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  1. brizio75

    brizio75 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Buonasera,
    avrei bisogno di una info, mi è stata proposta questa "clausola" per l'acquisto di un appartamento.
    In pratica per un tot di mesi pagherei mensilmente una rata per poi arrivare al rogito e saldare il tutto.
    Con questa clausola il venditore si tutela sul "possesso" della casa e solo al pagamento dell'ultima rata l'appartamento diventerà del tutto mio.
    Mi domandavo, oltre a tutelare il venditore anche l'acquirente è tutelato in questo modo?
    Il venditore può richiedere l'annullamento del contratto (non so dopo un tot di mesi decide di non voler più vendere) o cose simili?
    Immagino che il mio rischio sia che al momento del rogito e quindi di richiedere un mutuo la banca mi possa negare questa possibilità, altro?
    Grazie a tutti per le eventuali risposte.
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A primo impatto tu non hai tutela
     
  3. pippo63

    pippo63 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Nella vendita con patto di riservato dominio il rogito lo fai subito, se paghi quello che devi sei tutelato. In questo tipo di vendita non penso tu possa ottenere il mutuo. Credo che quello che ti hanno proposto non sia una vendita con patto di riservato dominio ma il rent to buy.
     
  4. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Bisognerebbe capire meglio come hanno impostato la vendita e che tipo di contratto ti vprrebbero fa sottoscrivere.
    Potrebbe essere un rent to buy oppure
    un preliminare fatto sottoforma di atto pubblico che prevede pagamenti rateali da imputarsi come acconti prezzo o (integrazioni caparra confirmatoria) per poi prevedere l'atto definitivo vero e proprio in un secondo momento (solitamente entro i 36 mesi dalla trascrizione dell'atto preliminare)
    Ai fini del mutuo non sono convinto che possa rivelarsi un problema , solitamente e ultimamente si adottano questo tipo di metodiche di compravendite proprio per facilitare l'ottenimento del mutuo successivo , abbattendo LTV (rapporto tra valore dell'immobile e il mutuo erogato) , inoltre il puntuale pagamento delle rate (acconti) costituisce un elemento positivo di valutazione dalle banche stesse "rating del cliente"
    In questo tipo di operazioni vedo sia rischi che incognite per entrambi le parti
    sia acquirente che venditore
     
  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    no, perché dovrebbe?

    può chiederlo solo se tu non paghi le rate come avete stabilito

    Diciamo che oggi, proprio per l'assenza di credito da parte delle banche, si cercano di trovare delle soluzioni alternative. Sappi che ci sono diverse forme contrattuali e il consiglio che ti do è quello di sentire un notaio. Detto questo puoi trovarti di fronte a un contratto di affitto collegato ad un preliminare non trascritto o di opzione di vendita, ovvero la vendita con riserva di proprietà oppure quello che i colleghi hanno accennato il rent to buy. Queste forme di contratti incentivano all'acquisto differito, attuando la forma rateale e concedendo subito il godimento e di tra virgolette prenotare l'immobile diluendo nel tempo il pagamento, che sicuramente come detto da Massimo, faciliterà il ricorso al credito bancario.
     
  6. brizio75

    brizio75 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Grazie a tutti vi farò sapere appena l'ai preparerà l'offerta
     
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  7. giuliomancuso

    giuliomancuso Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Il pagamento puntuale delle rate rappresenta un buon viatico per l'ottenimento del mutuo, ma bisogna accertarsi, in base alle clausole contrattuali, che i versamenti fatti possano essere riconosciuti, dalla banca, come piano c'accantonamento. Il rent to buy, da questo punto di vista lo consente, questo tipo di accordo tra le parti, invece, mi sembra tuteli solo il venditore, fermo restando che bisognerebbe conoscere tutti i punti del contratto.
     
  8. AndreaRusso

    AndreaRusso Oggi è il mio Compleanno!

    Agente Immobiliare
    Fai molta attenzione a quello che ti stanno proponendo; se si tratta del contratto di vendita con patto di riservato dominio (o con condizione risolutiva nell' interesse del venditore) non è assolutamente uno strumento indicato per chi deve poi farsi un mutuo: essendo il rogito già avvenuto il mutuo non è più "prima casa" ma di rifinanziamento, avrai quindi uno spread più alto e ti verrà richiesto un più alto livello di equity; inoltre versi subito tutte le imposte sulla vendita e paghi tutti i costi notarili dell'atto definitivo...[DOUBLEPOST=1396283349,1396283206][/DOUBLEPOST]Spiegaci esattamente perché stai optando per una compravendita alternativa a quella tradizionale e ti consigliamo la formula per te più adeguata...
     
  9. brizio75

    brizio75 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Giusto non avevo pensato a questo...il discorso è semplice abbattere il prezzo di vendita con delle rate e rientrare successivamente nell'80% di mutuo
     
  10. AndreaRusso

    AndreaRusso Oggi è il mio Compleanno!

    Agente Immobiliare
    Allora la formula giusta per te, se disponi di un minimo di liquidità iniziale (8/10% del prezzo del bene) è il Rent to Buy: quello autentico però, con contratto di locazione collegato a preliminare di compravendita rigorosamente TRASCRITTO DAL NOTAIO (stai attento a non cadere negli affitti con riscatto spacciati per Rent to Buy).
     
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  11. brizio75

    brizio75 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Sei stato gentilissimo mi spieghi solo un'ultima cosa? ma in questo modo con il contratto di locazione la rata che andrei a pagare va direttamente sul capitale da abbattere? mi spiego meglio, ad esempio valore casa 200mila rata 1000 ogni mese scalo tutti i 1000 euro? quindi dopo il primo mese siamo a 199mila il secondo a 198mila e via dicendo, oppure una parte è per l'affitto? non so 500 e 500....perchè la proposta era stata fatta considerando che la rata era totalmente dedicata ad abbattere il capitale grazie per l'aiuto
     
  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Secondo me è una semplice dilazione di pagamento e non c'entra nulla con il rent to buy, in quel caso la rata va in parte per l'affitto in parte in acconto prezzo.
     
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  13. brizio75

    brizio75 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Alla fine, dopo aver parlato anche con il notaio (non io ma l'agente) ieri quando ci siamo visti mi ha detto che non era possibile sottoscrivere un accordo con il patto di riservato dominio in quanto avrei dovuto pagare come se fosse un vero e proprio rogito (mi sa che ho tralasciato un piccolo particolare, la casa è in vendita da un costruttore e per evitare di pagare il 4% ho proposto di arrivare alla scadenza dei 5 anni dal fine lavori e successivamente fare il rogito in modo tale da avere un capitale più basso da mutuare ed in più ho risparmiato un bel pò di soldi)ora in quel modo invece avrei pagato tutto e subito...alla fine mi è stato proposto di fare un preliminare di compravendita trascritto dal notaio ed alla scadenza della rate prefissate concludere il tutto con il rogito....che faccio, rischio?
     
  14. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se non concludi entro tre anni dal preliminare il rogito gli effetti della trascrizione cessano.
     
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  15. brizio75

    brizio75 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    si si ovviamente siamo nei tre anni ampiamente, il fine lavori scade nei primi mesi del 2016
     
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  16. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Oltre alla proposta orale ti hanno fornito un contratto scritto da valutare?
     
  17. brizio75

    brizio75 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    non ancora perchè? venerdì prepariamo insieme il contratto....consigli?
     
  18. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Bisognerebbe vedere il testo per valutarlo.
    Il mio consiglio e' di prepararlo ma non firmarlo contestualmente e darsi il tempo per verificarlo.
     
  19. brizio75

    brizio75 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    mmmm mi stai facendo sorgere un sacco di dubbi heeheh una volta trascritto dovrei essere tutelato da pignoramenti vendite strane del costruttore ecc ecc o mi sbaglio?
     
  20. AndreaRusso

    AndreaRusso Oggi è il mio Compleanno!

    Agente Immobiliare
    Anche il preliminare ad effetti anticipati è tassabile subito perché è sostanzialmente una "vendita con pagamento rateizzato". Il Rent to Buy (se correttamente realizzato) non è tassabile subito perché è un "programma preparatorio all'acquisto" che non prevede un contratto chiuso (come il preliminare ad effetti anticipati) ma uno schema contrattuale aperto.
    Il tuo agente immobiliare ama saltare dalla padella alla brace...
    Preciso anche che nel Rent to Buy, da un punto di vista tecnico, puoi anche portare tutte le somme pagate ad accantonamento, rispettando così quanto da te già pattuito.
    Di solito però preferiamo calcolare una locazione minima a fondo perduto per far recuperare al costruttore il disagio che deve affrontare vendendo con il Rent to Buy (sostanzialmente l'IMU e gli interessi per prolungare il mutuo cantiere che potrebbe invece estinguere con la vendita tradizionale); a fronte di ciò pretendiamo però lo stesso prezzo che sarebbe stato praticato in una compravendita tradizionale. La filosofia è "il disturbo lo paghiamo con la locazione".
    Ora, visto che non ti stanno chiedendo quella "locazione agevolata" che ti sarebbe stata richiesta con il Rent to Buy, verifica che non ti stiano facendo pagare nel prezzo una "locazione piena".
    Manda qualcun altro a vedere qual'è, per lo stesso immobile, l'ultimo prezzo, dicendo che ha il mutuo già deliberato...
    Con la trascrizione sei pienamente garantito nei primi 3 anni, poi decade e la devi rinnovare. Con il rinnovo hai una continuità di garanzia in caso di fallimento del venditore, ma potresti essere in parte non coperto in caso di aggressione del bene (ipoteca giudiziale o pignoramento).
    Ti faccio un esempio: ipoteca giudiziale dopo due anni, sei protetto solo se vai al rogito entro i 3 anni; poi la prima trascrizione decade ed il suo rinnovo ti copre solo sugli eventi accaduti dal 4° anno in avanti.
    Sei sicuro che ti siano indispensabili proprio 5 anni?
    Sei seguito da un qualificato consulente finanziario?
    Hai provato a chiedere aiuto alla rete degli Specialisti del Rent to Buy?
     

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