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  1. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Cosa ne pensate di inserire, a modifica della legge professionale n. 39 dell’ ’89, l'obbligo dell'incarico di mediazione immobiliare solo in modo esclusivo ? E in forma scritta?
    Con relativa modificazione ed integrazione degli articoli corrispondenti del C.C.?
    Un immobile, un agente.
    Una casa in vendita e un solo mediatore che la tratti.
    Almeno un mediatore alla volta.

    Nella vita di tutti i giorni, infatti, si dà un mandato alle lite, di solito, ad un solo avvocato, ci si avvale della consulenza contabile e fiscale di un solo commercialista, si ha un solo medico di base, ci si fa costruire una casa da una sola impresa di costruzione, la si fa arredare da un solo architetto….si ha il proprio dentista di fiducia, ci si avvale di un solo podologo o di una sola estetista se si hanno i calli che fanno male….perché si dovrebbe affidare la vendita della propria casa a 10 agenti immobiliari diversi che faranno dieci stime differenti e opereranno in dieci modi disparati?

    Verrebbe finalmente inserito nel Codice Civile il concetto giuridico di mediazione ( la sua assenza nel nostro codice come istituzione autonoma è fonte di eterne incertezze concettuali e di infinite e contraddittorie interpretazioni giurisprudenziali e dottrinali);
    scomparirebbe l’incarico verbale, causa, per la sua indefinitezza formale, di quelle zone d’ombra confuse ed oscure dove è facile che “faccia il nido” l’abusivo;
    costringerebbe il venditore dell’immobile a prendersi la responsabilità di una scelta, compiendo una sola opzione tra tutte le agenzie immobiliari sul mercato;
    finalmente verrebbe riconosciuto, nero su bianco, l’obbligo del pagamento della provvigione al mediatore al di là di qualsiasi dubbio e discussione;
    favorirebbe una crescita personale e professionale dell’ agente immobiliare che si vedrebbe stimolato a dare il massimo di se stesso di fronte ad un incarico in esclusiva;
    impedirebbe agli aspiranti compratori quegli “infortuni” di visitare sempre le “stesse case” mentre in questo modo, invece, risparmierebbero tempo e non correrebbero il rischio di vedersi rifilati, in caso di affare concluso con una agenzia contattata successivamente, una doppia provvigione.

    Ma….

    Ma l'incarico in esclusiva e in forma scritta favorirebbe in modo efficace l'azione commerciale dell'AI, o lo limiterebbe enormemente nella sua capacità operativa?
    Sarebbe, l’ Agenti Immobiliari , dotato di una organizzazione tale da permettergli di portare a termine felicemente qualsiasi incarico in esclusiva?
    Il suo portafoglio immobili non si ridurrebbe sensibilmente, fino al punto di non poter accontentare la clientela in modo completo ed esauriente?
    Per il venditore di immobili non sarebbe difficile da digerire una simile “limitazione” dei proprie prerogative di proprietario?
    Ed infine tale ipotetica ( molto ipotetica ) modifica della legge professionale e del C.C. non tramuterebbe, piano piano, il profilo del mediatore in quello di un mandante con rappresentanza esclusiva?
    Non modificherebbe geneticamente la sua figura in un semplice venditore?
    E allora perché conservare il diritto alla doppia provvigione?

    Alla fin fine, l’incarico in esclusiva, in apparenza vantaggioso per il mediatore, non determinerebbe una sensibile contrazione dei suoi introiti?

    Cose ne pensa il blog ( ah sì ….dimenticavo l’avvertenza del Custode ) …volevo dire,cosa ne pensa il forum di tale questione?
     
  2. Oris

    Oris Ospite

    La prima conseguenza, logica, è quella che in assenza di incarico non vi è diritto alla provvigione.

    Penso basti.

    Per me la discussione è già finita.
     
  3. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ........l'unica cosa certa è che l'incarico in esclusiva scritto garantirebbe solo l'esistenza oltre che dei franchaising delle grosse e "grasse" agenzie immobiliari che si nascondono dietro a un ipotetica professionalità ma che applicano sistemi di lavoro che poco tutelano chi vende o deve comprar casa......ottimo sistema per non confrontarsi neppure con il mercato........
     
  4. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Io sono favorevole...:ok:....ho sempre lavorato con incarichi per scritto quasi tutti in esclusiva altri nò.
    Naturalmente, nel caso di obbligo di tale forma, deve essere garantita il diritto alla mediazione anche dopo la scadenza dell'incarico a persone che hanno visitato l'immobile tramite l'AI. :stretta_di_mano:
     
  5. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La seconda conseguenza giuridica è che finito l'incarico finito il diritto alla mediazione, avresti spostato la "mediazione" da base di C.C. a contrattuale............su base contrattuale l'incarico finisce e finisce anche il diritto alla mediazione, anche se il cliente l'hai portato tu nel periodo in cui avevi l'incarico.:triste:

    Perfetto, bella idea :risata:
     
  6. Oris

    Oris Ospite

    Già gli hanno smontato la proposta maggica... ora volgiono mettersi ancor più nella .... sabbia per sogni che elimino la concorrenza, nonostante sia chiaro cosa comporta...

    Ma non vi piace proprio vivere nel mondo del mercato libero eh? :)


    Ma il mediatore, quelloc he prende la provvigione da entrambi PROPRIO perchè non ha contratti con nessuno dei due, non vi piavce?

    Fate i venditori!

    Dove è la paura?

    Aaaaaaaaaaah

    Volete la moglie piena e la botte ubriaca... :D

    Venditori, garantiti, e provvigione da entrambi. :)
     
  7. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Graf un conto è limitare o provare a toglierci il fango di dosso (avevo capito il tuo fine:il miglioramento.....provando a fare qualcosa) un conto è la tua proposta........:stretta_di_mano:
     
  8. el gondolier

    el gondolier Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Uno ha facoltà di scelta.. se vuole l'esclusiva seleziona i clienti, altrimenti ha degli immobili in comune con l'offerta del mercato, perchè rendere un obbligo? Ognuno lavora come crede, tanto se hai l'esclusiva e non vendi l'immobile alla scadenza dell'incarico troverai uno più bravo di te :risata:
     
  9. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    La mia non era un proposta ma una semplice idea. Anzi un sasso buttata nello stagno.
    Non sono favorevole o contrario all'incarico in esclusiva; volevo solo capire quali conseguenze positiv e negative avrebbe portato una ipotetica modifica del c.c. e della legge professionale. Il problema dei problemi per il mediatore è che manca una base giuridica SCRITTA che regolamenti con certezza l'attività della mediazione e l'istituto della mediazione. Siamo di fronte, per questo settore, a una specie di common law; sono le sentenze che scrivono il diritto. Il contrario dell'impostazione giuridica italiana.
    La mediazione è regolata da una specie di diritto "anglosassone" mentre tutti gli altri istituti del codici civile sono "scritti" in maniera particolaraggiata.
    Trovo questa una contraddizione che non fa bene a tutto il settore dell'intermediazione.
    Il codice è del 1942, a quell'epoca c'erano i sensali di piazza e i sensali di animali nelle fiere ( io li ricordo ancora...) e forse non era avvertita l'esigenza di individuare il concetto della mediazione. L'economia era ancora di tipo contadina. Ci si fidava di una stretta di mano.
    Ma oggi....la stretta di mano non può far "legge" ne consuetudine giuridica....
     
  10. Oris

    Oris Ospite

    Il punto è che qui non siamo sotto il diritto anglosassone ma sotto quello romano latino... Qui tale scelta ha la conseguenza prospettata. Tra l'altro, ripeto, a nessuno è vietato già oggi fare quello che dici. Come mai non lo fanno? Vogliono tutto eh?
     
  11. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Non vedo perchè non si possa definire una volta per tutte l'istituto della mediazione nel C.C. insieme a quello del mediatore che è bello e specificato....regolamentare l'obbligo dell'incarico in esclusiva e contemporaneamente garantire il diritto alla mediazione anche dopo la scadenza dell'incarico in esclusiva ai mediatori che si sono visto scavalcare dalle "quaglie".
    Oggi il diritto alla mediazione è garantito su base civilistica domani potrebbe essere garantita su base contrattuale anche dopo la scadenza del contratto in esclusiva.
    Anche se stiamo in Italia e si si può sempre gabbare lo santo...


    Ma in Italia una simile modifica non passerà mai; è "sentita" troppo come una camice di forza sia dal cliente che dal mediatore.
    Che diventerebbe un semplice mandatario a titolo oneroso....con problematiche provvigionali non indifferenti...
     
    A danielcarolia piace questo elemento.
  12. danielcarolia

    danielcarolia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Mahhh...anche io ho riflettuto varie volte su quetsa dell'incarico in esclusiva come unica formula..ti dirò.
    ri e ri e ri flettendo ovvero guardandoci allo specchio la conclusione che traggo è che noi come professione vista dall'occhio del cliente e/o delle istituzioni non siamo "ne carne,ne pesce"
    ausiliari del commercio...per questo noi lottiamo su vari frangenti per una professionalità che non è rispettata.
    Siamo sempre li a sbattere la testa.Perchè?Perchè chi è molto preparato,paga per chi non lo è affatto e soffre.
    Lavoro al 99 per cento in esclusiva e al 90 per cento al prezzo di valutazione.
    La trattativa per l'agente immobiliare inizia quando deve prendere l'incarico(beh in realtà inizia dalla notizia,dall'acquisizione).
    Il cliente deve trovare i te quei buoni motivi che lo inducano a apensare che confeririti un mandato in esclusiva per 3-6 mesi sarà vanatggioso,sarà un servizio impeccabile,sarà la soluzione a ogni suo problema.:fiore:
    Se l'incarico in esclusiva lo ritira un'agenzia che investe seriamente su quell'immobile,che ha una banca dati fornita che conosce bene la zona..il palazzo..il pianerottolo(esagero)nonsarà una perdita di tempo per il cliente.Ma è giusto che il cliente scelga chi come quando!
    Per me lavorare senza esclusiva e tenersi la porta mezza aperta e meza chiusa..forse perchè da 11 anni ho lo stesso metodo...questo metodo però mi porta post-vendite...enon è davvero male.La serietà si appreza con il tempo e nel tempo.
    che dire..è solo la mia opinione anche se dubito che su un incarico verbale ci impegnamo per il servizio fotografico,l'analisi dei vari vettori per vedere come e dove promuovere l'immobile,fare report sulle chiamate ricevute,appuntamenti fatti e consegnarlo al proprietario...:stretta_di_mano:
    Non penso che il concetto di libero mercato voglia per forza indicare il lavorare in forma "non esclusiva",libero mercato è anche farsi concedere un'esclusiva da una persona che ha contatattato 6 agenzie.
    In ogni caso portarsi a casa l'esclusiva è un lavoro!si parte più svantaggiati perchè il cliente ha aspettative più alte se ti da esclusiva e devi essere all'altezza del compito,paradossalmente lanon esclusiva è più come un "ci si prova".
    Notando che anche con contratto in esclusiva lo"scavalcaggio selvagggio " prova cmq mi immagino senza?una jungla o no..?
    Va beh mettiamo d'accordo tutti ....forse che ne dite idea un pò più soft...;)
    l'accordo tra agenzia e cliente che deve alienare un bene e servirsi dell'agenzia deve metetre obbligatoriamente in forma scritta l'accordo preso con l'agente che sia un mandato in esclusiva o non in esclusiva...per tutelare anche chi compra...prezzo scritto,provvigioni scrite,modalità di pagamento desiderate,dichiarazoni del proprietario inerente all'immobile,impegno del proprietari a fornire certificato energetico e documentazione varia..ecc..e buttiamo via "il verbale"che non c'è che un verbale appunto!
    Anche perchè siamo professionisti non venditori di lattonzoli.:stretta_di_mano:

    Aggiunto dopo 6 minuti :

    cmq Graf le tue non sono ideescontate..anzi..
     
  13. ghouse

    ghouse Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve a tutti!
    Riguardo l'argomento in discussione, dico sempre ai clienti che il mandato tutela più loro che noi Agenti Immobiliari perchè si mette nero su bianco tutto ciò che viene pattuito ed hanno anche delle date certe.
    L'esclusiva può valere, a parer mio, per immobili particolari, con trattative giocoforza lunghe e complesse, ma non sono un male. Renderle obbligatorie, però... non mi sembra una gran cosa. Le sfide sono sempre stimolanti!
    D'altra parte, con la serie di documenti che dobbiamo richiedere ai clienti siamo già al "mezzo" mandato!
    Riguardo alle modifiche della legge lancio una provocazione... se siamo semplicemente iscritti come imprese... posso anche aprire un bar, una ditta di impianti elettrici o idraulici, un negozio di abbigliamento, avere quote in altre attività, ecc. così come fanno altre categorie che pure trattano immobili (commercialisti, geometri, ecc.)?
    Buon lavoro a tutti!
     
  14. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ...........



    ............graf abbiamo visto i risultati ottenuti dalla "iuris latina" in ogni campo (danneggia sempre una parte) e le sue leggi che devono comunque essere interpretate........credo invece che il probblema sia molto più semplice da risolvere .......
    dobbiamo stendere "patti" e "accordi" concertati con i "consumatori" che ci permetta di chiudere per il bene di tutti il vuoto dei fraintendimenti, teniamoci stretto ciò che di buono offre il sistema non latino.............:nerd::nerd::nerd:
     
  15. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Condivido che la strada e' quella di concordare e concertare con la associazioni consumatori, vedi Fiaip/Adiconsum, anche perche' esiste un richiamo della Autorita' Garante della Concorenza e del Mercato che ha espesso ai due rami del Parlamento la richiesta di norme che eliminino la possibiltia' dell' esclusiva negli incarichi di mediazione ................e poi esiste il Codice del Consumo che stabilisce che la esclusiva e' clausola vessatoria !!!!!!! Nulla se non e' bilanciata e oggetto di trattativa individuale con il consumatore ( venditore !)
    E pensate che possimo proporre per legge l'obbligo dell'incarico scritto e l'inserimento obbligatorio dell'esclusiva ???
    Anche io lo vorrei ma e' solo un SOGNO, purtroppo !!
     
  16. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Luciano, sei andato alla riunione del tuo amico?
    Che dicono?
     
  17. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista

    ....presidentissimo è un piacere rllegerla, abbia pazienza però che dissenta in un punto, la mia proposta nasce da una scelta di voler fare certi "accordi" la sua invece è vissuta come una costrizione,anche se il risultato è lo stesso non vorrei che lo spirito di obbligatorietà guastasse ciò che c'è di buono quando si firmano gli accordi......altro punto che mi spinge alla mia analisi nasce dal essermi reso conto dell'incapacità della nostra "juris" di stare al passo con i tempi e dove solo noi operartori e consumatori possiamo colmare.............
    ad maiora mister president......................:risata::risata::risata::risata:
     
  18. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Non ho partecipato al congresso Anama !
    Il perche ??
    Perche' e' molto semplice, non sonos stato invitato !

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    Concoirdo !!
    Vediamo se l'accordo firmato tra FIAIP e ADICONSUM POTERA' DEI RISULTATI !
    iO CI CONTO.
     
  19. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :shock::shock::shock::shock::shock::shock::shock::shock::shock:

    un amicone e'?:risata:

    tranquillo, NOI ti vogliamo bene.
     

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