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  1. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    E' arrivata la risposta.

    Ci si chiedeva - in questi mesi - tra gli "addetti ai lavori", attraverso vari percorsi argomentativi, se fosse possibile scegliere il regime della cedolare fino al momento della dichiarazione dei redditi 2012 e fissare in tale momento il termine ultimo per l'invio della raccomandata all'inquilino che la legge qualifica come condizione inderogabile di efficacia dell'opzione.

    Una prima precisazione delle Entrate è contenuta nel quadro RB delle istruzioni dei modelli UNICO/2012 e 730/2012 definitivi:

    "Si precisa che nel caso di opzione in sede di dichiarazione la comunicazione al conduttore tramite lettera raccomandata deve essere stata già effettuata entro il termine per il versamento dell'acconto 2011 oppure, se non è dovuto acconto, deve essere effettuata entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.".

    L'opzione, in sede di dichiarazione, non ha efficacia se non è preceduta dalla comunicazione al conduttore entro i termini previsti di versamento degli acconti. :affermazione:
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    C'è un po di confusione...
    In caso di contratto nuovo, redatto nel 2012 ad esempio, la raccomandata è necessaria o no? (l'articolo relativo all'applicazione della cedolare secca nel contratto dovrebbe sostituirla di fatto...)
     
  3. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Ciao, Umby! :) Mi accorgo di essere stata, forse, un po' criptica....:sorrisone:

    Rewind: la raccomandata va spedita all'inquilino prima dell'esercizio dell'opzione - per i contratti in corso andava spedita prima dell'acconto 2011 - e implica la rinuncia alle variazioni del canone che derivano dall'applicazione di determinati indici di aggiornamento. Se il contratto di locazione da registrarsi (contratto nuovo) contiene l'espressa rinuncia agli aggiornamenti del canone, non è necessario inviare la comunicazione al conduttore.

    Un problema specifico poteva porsi con riferimento ai contratti in corso o prorogati alla data del 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione. In questi casi la normativa non ha previsto un formale esercizio dell'opzione, bensì un'"applicazione" (in questi termini si esprime il provvedimento del 7 aprile 2011 dell'Ade) della cedolare in sede di dichiarazione dei redditi del 2012.

    Ma cosa succede, allora, nel caso in cui - in presenza delle fattispecie sopra indicate - il locatore "smemorato" abbia dimenticato, durante il 2011, di inviare la raccomandata o non abbia versato la prima rata di acconto della cedolare entro il termine previsto (ma il medesimo discorso varrebbe anche in caso di mancato pagamento alle successive scadenze)? Egli è ancora nella possibilità di inviare la raccomandata e applicare, tardivamente, il regime sostitutivo per il 2011, eventualmente attraverso il pagamento dell'acconto oltre le scadenze previste, ma entro uno dei termini previsti dall'istituto del ravvedimento operoso (applicabile anche al regime della cedolare)?

    L'Agenzia delle Entrate non si è espressa in merito all'omesso o insufficiente pagamento degli acconti, ma un'utile argomentazione al riguardo dell'invio della comunicazione all'inquilino, può essere tratta dalle istruzioni dei modelli UNICO/2012 e 730/2012, nella parte in cui l'amministrazione finanziaria precisa che l'opzione, in sede di dichiarazione dei redditi 2012, non ha valore se non è stata preceduta dall'invio della lettera raccomandata al conduttore entro l'effettivo termine di versamento degli acconti.
     
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  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Ciao LovablePound....., qui Basty: (... cerco di adeguarmi .... ;))


    Al di la del fatto che gli effetti siano marginali, sono curioso su un dettaglio.
    Dalla circolare par di capire che con la C.S. sono sospesi tutti gli adeguamenti automatici, compreso quello applicabile in conseguenza di spese straordinarie. E' corretto?
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    questo è un importante punto diverse volte dibattuto... ;)
     
  6. superpilu3000

    superpilu3000 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    in questo caso l'ADE sono stato ieri a parlare con il responsabile (di Napoli) nomina una loro circolare per cui è obbligatoria la racc ar anche per i nuovi contratti ed anche se esiste uno specifico articolo nel contrattgo:shock: è illogico ma dicono sia così:disappunto:
     
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    .. è un punto dibattuto, logicamente coerente, altamente verosimile ecc.: ma credo non sia mai stato ufficialmente confermato da circolari della AdE. Presumo sia una risposta ottenuta presso un'agenzia.
    Credo sia perfettamente sostenibile, almeno in un paese normale ....: ma di fronte ad una specificazione tassativa ed inderogabile, rimarrebbe l'obbligo di attendere una circolare?

    p.s.: c.v.d: è arrivata contestualmente la controprova....; non siamo evidentemente in un paese normale ...
     
  8. superpilu3000

    superpilu3000 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    :disappunto:non siamo in un paese normale :sorrisone: l'ade di Napoli mi ha fatto leggere la circolare che prevede espressamente la raccomandata , in caso di mancanza di questa prova la cedolare non verrebbe applicata, di sanzioni non hanno nessuna informazione; ma chi controllerebbe questa raccomandata? solo l'inquilino potrebbe denunciare di non averla avuta! cmq in attesa di una nuova circolare più esplicativa consigliano di mandare a raccomandata in ogni caso.:disappunto:

    l'applicazione della legge da parte dei testoni è insindacabile :"11. Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della
    cedolare secca e' sospesa, per un periodo corrispondente alla durata
    dell'opzione, la facolta' di chiedere l'aggiornamento del canone,
    anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la
    variazione accertata dall'ISTAT dell'indice nazionale dei prezzi al
    consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno
    precedente. L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha
    dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata,
    con la quale rinuncia ad esercitare la facolta' di chiedere
    l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui
    al presente comma sono inderogabili.
    "

    anche se a me sembra illogiico !!:shock:
     
  9. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Avevo ragione io, avevo ragione io,avevo ragione io !:risata:
    :disappunto:
     
  10. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    E' una delle tesi del Beferone nazionale :). Si vadi, per favore, a pag. 45 della circolare n°26/E:

    "Per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone di cui al paragrafo 2.3 si ritiene che non sia necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione."

    Andando di fretta, non ho tempo, oggidì, per esprimere il mio pensiero in merito, ma non mancherà occasione. Arrivederci a presto su questi schermi! :amore: :fiore:
     
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  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Brava Pennylove: non ricordavo più la precisazione di Caio Attilio sulla circolare 26/E. Ritiro quindi le mie domande ... vecchie; ma me ne sorgono di nuove:
    per noi comuni mortali, se il Dir dell'ADE ritiene ..., ci basta ed avanza ...
    per voi fini lugulei una presa di posizione del genere potrebbe essere contestata? Come dire che anche per queste situazioni si deve risalire sempre a sua maestà il Re-Imperatore? ....:triste: :triste: :triste:
     
  12. superpilu3000

    superpilu3000 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    CONTRORDINE !!!!!!!!!!!!!!!!!!! :sorrisone::sorrisone:

    http://www.confedilizia.it/26e.pdf

    attenzione leggere la pagina 45 che CHIARISCE che nei contratti nuovi che prevedono espressamente la clausola della cedolare secca la RACCOMANDATA ar NON E' NECESSARIA :applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::applauso::ok::ok::sorrisone::sorrisone:
     
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  13. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Rispondo alla domanda con il regesto, in ordine cronologico, della normativa in materia:


    1. D.Lgs 14 marzo 2011, n°23, art. 3, comma 11:

    "L'opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili."


    Commento: il legislatore, una volta tanto :sorrisone:, più chiaro e categorico di così non poteva essere.


    2. Provvedimento Agenzia delle Entrate, 7 aprile 2011, par. 1.5


    "Il locatore, ai sensi del comma 11 dell'art. 3 del decreto legislativo 7 marzo 2011, n°23, è tenuto, a pena dell'inefficacia dell'opzione, a comunicare preventivamente, con lettera raccomandata, al conduttore la rinuncia per il periodo corrispondente alla durata dell'opzione alla facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se previsto nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT [...]"


    Conferma: l'Agenzia sposa la tesi del legislatore.


    3. Circolare n°26/E, 1° giugno 2011, par. 8.3


    "Per i contratti di locazione nei quali è espressamente disposta la rinuncia agli aggiornamenti del canone di cui al paragrafo 2.3 si ritiene che non sia necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione."


    Tesi di Befera: si può fare a meno della spedizione della raccomandata se il contratto prevede espressamente la rinuncia agli aggiornamenti del canone. Qui Befera prende una posizione importante e condivisibile, ma la sospensione del diritto all'aggiornamento del canone e la obbligatoria comunicazione al conduttore, per il legislatore sono prescrizioni imperative, inderogabili e irrinunciabili.
     
  14. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Il comma 11, primo periodo, dell'art. 3 del D.Lgs. 23/2011 stabilisce che: "Nel caso in cui il locatore opti per l'applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell'opzione, la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall'ISTAT [...]" Diverse sono, infatti, le modalità con le quali, nei diversi contratti ad uso abitativo, è possibile concordare l'aggiornamento del canone.

    La circolare n°26/E si limita ad affermare che "il locatore che intende accedere al regime alternativo [...] è tenuto a rinunciare per il periodo corrispondente alla durata dell'opzione alle variazioni del canone che derivino dall'applicazione di indici di aggiornamento, inclusa la variazione dell'indice [...] F.O.I."

    Ora, il fatto che il legislatore abbia utilizzato il termine "aggiornamento" del canone dovrebbe far ritenere che restino pienamente operative non solo le clausole che prevedono un aumento differenziato e crescente del canone - sia sotto forma di un aumento progressivo della misura del canone, sia sotto forma di fissazione di una misura di canone determinata con contestuale accordo con il quale se ne prevede una riduzione per i primi anni, una prassi del tutto legittima, diffusa e sollecitata in molti casi dai conduttori, ai quali, il cambio di abitazione comporta, in molti casi, una serie di spese non indifferenti (trasloco, acquisto dell'arredamento, modifiche dell'appartamento ecc.) difficilmente sostenibili ove il canone fosse previsto in misura piena sin dall'inizio del rapporto locativo. Una prassi, quindi, dettata da finalità tutt'affatto diverse rispetto a quella sottostante la clausola di aggiornamento del canone, e che comunque determina non già aggiornamenti del canone, bensì differenti e predeterminati livelli di canone. Un altro argomento a favore di questa lettura è il fatto che nella prassi l'uso del termine "aggiornamento" è sempre stato associato agli indici ISTAT, mentre gli incrementi prederminati del canone sono sempre andati sotto la dicitura "aumenti".

    Allo stesso modo, deve ritenersi che sia escluso dalla sospensione prevista dalla nuova norma, il caso dell'aumento del canone richiesto dal proprietario al conduttore - anche attraverso il sistema, previsto dall'abrogato art. 23 della legge 392/1978, dell'aumento non superiore all'interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori effettuati - per fronteggiare le spese relative ad interventi straordinari da effettuarsi nell'immobile. Neppure in questo caso, infatti, ci si trova di fronte ad un "aggiornamento" del contratto, trattandosi, invece, di un un "aumento" del canone finalizzato a coprire spese di natura eccezionale e realizzato con un sistema oggettivo coerente di correlazione a tali spese.
     
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  15. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La legge 431/98 non prevede aumenti del canone dovuti a lavori straordinari sull'immobile, mentre l'aumento può interessare quegli immobili che non sono ad uso abitativo riferiti alla legge 392/78. :occhi_al_cielo:
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie a Limpida e a Penny.. sempre molto precisa ed argomentata.
    Intanto ho imparato una cosa per me nuova: non avevo recepito che l'aumento per spese straord. fosse legato ad art. abrogato e non si applicasse più con la 431/98: andrò a ripassare la lezione....

    Interessante anche la disquisizione tra aggiornamento ed aumento, ma va al di la delle mie possibilità di comprensione:
    ... io non ne conosco altre se non l'istat. Mi fai degli esempi?

    Altra disamina "dotta" è quella sulla inderogabilità: è vero che le leggi vanno prese con le molle, ma non sarei arrivato a concepire una simile lettura. Non è che attribuite ai legislatori riflessioni metafisiche sul senso della vita?....
    L'esempio del provvedimento mi pare faccia sul punto uno specifico riferimento a contratti in corso, per cui è logico chiedere la raccomandata, quando l'aggiornamento fosse previsto dal contratto stesso.

    La circolare comincia invece a prendere in considerazione i nuovi contratti, e se la rinuncia è addirittura sancita a livello contrattuale, la preventiva comunicazione nella sostanza è rispettata.

    Se poi uso la stessa tecnica analitica, leggendo sul decreto

    quel qualsiasi titolo mi verrebbe da interpretarlo comprensivo non solo degli aggiornamenti, ma anche delle varie forme di aumento.

    Mi spiace per la ns gentile interlocutrice, ma non è che in Italia abbiamo troppi avvocati e pochi tecnici ?
    Perchè cerchiamo sempre la lettura sottintesa, e non ci accontentiamo della lettura diretta? Non saremmo più Italiani..
     
  17. superpilu3000

    superpilu3000 Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ????
     
  18. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Cosa non ti é chiaro Super?:domanda:
     
  19. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    La maggiorazione degli interessi legali in caso di lavori straordinari era previsto dall'art. 23 della legge 392/1978 e corrispondeva ad un preciso criterio per il calcolo dell'equo canone. Tale articolo è stato abrogato dalla legge 431/1998 ora vigente che, come noto, ha anche provveduto a riformare l'intero regime giuridico delle locazioni abitative. Ora, se il contratto di locazione non ne fa cenno, non è richiedibile. Se, però, ne fa cenno, come talora accade, è richiedibile, perchè inserire una clausola del genere è nella libera disponibilità delle parti: la legge 431/1998 ha abrogato tale articolo, ma nulla vieta alle parti di riproporlo in quanto l'abrogazione dell'art. 23 ha avuto come effetto la sua non obbligatorietà e la libertà di patti diversi in proposito. Del pari, la stessa legge 431/1998 ha abrogato anche l'art. 24 della legge 392/1978 relativa all'aggiornamento del canone, eppure tale articolo è addirittura previsto per legge nei contratti a canone concordato ed è praticamente sempre pari al 75% del costo della vita. La prassi prevede per le locazioni a canone libero che l'aggiornamento sia pari al 100% dell'incremento ISTAT, per quanto siano fissabili criteri diversi (a tal proposito vedi successiva precisazione). Ricordo, comunque (rientrando in tema), che l'art. 23, se riprodotto pari pari, prevedeva un incremento non superiore al tasso di interesse legale.



    La questione è controversa. Befera non prende posizione in modo esplicito su questo punto - che riguarda il diritto civile e i rapporti tra le parti - ma si può ritenere che non escluda nemmeno una lettura meno restrittiva. Si tratta, comunque, di una questione non tributaria che verrà risolta in sede civilistica, necessitando di chiarimenti autorevoli.




    L'aggiornamento annuale del canone a uso abitativo era originariamente disciplinato dall'art. 24 legge 392/1978, poi abrogato dall'art. 14, comma 4, legge 431/1998. Nulla è detto nella nuova riforma in ordine all'aggiornamento e la questione - nei contratti di locazione liberi, stipulati successivamente all'entrata in vigore della riforma del 1998 (in quelli agevolati l'aggiornamento del canone è in misura contrattata non superiore al 75% dell'ISTAT) - è oggi rimessa alla totale discrezione delle parti, libere, dunque di inserire o meno nel contratto specifiche clausole o specifici parametri di riferimento in merito chiaramente riportati nel contratto stesso: pertanto le parti possono concordare, non solo un aggiornamento del canone sulla base del 100% dell'indice ISTAT (o per meglio dire, dello specifico indice ISTAT previsto dalla legge dell'equo canone), ma anche un aggiornamento del canone basato su indici ISTAT diversi, liberamente individuati dalle parti - come, ad esempio. l'indice armonizzato europeo ISTAT, eventuali indici pubblicati dalle Camere di Commercio, il tasso di interesse legale ecc. - ovvero fondato su variazioni relative a beni o valute - ad esempio oro, monete estere, euro ecc. Quanto detto, salvo che il locatore non vi rinunci optando per il regime della cedolare secca.



    :risata: :fiore: Nonostante io sia in disaccordo (si sarà capito? :sorrisone:) con Befy su alcuni punti della sua circolare, qui mi sento di condividere pienamente, per logica e coerenza, la sua tesi, anche se non posso dimenticare la spietata, rigida inderogabilità impositiva della norma emanata dal legislatore.
     
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  20. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
     
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