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  1. Leda

    Leda Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve, nel 2010 ho acquistato un'abitazione che sull'atto di proprietà è definita come "unità immobiliare facente parte del complesso abitativo...". Il complesso abitativo (che assume il nome di parco) è costituito da una serie di villette a schiera aventi tutte lo stesso numero civico con l'aggiunta di lettere diverse per distinguere l'una dall'altra, a cui si accede tramite strada privata. Le villette sono tutte del medesimo colore ed hanno le stesse rifiniture (infissi, portoni, cancelli...), ora uno dei proprietari ha modificato la facciata della sua abitazione aggiungendo una zoccolatura di marmo, sostituendo le cornici di gesso che contornano infissi e portoni con cornici di marmo (di forma diversa) ed aggiungendo un fregio fatto di pietre e mattoncini sulla sommità del muro che sovrasta portone e finestre.
    Non è stato costituito un condominio e quindi non abbiamo un regolamento interno, la mia domanda è: ha il diritto di modificare l'estetica della sua abitazione, o il parco può essere considerato un'entità unica e quindi non modificabile? Eventualmente potreste citarmi anche la normativa a cui fare riferimento.
    Grazie a chi mi risponderà
     
  2. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Essendo un condominio orizzontale vista la recente riforma della normativa relativa al condominio

    si applica tutta la normativa relativa al condominio.
    articolo 1117-bis c.c.

    Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.


    In particolare l'articolo 1122 cc

    Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
    In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.

    Quindi se c'e' pregiudizion al decoro architettonico non puo' eseguire le opere.
     
  3. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Come fa ad essere un condominio se non è stato creato e quindi non ha un a entità ovvero un codice fiscale che lo individui?
     
  4. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Quello e' un problema meramente fiscale dal punto di vista civilistico il condominio e' uno stato giuridico che esiste in ragione di determinati elementi. Se esistono questi elementi esiste il condomio a prescindere dal codice fiscale. Visto che dalla descrizione mi pare di capire che le villette sono dentro ad un parco con strada privata credo ricada nella descrizione dell'articolo 1117-bis di parte comune poi bisogna vedere i titoli. SArebbe interessante capire come hanno diviso finora la manutenzione delle spese delle parti comuni.
     
  5. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se fosse come dici tu quell'insieme di villette dovrebbe già avere un condominio anche fiscale strano che non lo abbiani già fatto.[DOUBLEPOST=1378655836,1378655774][/DOUBLEPOST]Ed aggiungo che avrebbe dovuto avere il regolamento già all'atto di acquisto
     
  6. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    L'articolo 1117-bis e' stato introdotto recentemente ed e' in vigore dal 17 giugno 2013 quindi e' plausibile che non lo abbiano fatto nel 2010.
     
  7. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    A parte il condominio orizzontale per cui od1n0 ha ragione...
    L'articolo 1117 bis del codice civile, inserito dalla legge di riforma, prevede che le norme del codice civile che si occupano del condominio (articoli 1117 seguenti) si applicano anche altri casi in cui più unità immobiliare più difficile arcano parti comuni (strade cortile viali eccetera)
    Questa definizione riguarda, in particolare, le villette a schiera e i supercondomini.

    La varietà di tipologie costruttive tali da non consentire di affermare la configurabilità del condominio solamente edifici che si estende in senso verticale: anche unità immobiliari adiacenti orizzontali come le case a schiera possono avere strutture, impianti comune, vie d'accesso, il verde comune,l'impianto di riscaldamento e così via.

    Se le modifiche che intende fare accrescono il decoro (come ad esempio un porticato che può migliorare la privacy), non sono in contrasto ma servono ad abbellire lo fa... se qualcuno ha qualche cosa da contestare... si rivolga pure al giudice.

    Il buonsenso dice che se tutte le villette sono gialle... non la fa rosa... ma se vuole aggiungere un portico in legno ben fatto e altri elementi architettonici in giardino...
    quale norma lo vieta se non crea danno a quelle adiacenti?
    Viceversa se mette un condizionatore rumoroso sul muro di confine, ecco che il giudice glielo farà togliere.... per via del rumore.... difficile per l'impatto estetico.

    Dipende da cosa si intende per "modifica estetica..." ora bisognerebbe valutare appieno le modifiche per capire l'impatto che ha su tutta l'estetica del complesso.
     
  8. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E no! Se esiste Condominio te lo vieta il Regolamento condominiale
     
  9. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Ma se non c'è il regolamento condominiale... ti rifai al 1122cc.... che appunto recita "non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio".

    Quindi se rispetto il decoro e lo stile delle villette... non creo problemi di stabilità etc... non vedo quale sia il problema.
    Dipende sempre dal concetto di decoro... e quanto incide sul complesso adiacente.
     
  10. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Per me quello dovrebbe essere un condomio orizzontale.
     
  11. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    condomio orizzontale???
    Volevi dire condominio? Od1n0 lo diceva al post 2 :confuso:
    La riforma normativa è entrata in vigore il 17/06/2013...
    Quindi se l'ha fatto prima... non c'era il regolamento del condominio (che non è obbligatorio per meno di 10 proprietari cc.1138)... non urta il decoro e non crea problemi... la "condoniamo"(alias lo può fare?)?
     
  12. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Chi ti dice che non siano dieci villette?
     
  13. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Ho scritto che sono 10 villette? :pollice_verso:
    Non è obbligatorio il regolamento condominiale se sono meno di 10 proprietari... (cosa ben diversa..) pertanto ci si rifà al c.c.
     
  14. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Appunto! ... per cui onde evitare di scrivere inutilmente direi di aspettare chiarimenti da Leda.
     
  15. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    ??????? cosa stai dicendo?????? ho precisato cosa dice il cc.1138!!!
    :^^::^^: scrivere inutilmente....:^^:
     
  16. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Aspettiamo di capire quante villette sono.
     
  17. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Semmai il problema è: ha fatto i lavori prima o dopo la riforma???? :disappunto:
    Se l'ha fatto prima... con la vecchia formulazione... sulla base di cosa gli fanno causa? Hai letto la norma? Non c'era nemmeno il concetto di decoro....

    Se non hanno il regolamento... anche se lo fai ora... non è retroattivo :confuso:
    Quindi a cosa serve sapere quante sono?
     
  18. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Cambia poco in quanto l'articolo 1122 si applica sia che ci sia o che non ci sia regolamento. Oltretutto in questo caso siamo sicuri che non c'e' e non potrebbe avere efficacia retroattiva.
    Semmai e' da capire quando e' stato fatto l'intervento se prima o dopo la riforma in quanto prima della riforma il codice civile oltre a non individuare come fa ora con il 1117-bis l'applicazione del capo II ai condomìnii orizzontali non applicava neanche il criterio del decoro ma limitava le possibilità di intervento alla proprietà del singolo proprietario solo nel caso di danno alle parti comuni dell'edificio.
     
    A ludovica83 piace questo elemento.
  19. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si hai ragione
     
  20. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Io che ho detto la stessa cosa ho torto?
     

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