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  1. salviot

    salviot Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    buongiorno a tutti gli esperti, a titolo di consiglio/consulenza vi espongo l'inconveniente occorsomi nell'acquisto di un immobile: si tratta di un rudere montano , dopo l'acquisto durante l'avviamento delle pratiche, per il cambio di destinazione d'uso e la ristruttutrazione, emerge che il fabbricato si trova in una zona idrogeologica a rischio frana medio alta, per tanto prima di ottenere i vari permessi necessari alla ristrutturazione si ha l'obbligo di mettere in sicurezza il fabbricato, mitigando il rischio effettivamente esistente.Il PRGC comunale preso come riferimento nella proposta d'acquisto che ho firmato, cita la tabella delle classi di pericolosità, ma non fa riferimento alle zone interessate, se non in un allegato, non inserito nel documeto, dove vengono elecate zone molto ampie identificate in tavole geologiche a scala 1:5000 e 1:10000, nessun riferimento viene fatto alla frazione dove è inserito il rudere.Il cdu allegato all'atto fa riferimento come prescrizioni ad art. del PRGC che non parlano di norme geologiche.ho dovuto portare a termine la realizzazione di difesa per ottenere i permessi.
    la mia domanda è: l'agente immobiliare ha omesso di informarmi di una questione fondamentale per l'esito della compravendita, non avrei mai acquistato in una zona a rischio di lascarci le penne, senza contare che il lavoro di protezione mi è costato parecchio denaro; è possibile per via legale recuperare quanto speso per i lavori di difesa?L'agente aveva l'obbligo d'informarmi di un potenziale pericolo?Ha citato il PRGC quindi a mio avviso era al corrente della situazione; dal mio canto anche se prima di acquistare avessi letto il PRGC non sarei arrivato ad avere questa informazione. E' fondamentale che sappiate che l'agenzia che a seguito l'affare vende quasi esclusivatamente ruderi di montagna.

    grazie in anticipo per i consigli.

    st
     
  2. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Quando si compra un immobile in qualunque parte dell'Italia mare-monti-lago ci si serve di un tecnico per avere le informazioni e la documentazione di cosa si compra.

    L'agente sarebbe solo corresponsabile se ti fornì un tecnico per i controlli o dichiarò per iscritto una situazione diversa.
    Non ritengo che l'agente abbia resposabilità, se il tecnico fu scelto da te o non fu consultato alcun tecnico.

    L'agente è un mediatore.
    Potrebbe essere invece una omissione del notaio che non chiese la documentazione urbanistica, obbligatoria in alcune Province.
    Poteva venire anche a te un dubbio che in montagna ci sono possono essere frane e piovesse. Perchè non hai fatto fare dei controlli ?
     
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  3. salviot

    salviot Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Se pur sembra che mi sia dilungato in una spiegazione del fatto, propio non è così, anzi ho stringato molto per evidenziare i soli aspetti critici.
    apro una parentesi " ho chiesto un consiglio, non mi serve esser catechizzato, per cio' se volete rispondere al mio quesito fatelo contesemente senza dispense da guru, e se siete agenti immobiliari non prendetevela...." chiusa parentesi; ora scendo in particolari, cosi anche il Sig. H&F può rendersi conto che al mondo esistono persone in buona fede e " I FURBETTI" che devono fare soldi senza scrupoli.
    Il mio rudere è adiacente a delle abitazioni già ristrutturate( circa 20 mt di distanza)sulla stessa linea giudicata poricolosa, probabilmente sistemate in data antecedente alla stesura del piano geologico; per questo motivo non mi son posto il dubbio.Durante le visite in loco ho chiesto all'agente quali fossero gli interventi necessari, mi ha pure proposto un progetto con direzione lavori direttamente dall'agenzia....strano che non mi abbia detto che dovevo realizzare un opera di difesa?!?!Ho richiesto la documentazione catastale che mi è stata fornita, ma che non annota prescrizioni. E poi , come capita sempre, magicamente appare un'altro acquirente che mette fretta alla conclusione dell'affare.
    Sinceramente penso, anche per etica morale, che un qualsiasi venditore sia responsabile del prodotto che vende e che debba informare l'acquirente di eventuali problemi ( Sig. H&F se acquisti u prodotto alimentare scaduto e ti viene la dissenteria, la colpa è tua che non hai letto la scadenza o del commerciante che te l'ha rifilato?).
    il ruolo dell'agente immobiliare è ormai da tempo regolamentato dal Cc, è chiaro che per ovvi motivi considerato il prodotto che vendono, è un lavoro da svolgere con professionalità.
    io in qualità di acquirente avevo il dovere di acquisire tutta la documentazione necessaria alla riuscita dell'operazione, il diritto di esser informato di tutte le problematiche riguardanti il rudere; certo non è logico per tempistiche e spese, che ad ogni rudere visitato io avessi dovuto mandare un tecnico a verificare lo stato del territorio ( H&F i geologi non lavorano gratis...).
    Non mi sento superficiale, ho condotto un operazione fidandomi di chi rappresentava i venditori.
    H&F un consiliglio per lei : legga attentamente l'art. 1759 della legge 39 del 1989.
    Se qualcuno ha realmente consigli son ben accetti.

    grazie
     
  4. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    A mio parere hai scritto solo cose prive di concretezza in generale e soprattutto concretezza giuridica.
    L'agente immobiliare ha un soolo compito : fare il mediatore.
    Non ti deve fornire perizie geologiche. Potevi chiederlo al venditore.
    Il fatto è che non sei stato cauto nel comprare senza assumere quelle basilari informazioni che si assumono quando si compra un immobile in generale.
    Ne caso "montano" è noto che vi sono delle posizioni "urbanistiche" che converrebbe controllare ed in alcuni casi è dovere del notaio includerle nell'atto.

    Cosa volevi trovare scritto nelle visura catastale ?
    Mi sembra che parli senza sapere il significato dei documenti e le discipline (urbanistica) ed in questi casi ci si serve di un tecnico, pagandolo. Ma in Italia si vuole tutto gratis e le responsabilità sono degli altri ( l'agente che non c'entra ).

    Visto che sei così bravo in citare leggi, quale sarebbe quella in cui l'agente immobiliare deve fornire l'indagine geologica ? Sono curioso.
     
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  5. salviot

    salviot Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    sono una persona educata e le do del lei, non ho bisogno che mi venga data ragione, per ciò se lei è così ferrato in materia urbanistica dia senso alle parole che ha scritto, visto che è esperto dei compiti del mediatore vada ha rileggersi cosa prevede il codice civile lo troverà interessante.
    Aspetto con ansia che esponga in maniera più precisa le motivazioni che la portano a non considerare i DOVERI del mediatore.
     
  6. Franco Gusella

    Franco Gusella Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    E' vero che il diritto alla provvigione nasce con l' attività di mediazione dell' agente, ma la chiarezza dell' informazione è una una componente essenziale dell' attività stessa.
    Il punto è questo, se riesci a dimostrare che l' informazione era nota e l'AI e non ti è stata trasmessa puoi rivalerti sulla provvigione pagata.. FIAIP e FIMAA hanno un codice deontologico severo, se l'AI ne è aderente fai la contestazione attraverso loro.
    Altrimenti hai giustamente pagato un servizio , ma lo stesso non è stato professionalmente adeguato.
     
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  7. salviot

    salviot Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Franco la ringrazio per l'appunto sulla provvigione, anche questo è interessante e da approfondire; il frangente più antipatico della questione, che mi da certezza sulla malafede è che l'agenzia tratta quasi esclusivatamente ruderi del genere e tutti nel comune dove ho acquistato io, quindi dire che non fossero a conoscienza delle prescrizioni comunali mi pare un'eresia, considerando anche che si propongono come tecnici e direzione lavori per la ristrutturazione, so per certo che alcuni acquirenti, nel corso degli anni, hanno affidato questo compito all' AI.
    In confidenza, certo potrà capirmi visto che è un AI, io ero alla ricerca di un rudere in quel paese da più di un anno e ho visionato molti immobili con l'AI in questione, quidi se mi avesse informato sicuramente in futuro avrei comprato tramite lui l'immobile che cercavo anche perchè è l'unica agenzia in quel paese.
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Salviot, il tu è una caratteristica del forum, non una mancanza di rispetto: serve per rendere più colloquiali le discussioni... quindi ti darò anche io del tu:^^:

    Se la situazione che esponi è quella, hai ragione a pensare che il mediatore ha fatto più gli interessi suoi e del venditore che i tuoi...
    Certo, può anche essere che non tutte le unità immobiliari di una stessa zona abbiano le stesse caratteristiche di pericolosità, per cui può esistere un 10% di buonafede da parte del mediatore, che doveva fare anche i tuoi interessi.

    Non sono un tecnico, però credo che la il tuo rustico tu l'abbia comprato con un "vizio occulto", per cui potresti provare a rifarti soprattutto sul venditore e sul mediatore per contiguità...

    Hai consultato un avvocato ?
     
  9. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il tuo riferimento alla buona educazione dando del "lei" è estraneo a questo forum : la regola è darsi del tu e non ti darò del "lei". Lofaccio qualche volta con membri che intendo prendere in giro. Quindi un "lei" da me è una presa in giro, per chiarezza e verità

    Ho anche l'abilitazione ad essere agente immobiliare ( conseguita presso CCIA) ed ho studiato la materia anche per l'esame e sono membro assiduo di immobilio che vuol dire che leggo ogni giorno immobilio : questo dovere di informazione idrogeologica è una novità assoluta mondiale. In futuro avremo la informazione sismica per gli immobili in Emilia-Romagna od a L'Aquila ? Quando verrà legiferato in tal senso gli agenti immobiliari operativi si adegueranno. Al momento non mi risulta nessuna legge in materia : Potresti citare tu la frase che dici ci sia.
    In non sono ferrato in materia urbanistica (anche se sono ingegnere ), ma in materia di "buon senso" ed di aspetti giuridici della compravendita immobiliare.

    Tu, a mio parere, sei stato incauto nel tuo acquisto, nel senso che non hai voluto interpellare un tecnico prima dell'acquisto. Adesso cerchi di addossare sull'agente immobiliare delle colpe che non può avere.
    Continui pure ad ignorare un mio spunto ad approfondire, al fine di un quadro certo, l'aspetto notarile della vicenda.

    Infine non mi sembra che sia tuo diritto di dare ordini su cosa debbo fare io ( approfondici qui, leggi là etc).

    Visto che sai già tutto, fai : a me che il tuo immobile sprofondi interessa limitatamente. Mi è interessato invece chiarire che incolpare l'agente immobiliare a mio parere è sbagliato. Qui ritengo di avere finito.
     
  10. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Visto che sei sicuro delle responsabilità dell'agente immobiliare, sarebbe corretto che tu lo citassi in giudizio. Giustamente bagudi suggerisce di rivolgerti ad un avvocato.
    Se l'avvocato ti incoraggia, prosegui. E puoi vincere come perdere. Io penso che perdi.
     
  11. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    La chiarezza, i codici deontologici e la professionlità : concordo.
    Ma come mai tante lamentele verso gli agenti immobiliari nel forum ?
    Il più delle volte, andando avanti nella discussione, si scopre che chi si lamenta ha dato una versione parziale dei fatti.
    Prima di criticare ed accusare i colleghi, credo bisognerebbe sentire la loro versione.
    E pure farsi un esame di coscienza : sono io chiaro, deotologico e professionale ?
    Criticare gli assenti io lo trovo di cattivo gusto.
    Potrei pure pensare che tu possa essere l'agente criticato ingiustamente in qualche altra discussione.
    I codici deontologici delle professioni hanno tutti una regola comune : astenersi dal commentare e criticare i comportamenti dei colloghi.
    Tu, a mio parere, non ti sei attenuto a questa regola.

    E, secondo me, alimentare la zizzania non conviene neanche a salviot. Può perdere una causa.
     
  12. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Nel caso specifico l'acquirente dovrebbe provare in giudizio, al di là di ogni ragionevole dubbio, che l'agente immobiliare abbia TACIUTO SCIENTEMENTE sul vizio idrogeologico che gravava sul rudere oggetto della sua mediazione.
    La cosa mi sembra piuttosto difficile....
     
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  13. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Senza contare che la messa in sicurezza è a suo vantaggio.,
     
  14. salviot

    salviot Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Faccio una premessa, non ho niente contro gli agenti immobiliari che svolgono un lavoro come tanti altri e soprattutto non credo che siano tutti come la persona che ha seguito la mia mediazione.Non ho ancora interpellato un legale, sicuramente lo farò per capire quanto colpe ho io e quante l'AI; il proporre il questito in questo forum è per avere delle ipotesi da più persone, più professionisti, anche dello stesso settore della persona che, a mio avviso, mi ha creato un danno. Nella spiegazione fornita non ho omesso nulla, quindi potremmo proseguire questa discussione in eterno che non cambiarebbe la mia versione; è vero che se citerò l'AI dovrò dimostrare la malafede e non sarà facile però per il momento oltre a questa alternativo, o il lasciar perdere, non ne ho altre.
    La messa in sicurezza del rustico ho dovuto farla obbligatoriamente per poter proseguire con i lavori, o altrimenti vendere senza commettere lo stesso errore dell'AI.
    Comunque in queta faccenda ci sono dei punti chiave che ho elencato nei post precedenti, che secondo me potrebbero dare forza alla causa:
    -trattano quasi solo rustici
    -mi hanno proposto un abbozzo di progetto, per farsi affidare il compito
    -hanno citato loro per primi il PRGC, quindi dovrebbero conoscere il contenuto
    -l'art. di legge che ho menzionato precedentemente potrebbe esser un punto chiave, come lo è stato in diverse sentenze della corte di cassazione

    ho dato del lei soprattutto per prendere le distanze da un atteggiamento troppo aggressivo, che tra l'altro continuo a notare.

    grazie
     
  15. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Ti ho detto che do un 10% di buona fede al mediatore e l'ho fatto per questa tua dichiarazione che ho citato e che mi sono andata a rileggere.

    In realtà, a quanto pare, per capire la situazione è stato necessario fare parecchie ricerche specifiche, il che penso vada a favore del mediatore.
    Certo, è anche vero che è l'unica agenzia della zona, che dovrebbe conoscere come le sue tasche...

    Quanto è ampio il fronte della pericolosità nella frazione in cui hai comprato ? E'possibile che la zona abbia sacche più percolose e altre meno ?
     
    A H&F piace questo elemento.
  16. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Dire cose razionali e quasi sicuramente vere non può essere interpretata aggressività.
    Mi sarei atteso gratitudine per la mia franchezza.
    Proprio il fatto che che dici che ti ha dato il PRGC con la tabella di pericolosità è la prova della TUA superficialità : ti danno un foglio con indicato che l'area ha diversi gradi di pericolosità e tu non approfondisci e compri ?

    Ed incolpi gli altri : il giudice potrebbe ragionare come me e condannarti pure alla spese legali.

    Ti faccio una domanda ( ovviamente sei tu che devi decidere di rispondere o meno ):
    qunato sarebbe costata questa messa in sicurezza, di cui tu beneficerai ?

    I giudici considerano anche chi è il beneficiario dell'opera.
    Non ha certo beneficiato l'agente immobiliare.
    Nel senso che se dovesse pagarla l'agente immobiliare, questi potrebbe pure dmolire la protezione.
     
  17. salviot

    salviot Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    E' un costone roccioso lungo circa100 mt, che interessa una decina di abitazioni, che come ho già scritto sono quasi tutte ristrutturate senza barriere di protezione.La stessa agenzia vende un'altro rustico in un'altra frazione con i medesimi problemi( ho fatto una ricerca per vedere se avevano casi analoghi ).
    si certo per arrivare a capire la situazione devi leggere PRGC, allegati e tavole geologiche, io l'ho fatto con difficoltà perchè non conosco il territorio ed il nome delle varie zone e frazioni, però per un abitante della zona.....
    ti dico che l'ultima volta , circa 1 mese fa, che ho contato i rustici messi in vendita da quell'agenzia in quel paese, erano 34 contro le sole 13 unita immobiliari già abitabili.
     
  18. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Scusami, vedi che che l'agente l'immobiliare ti ha dato la documentazione ?
    Al quel punto sarebbe mancato solo un suo invito verbale : stia attento prima di comprare ne parli con un tecnico.
    Questa sarebbe l'unica colpa teorica. Ma non credo che l'agente avesse questo obbligo. Le leggi che tu citi impongono all'agente immobiliare di dare le informazioni che conosce : il tuo agente ti ha dato addirittura tutta la documentazione. Non credo che l'agente abbia alcuna colpa e resto critico con chi ha parlato di poca professionalità e correttezza del collega.
     
  19. salviot

    salviot Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    H&F forse abbiamo concetti di interpretazione diversa su come ci si deve postare, a parte ciò ho riletto tutto quello che ho scritto , ma non mi sembra di aver detto che mi ha consegnato il PRGC, quindi visto che o non sono stato chiaro( ne dubito) o non hai capito, ti spiego meglio: nella proposta d'acquisto è stato scritto nero su bianco che io avrei potuto ristrutturare, aumentare di volume e ottenere il cambio di destinazione d'uso, da agricolo a residenza temporanea secondo l'applicazione del PRGC; potevo leggerlo prima di firmare?probabile, ma mi son fidato di una persona che da più di un anno contattavo per acquistare in quel paese: i miei soldi li avrebbe avuti comunque.
    Sono superficiale? probabile, allora l'AI come lo definisci? cita il PRGC, quindi lo conosce, sa cosa contiene, sa cosa sta facendo...eppure non mi ha detto nulla.
    la messa in sicurezza è costata circa 15000 euro, e se la pagherà l'AI non butterà giu un bel tubo perchè è proprieta del comune, dal monmento che approverà i collaudo fino a quando dovrà fare manutenzione o addirittura rifarla!
    Visto che sei riuscito, a tuo avviso, ad esser schietto nei miei confronti dandomi del superficiale,ti richiedo di provare a spiegarmi in questa situazione quali erano i doveri dell'AI.
    Ti sarei molto grato se rispondessi.
     
  20. salviot

    salviot Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    l'agente no mi ha dato nulla, non so più in che lingua scrivertelo. la legge dice che è tenuto a comunicare tutto ciò che sa o che potrebbe sapere:
    se cita il PRGC secondo te cosa potrebbe sapere?
    magari il contenuto!!!
    o forse è meglio che lo invito a partecipare a questa discussione così gli dai del superficiale perchè parla di cose che non conosce?
    sono sicuro che te ne sarebbe grato se tu gli ricordassi che prima di citare leggi o documenti bisogna conoscerli!
     

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