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  1. pignatti

    pignatti Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ho acquistato una mansarda proveniente da uno sdoppiamento di un appartamento in 2 unità. Questa mansarda non ha mm di proprietà, perchè erano rimasti all'altro appartamento precedentemente venduto. I condomini sostengono che poichè il precedente proprietario a suo tempo non chiese il permesso al condominio di sopraelevare creando una nuova unità (non so se fosse obbligato a farlo) nè li risarcì del contributo di sopraelevazione, per punizione si decise durante un'assemblea di 3 anni fa di assegnare alla mansarda soltanto mm di spesa (in un numero esagerato, stabilito dal precedente amministratore) e nessun mm di proprietà. Anche il proprietario acconsentì (perchè sapeva che avrebbe poi venduto)e si decise all'unanimità. Ora è cambiato l'amministratore che vorrebbe sistemare le cose: attribuire a me i giusti mm di proprietà (e di spesa). Vi chiedo: alla luce della sentenza della Cassazione 2010, per fare questa operazione e per annullare la precedente delibera di 3 anni fa ci vuole l'unanimità oppure è sufficiente la maggioranza?? per me è fondamentale saperlo perchè ho la contrarietà di un solo condomino, il proprietario dell'appartamento che un tempo comprendeva anche il mio, mentre gli altri sarebbero favorevoli ed io potrei avere finalmente i millesimi di proprietà (e spesa)che mi competono. L'amministratore mi ha detto che non è necessario rifare tutte le tabelle, ma si possono semplicemente aggiungere i miei mm ai 1000 complessivi. Riassumendo vi chiedo: si possono redigere queste nuove tabelle a maggioranza? Grazie se mi potete rispondere.
     
  2. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    A me sembra che quella delibera senza millesimi di proprietà, ma con millesimi di spesa ( mai sentito dire una cosa del genere) sia più che nulla, ILLEGALE. Non serve l'unamità, i millesimi vanno cambiati perchè è cambiata la situazione originaria.
    E' il Codice Civile che parla chiaro. Il nuovo amministratore è un vero amministratore e vuole sistemare le cose attualmente illegali.

    Se il codice civile dice chi pagano le spese in base ai millesimi di proprietà, tu dovresti pagare O dico ZERO, visto che non hai millesimi. E' un condominio un pò da barzelletta.
     
  3. pignatti

    pignatti Membro Attivo

    Privato Cittadino
    A quel tempo il vecchio proprietario aveva i mm di proprietà dell'appartamento sottostante che non aveva ancora venduto, dal quale fu praticata la sopraelevazione. Acconsentì a fare attribuire soli mm di spesa (di un valore esagerato) e nessun mm di proprietà all'appartamento sopraelevato (che gli altri condomini non avevano mai autorizzato), tanto aveva intenzione di vendere anche quello. Per questo ci fu l'unanimità
     
  4. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Scusami, che documenti esistono di quanto tu mi stai raccontando.
    Faccio un esmpio esiste un contratto firmato e quando hai comprato è sta riportata in atto questa anomalia, perchè di anomalia si tratta.
    Quindi se fu un patto contrattuale tra il proprietario di allora e poi trasferito a te in rogito, bisogna esaminare il testo e la forma.
    Questo non toglie che l'anomalia sia giustamente criticata dal nuovo amministratore.

    Ti ripeto per il Codice Civile ogni appartamento deve avere i suoi millesimi di proprietà in base al quale si pagano le spese. Quindi vi è l'obbligo di redigerli.
    Questa è la legalità che manca in Italia. Ognuno fa quello che vuole.
    Ma così non sei coperta neanche dall'assicurazione del palazzo.
    Poi non capisco lo scopo di questo marchingegno.
    L'appartamento di sotto di chi é : anche questo dovrebbe volere la riduzione dei millesimi.
    L'amministratore attuale mi smbra pure che rischi.
    Cerca per favore le carte giuridiche esistenti e poi studiamo la situazione alla luce delle nuove leggi che hanno fatto introdotto anche delle modifiche.
    Io non sono amministratore di condominio, ma ti prometto di studiare il caso velocemente.
    Partecipavischia al forum, fino a questa estate una bravissima amministrattrice di Condominio , Donatella di StudioMinnucci di Pescara. T'avrebbe già risposto e gratis.
    Una professionista di classe come pochi. E' un pò che non partecipa alle discussioni.
    Ciao
     
  5. pignatti

    pignatti Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio veramente dell'interessamento. Sei la prima persona che lo fa. Riassumo: Esiste una delibera nella quale all'unanimità si decise che l' appartamento sopraelevato (che io ho poi acquistato) dovesse avere solo mm di spesa (lo ripeto eccessivi, per fare pagare di più), ma nessun mm di proprietà. Nel rogito d'acquisto è riportato che "l'acquirente è consapevole che il condominio non ha assegnato alcun mm di proprietà all'unità i. e l'acquirente si farà carico di eventuali spese la regolarizzazione e definizione di tali mm". Infatti io chiesi uno sconto per questo. L'appartamento sottostante naturalmente ha anche i miei mm ma non me li vuole lasciare, e penso di capire il perchè. Devi sapere che c'è un'altra particolarità in questo condominio: tutti i proprietari si dividono i proventi degli affitti di alcuni negozi che sono di proprietà del condominio. Capisci perchè è un affare avere elevati mm di proprietà!!? Io non avendoli non ho questo vantaggio, devo solo pagare cifre elevatissime, senza beneficiare dei crediti! Se è vero che non è legale che un condomino non possa avere mm di proprietà e che la delibera di allora può considerarsi nulla (nessuno mi aveva mai detto questo, ti ringrazio), allora ho speranze di vedere riconosciuto il mio diritto? Grazie ancora
     
  6. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ritengo questa frase già un elemento positivo per te : la questione non è chiusa, infatti tu in rogito non hai rinunciato alla ridiscussione della materia.
    E quindi questo ostacolo non c'è.
    Hai il testo di quella delibera di asssemblea : completo con ordine del giorno, nemero dei presenti, votanti etc., ed anche la data ?.
    L'amministratore dovrebbe averla nel libro dei verbali, ma mi serve anche la convocazione.
    Ciao
     
  7. pignatti

    pignatti Membro Attivo

    Privato Cittadino
    L'amministratore è cambiato quest'anno. Per fortuna, perchè a questo "pasticcio" ha avuto un ruolo importante anche il vecchio amministratore (fu lui ad attribuire una quota di mm di spesa esagerati alla mansarda). Sono in possesso solo dell'estratto del verbale (copia in conforme) di quell'assemblea (anno 2004) che discutendo il punto di revisione delle tabelle millesimali perchè fu fatta la sopraelevazione delibera così: ..."l'assemblea all'unanimità delibera che nessuna modifica sarà apportata alle tabelle di proprietà (quindi la mansarda ha 0 mm, mentre l'appartamento sottostante li conserva tutti, n.d.r.) mentre sarà creata una nuova tabella di sola ripartizione delle spese che riprenderà i valori attualmente in uso e ad essi saranno sommati i mm di spesa attribuibili alla porzione di fabbricato dell'ultimo piano". All'assemblea del 2007 fu approvata questa nuova tabella di ripartizione delle spese. In quello stesso anno fu venduto l'appartamento sottostante. Io ho acquistato la mansarda nel 2009, ma già da prima, visto che avevo fatto già la proposta d'acquisto, venuta a conoscenza di questa situazione sollecitai il venditore a chiedere di inserire nella successiva assemblea (2008) la "richiesta di adeguamento delle tabelle mm di proprietà e di assegnazione all'unità dell'ultimo piano dei mm che le competono" Nel relativo verbale, che possiedo, è scritto così testualmente: " Il Sig.... (venditore, n.d.r.) prende atto dell'impossibilità del condominio di adeguare le tabelle millesimali di proprietà perchè trattandosi di un diritto di proprietà la modifica di tale tabella richiede l'espressa adesione di ciascun intestatario". Io non ho mai capito bene il significato di questa frase, ma credo che si riferisca all'indisponibilità del proprietario dell'appartamento sottostante di cedere i mm spettanti alla frazione sopraelevata. Nel 2011 feci un ultimo tentativo di richiesta in sede di assemblea di revisione dei mm, ma fui naturalmente bocciata. Ora si è aperto uno spiraglio con il cambio dell'amministratore, che è imbarazzato per il fatto che io che io possa partecipare alle assemblee solo come spettatrice, che nelle tabelle di convocazione vicino al mio nome ci sia il numero 0, pertanto io non possa nè votare nè contribuire alle maggioranze per le delibere.
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Art. 69 Dispos. per l'attuazione del Codice civile.
    I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condòmino, nei seguenti casi.
    1. quando risulta che sono conseguenza di un errore;
    2. quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano

    Art. 72 d.a.c.c..
    I regolamenti di condominio non possono derogare alle disposizioni dei precedenti articoli 63, 66, 67, 69.
     
  9. pignatti

    pignatti Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Quindi secondo voi ci sono gli estremi per considerare nulla quella delibera del 2004 nella quale furono attribuiti all'appartamento "sopraelevato" solo mm di spesa (oltretutto esagerati) e nessun mm di proprietà? Grazie
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Secondo me ci sono gli estremi per rivolgersi al giudice: sarà lui a stabilire se lo stato di cose abbia alterato la corretta ripartizione millesimale. Non conosco gli aspetti procedurali.
     
  11. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Intanto ti comunico che la Corte di Cassazione con sentenza del 9.8.2010 n.18477 ha deciso che la modifica delle tabelle millesimali NON richiede la maggioranza.

    La sopraelevazione è una ragione che consente la modifica dei millesimi originari siano ssi contrattuali siano essi inseriti nel regolamento di condominio.

    Quindi si tratta di esaminare con l'amministratore come si voglia procedere :
    partendo dal dato che i millesimi di proprietà attuali non corrispondono più alla situazione originale a causa della sopraelevazione ( e basta la richiesta di un condomino, cioè tu ) l'assemblea a può modificare i millesimi a maggioranza qualificata secondo quanto stabilito dalla Cassazione con la sentenza citata.

    Il vostro condominio non applica l'art. 1123 del Codice Civile ( spese in proporzione al valore del piano e dell'appartamento ) al punto paradossale che tu con 0 millesimi non dovresti pgare spese oppure paradossalmente i vari condomini pagano meno spese di quanto dovrebbero in base ai millesimi.

    La decisione presa con l'assemblea del 2004 è una decisione assembleare e come tale modificabile in qualsiasi momento e non più con l'unanimità ( Sentenza Cassazione). Inoltre com furono calcolati i millesimi di spesa se questi hanno nella nella formula i millesimi di proprietà. A mio parere è una illegalità generale, cu cui rischiano tutti gli altri per stare a pretendere da te somme non dovute ( in contrasto col l'art. 1123 CC.)

    Spero che il tuo amministratore trovi in questa mia nota lo spunto per convocare una assemblea per il rifacimento dei millesimi di proprietà da appprovare secondo la Cassazione.

    Tieni presente che se il condominio subisse danni con o senza assicurazione, tu non verrresti indennizzata perchè non hai millesimi.

    L'Assemblea del 2004 è secondo me è nulla perchè in contrasto con il CODICE CIVILE ( dare 0 millesimi ad un appartamento del condominio ).

    Probabilmente dovrai offrirti di pagare la spesa di calcolo dei nuovi millesimi, anche se il costo dovrebbe essere a carico di tutti.

    Fammi cortesemente sapere la tua riflessione e quella dell'amministratore.
    Grazie per l'attenzione e ciao
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    La sentenza citata da H&F è veramente singolare: poichè non la conoscevo ringrazio.

    Navigando in rete alla ricerca del testo di questa sentenza, che mi ha certamente incuriosito, ne ho trovate altre 3 o 4 : una del 2009, 2 del 2010 antecedenti di qualche mese da quella citata da H&F, tutte di cassazione, praticamente con il medesimo presidente (Triola) e relatore. Tutte si rifanno all'art. 68 e 69 d.a.c.c..
    Solo la 18477 sembra accettare il criterio di maggioranza. La lettura non è mai facile e quindi sospendo il giudizio, in attesa di più tempo.

    In un sito viene comunque riportato un commento dello stesso Triola, che in merito alla 18477 avrebbe precisato che " i casi in cui sarà possibile la revisione a maggioranza delle tabelle sono quelli di cui all'art. 69 dacc.": nel qual caso saremmo dopo tanto rumore tornati a capo.

    Una interessante disamina della n. 18477 è contenuta in una risposta dell'esperto del 24 ore, che esamina le implicazioni e le incongruenze che si vengono/verrebbero a creare.

    Concluderei quindi che, siamo arrivati al massimo dell'incertezza sul diritto: ma lascio a più esperti la disamina. Una cosa è certa Per l'art. 69 d.a.C.C. hai ragione per chiedere la revisione: per ottenerla non sarà facile evitare il giudice, ma non si sa mai. Magari la minaccia di procedere, fa ammorbidire i più riottosi.

    Sulla situazione di origine della tua u.i. è invece interessante saperne di più: se non è sopraelevazione, immagino si tratti di sottotetto trasformato in mansarda abitabile e regolarizzato con un condono.
    Ma è evidente che in caso di scorporo della mansarda dall'u.i sottostante una qualche ripartizione dei mm andava fatta.

    Ancora un mio commento sulla strana sentenza 18477:
    tu all'assemblea deliberativa non avresti titolo per partecipare...., e se deliberasse in tuo favore ti troveresti nella condizione di contestare retroattivamente tutte le spese aanomalamente attribuite a te.... Bah :disappunto:
    ... ma leggi anche le conclusioni del sole 24 ore.

    Buona lettura.

    Ecco le altre sentenze:
    Cassazione n. 24132 del 23/11/2009 : La modifica dei millesimi contenuti nel reg. contrattuale in caso di nuove unità imm. deve avvenire all'unanimità o per atto dell'autorità giudiziaria.
    Cassazione n. 7300 del 26/03/2010
    Cassazione n. 3001 del 10/2/2010

    CONDOMINIO: revisione e modifica delle tabelle millesimali (Cassazione civile, sezione 2, sentenza n. 3001 del 10.2.2010 – Dott. Giuseppe Nuzzo)

    Cassazione 13/11/2009 n 24132: La modifica dei millesimi contenuti nel regolamen

    Cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza n.18477-2010: l’assemblea del condominio può approvare i millesimi a maggioranza | Immobili & Condominio

    Tabelle millesimali: per la modifica basta la maggioranza – Esperto Risponde
     

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