento totale dei 4 anni del contratto risparmiando circa € 50,00) compilando il form di adeguamento da Voi indicato.
    Grazie e vi invio cordiali saluti
     

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