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  1. natanever

    natanever Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Oggi ho ricevuto la bozza del preliminare che vi sottoporrei per avere comsigli, tenendo presente la mia situaizone ovvero: che l'immobile è oggetto di un fondo patrimoniale e che per essere alienato ha bisogno del consenso del coniuge della proprietaria e che io ho avuto l'ok da parte dell'istituo di credito per avere il mutuo e sono in attesa della perizia dell'appartamento da parte del perito della banca. ecco il testo del quale vorrei sapere se più o meno ci siamo:


    PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
    L'anno duemiladodici e questo giorno xxxxx del mese di xxxx, in xxxxxx in virtù della presente scrittura privata da valere e tenere a tutti gli effetti di legge al pari di un pubblico atto i sottoscritti signori:
    da una parte: xxxx nata a xxx il xxxx, ivi residente in xxxx, codice fiscale xxxxx;
    dall'altra parte: xxxxx nato a xxxx il xxxx, cod. fisc. xxxxx, ivi residente in xxxxx;
    STABILISCONO CONVENGONO E STIPULANO QUANTO SEGUE:
    1) La sig xxxx , in qualità di proprietaria, in prosieguo chiamata parte venditrice, promette di vendere, al signor xxxx, in prosieguo chiamato parte acquirente, che promette di acquistare per sé, persone o società da nominare entro la data di stipula del rogito notarile di compravendita, il seguente immobile: porzione di fabbricato …....
    I beni sopra descritti sono pervenuti alle venditrici mediante testamento olografo e accettazione di eredità agli atti notaio xxxx di xxx del 1xxx, registrato a xxx il xxx al n°xxxx.
    2) Il prezzo complessivo della compravendita qui promessa viene tra le parti concordato ed accettato in €. xxxx (x e il pagamento viene così convenuto:
    - a) quanto a €. xxxx (euro xxxxx) versati a mezzo xxxxx xxxxxx xxxxx vengono pagati in data odierna a titolo di caparra confirmatoria ed anticipo pagamento e con la firma del presente atto, salvo il buon fine, la parte venditrice ne rilascia ampia quietanza; tale pagamento sarà computato in conto prezzo alla stipula dell'atto definitivo di compravendita;
    - b) quanto a xxxx (xxxx), rappresentanti il saldo pagamento, entro il xxxxx, contestualmente alla stipula del rogito notarile di compravendita. Le parti convengono che nessun interesse andrà a maturare a favore della parte promittente la vendita ed a carico di quella promittente l'acquisto, in dipendenza della prevista parziale dilazione del prezzo convenuto.
    3) Il bene come sopra descritto viene promesso in vendita e così accettato, come visto e gradito, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, a corpo e non a misura, con ogni accessorio, impianto e pertinenza, con le servitù attive e passive eventualmente esistenti e viene dalla parte venditrice garantito di sua proprietà e disponibilità, libero da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli di qualunque natura, con la promessa della più ampia rilevazione per ogni caso di evizione o molestia da qualunque motivo derivante. Sono compresi nella presente promessa di compravendita i proporzionali diritti di comproprietà su tutte le parti dell'edificio di cui tale porzione immobiliare fa parte considerate comuni a norma di legge e per destinazione.
    4) La parte venditrice dichiara che l'immobile di cui fa parte il bene oggetto della presente scrittura è stato realizzato con licenza di costruzione rilasciata dal Sindaco del xxxx in data xx e successivo ottenimento, con la pratica edilizia n°xxx del xxx, di abitabilità e d'uso; dopo tale data, mediante presentazione dell'art. 80 “postumo” l'immobile è stato regolarizzato allo stato attuale risultante conforme a quello catastale. La parte venditrice quindi garantisce la conformità della porzione immobiliare in oggetto in relazione alle leggi, strumenti edilizi e urbanistici vigenti, nonché agli atti di competenza della Pubblica Amministrazione, oltre quella catastale.
    5) Il possesso dei beni oggetto della presente scrittura avrà decorrenza dalla data di stipula del rogito notarile di compravendita e, da tale data, tutte le spese, faranno carico alla parte promittente acquirente che se le assume.
    6) Le spese di contratto e conseguenti faranno carico alla parte acquirente mentre la parte venditrice s’impegna ad azzerare le passività condominiali se esistenti, fino alla data di stipula del rogito notarile di compravendita.
    7) L'atto pubblico di trasferimento dovrà essere stipulato entro e non oltre il xxx presso lo studio notarile xxxxx.
    8) La parte promittente venditrice dichiara di non essere in grado di garantire la conformità degli impianti esistenti nell'immobile oggetto del presente atto in relazione alla vigente normativa in materia di sicurezza. In relazione a quanto sopra le parti, di comune accordo, convengono, per ogni conseguente effetto di legge, di escludere la garanzia di conformità degli impianti esistenti nell'immobile oggetto del presente atto alla normativa vigente in materia di sicurezza e di non allegare all'atto definitivo di compravendita alcuna dichiarazione di conformità o rispondenza. Per quanto riguarda la certificazione di qualificazione energetica la parte promittente venditrice dichiara che l'immobile oggetto di preliminare, dispone di attestazione di certificazione energetica redatta dal Geom. xxx, regolarmente depositata al xxx in data xxx che lo classifica in categoria “G” con una prestazione energetica globale pari a xxx KWh/mq.anno.
    9) In relazione al D.L. 30 giugno 2003 n°196, le parti si autorizzano reciprocamente a comunicare i dati personali, limitatamente a quanto connesso con il presente atto.
    10) Per quanto non previsto nella presente scrittura le parti si rimettono al dettato del Codice Civile nonché agli usi e consuetudini locali.
    Letto, confermato e sottoscritto perché conforme alla volontà dei contraenti.
     
  2. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Salve, in linea di massima và bene, solo che non vedo nessun richiamo al fatto che l'immobile appartenga ad un fondo patrimoniale e che per l'alienazione ci sia il consenso del coniuge, credo che sia il caso di inserire il tutto. Fabrizio
     
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sono d'accordo con Fabrizio.
     
  4. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Insomma: per prima cosa metterei, per tua tutela, clausola sospensiva per l' eventuale mancata erogazione del mutuo.
    Molte cose, in pratica, le verificherei prima di firmare es. eventuali iscrizioni e trascrizoni pregiudizievoli, situazione condominiale... etc.
    Sai cosa significa la locuzione scritta nel contratto: "visto e gradito"?
    Saluti

    Smoker
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La clausola sospensiva del mutuo va messa in proposta e non nel compromesso, se no è inutile farlo nè puoi cambiare le carte in tavola se non l'hai considerato prima.
     
  6. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Inoltre leggerei, prima di firmare, l' atto costitutivo del fondo patrimoniale e verificherei la situazione familiare, ergo la presenza di figli minori.

    x Bagudi le clausole le metto, soprattutto se le ritengo legittime e tutelano la parte che ha chiesto aiuto. I contratti non hanno schema uguale per tutti, ma devono essere personalizzati a seconda delle richieste.
    Il preliminare va costruito valutando la reale situazione e richieste di Natanever
    Saluti

    Smoker
     
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Che senso ha fare un compromesso con una cluasola sospensiva sul mutuo, dal momento che non puoi svincolare i soldi per nessuno prima che si avveri la condizione ?

    Le clausole sono legittime se sono approvate da entrambe le parti.
     
  8. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Evitare di perdere la caparra se la banca, per qualsivoglia motivo, non erogasse il mutuo.

    Ho letto, inoltre, che il bene proviene da successione testamentaria. Una occhiata la darei anche a questo aspett.

    Smoker
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Un'occhiata va data a tutti gli aspetti , ma non puoi pretendere di tutelare solo l'acquirente, come faresti in questo caso.
    Il proprietario dove lo mettiamo ?
     
  10. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Il proprietario è già tutelato per bene, però possiamo aiutare entrambi al punto n. 2 b che, in pratica, così come è stato formulato, e dalle scarse informazioni avute, potenzialmente, per esperienza, pare, qualche problemuccio, potrà, al momento dell' atto definitivo, causare.
    Buona serata

    Smoker
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non sono d'accordo: se metti una clausola sospensiva relativa al mutuo nel compromesso, se ne giova solo l'acquirente.

    perchè il 2b ti darebbe problemi ?
     
  12. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Perchè si parla di pagamento contestuale al rogito e la frase successiva dubito possa essere interpretata, da parte del venditore, come accettazione dell' eventuale mandato di pagamento irrevocabile emesso dalla banca mutuante.

    Smoker
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Beh, il pagamento contestuale a rogito ormai è un dato acquisito per le banche...
     
  14. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Vedremo gli sviluppi se Natanever ci aggiornerà......
    Ti saluto

    Smoker
     
  15. natanever

    natanever Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    innanzitutto grazie per avermi risposto. preciso alune cose: nela proposta d'acquisto avevo messo la clausola sospensiva riguardo l'ottenimento del mutuo. l'istituto ki ha dato l'ok sulla situazione reddituale e sono in attesa del perito: non ho in mano una delibera della banca ma solo l'ok per quanto riguarda la mia situazione reddituale. posso non riportare la condizione sospensiva del mutuo sul preliminare e stare tranquillo?
     
  16. lucamassai

    lucamassai Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    che percentuale di mutuo devi fare sull'importo della casa? io se fossi in te inserirei comunque nel compromesso che se la perizia da esito positivo, il venditore potrà incassare l'assegno. tieni conto che le banche non danno + dell 80% della perizia dell'immobile e non del prezzo della casa. inserisci la clausola e dormi sonni tranquilli:innocente:
     
  17. lucamassai

    lucamassai Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    oggi al rogito vanno dati assegni circolari e basta. :soldi:
     
  18. natanever

    natanever Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    ho chiesto un mutuo di 115 mila, mentre come riferimento del valore dell'appartamento c'è il prezzo concordato inserito nella proposta di acquisto ovvero 250 mila.
     
  19. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Certezze non esistono, ma esiste la professionalità della persona alla quale ti sei affidato per concludere l' affare, professionalità che evidentemente non ti ha tranquillizzato a sufficienza, altrimenti non saresti qua a cercare consigli.
    In poche parole il rischio potenziale e residuale esiste sempre, vedi tu se tutelarti oppure no.
    Saluti

    Smoker
     
  20. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    PS trascrizione del preliminare?

    Smoker
     

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