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  1. Mil

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    Perché il boom dei mutui rischia di sgonfiarsi presto

    Perché il boom dei mutui rischia di sgonfiarsi presto –di Vito Lops
    09 maggio 2016

    Mutui, l’effetto boom rischia di sgonfiarsi presto. Ce lo dicono i numeri che indicano una tendenza da “double dip” (ovvero doppia recessione). Dal 2011 al 2014 le erogazioni in Italia si sono più che dimezzate (complice la crisi economica). In questa fase il calo è stato legato a una crisi dell’offerta (le banche hanno stretto i cordoni del credito e hanno alzato di molto gli spread applicati sui mutui proprio per rallentare le erogazioni). Nel 2015 invece c’è stato un brillante +71%: le erogazioni sono quasi raddoppiate tornando sui livelli pre-crisi.

    La frenata in corso
    Il 2016 è cominciato molto bene: con la domanda di mutui in aumento del 49%. Ma poi qualcosa sembra essersi inceppato in questo poderoso meccanismo di normalizzazione. A febbraio le richieste sono cresciute del 32%, a marzo del 17%. Sia ben chiaro, stiamo parlando sempre di crescita. Ma il trend rialzista si sta sgonfiando e non è quindi da escludere che di questo passo la domanda scivoli in territorio negativo fra qualche mese. Così come non è da escludere che il 2016 si chiude nuovamente in territorio negativo. In quel caso si verificherebbe quello che agli economisti piace chiamare appunto “double dip”, ovvero un ciclo “recessione-ripresa-recessione”.

    Offerta competitiva
    Ma come mai? Dal punto di vista dell’offerta ci sono tutte le cartucce perché il 2016 segua il 2015 e si configuri come un bell’anno sul fronte mutui. I tassi di interesse (sia fissi che variabile) a livello nominale sono ai minimi storici. Gli spread di offerta sui mutui sono a livelli di grande convenienza, dopo un calo ininterrotto di oltre 2 anni, a testimonianza del fatto che le banche intendono aumentare le proprie erogazioni. Inoltre i prezzi degli immobili sui 5 anni 2010-2015 si sono contratti mediamente del -16% a livello Italia, risultando di nuovo in contrazione di quasi un -4% sul primo trimestre 2016. Da ultimo, la legge di stabilità del 2016 ha cancellato la Tasi sulla prima casa e ha esteso le agevolazioni fiscali “prima casa” (imposta registro al 2%, ipotecaria e catastale 50 euro ciascuna, imposta sostitutiva 0,25% sul mutuo, IVA al 4% in caso acquisti da imprese) anche in caso di titolarità di altro immobile, a patto di venderlo entro un anno dalla data di acquisto della nuova prima casa. Le cartucce, insomma, lato offerta, ci sono tutte.

    Risulta quindi abbastanza chiaro rilevare che il problema al momento non risieda tanto lato offerta di credito o condizioni di mercato, ma quanto lato domanda e effettiva volontà di “imbarcarsi” nel progetto casa.

    «È chiaro che i tassi di crescita che stavamo iniziando a dare per scontati sui mesi futuri, oggi stiano venendo meno, e non è improbabile che raggiungano valori minimi o che si passi ad una vera e propria contrazione nel corso dei prossimi mesi. Molti privati e famiglie non si sentono ancora abbastanza sicuri guardando i propri risparmi e prospettive reddituali e di conseguenza stanno ancora rinviando il progetto casa - spiega Stefano Rossini, ad di Mutuisupermarket.it - Il problema è duplice. Da un lato servono risparmi significativi per poter accendere un mutuo ipotecario: con un valore medio dell'immobile da acquistare di 200mila euro e una percentuale di intervento dell'80% della banca, il nuovo mutuatario deve investire almeno 40mila euro senza contare oneri associati all'operazione, e non tutti i potenziali acquirenti hanno queste cifre sul proprio conto corrente, specie a valle di anni di crisi economica come quelli appena trascorsi. Dall'altro lato, il potenziale mutuatario deve sentirsi sufficientemente solido dal punto di vista dei propri redditi futuri per sdoganare mentalmente una decisione in base alla quale andrà ad impegnare circa un 25-35% del suo reddito netto mensile sui prossimi 20-30 anni a favore del rimborso del proprio mutuo. E anche in questo caso, sono pochi i privati e famiglie che hanno potuto osservare delle dinamiche reddituali particolarmente positive sugli ultimi 24-36 mesi, che vanno quindi nella direzione di una maggiore e crescente tranquillità reddituale sugli anni a venire».

    Le contromisure possibili
    Come risolvere questo problema? «Dato lo scenario che si sta delineando, è necessario domandarsi come si possa intervenire per supportare la domanda sui mesi futuri. Sicuramente un allargamento dell'offerta di mutui che finanziano oltre l'80% del valore dell'immobile potrebbe riattivare l'interesse all'acquisto per molti mutuatari che oggi avrebbero merito creditizio ma non sufficienti risparmi, magari offrendo il nuovo prodotto ad “alto Ltv” a mutuatari con anzianità e stabilità lavorativa comprovata - conclude Rossini -. Ma sicuramente il nodo risiede nell'aumento del potere di spesa dei privati e famiglie. Interventi fiscali e agevolazioni ad hoc potrebbero permettere di aumentare i redditi netti disponibili, ma probabilmente la vera risposta sta in una solida e stabile crescita del sistema economico a livello complessivo, con ricadute positive sui flussi di reddito attuali e futuri dei potenziali mutuatari, oggi in attesa».

    In sostanza, i mutui sono lo specchio della crisi che attanaglia da diverso tempo l’Eurozona. È una crisi di domanda di liquidità, di redditi, di potere d’acquisto. Non di offerta di moneta. Il quantitative easing della Bce - avviato a marzo 2015 - ha dato una spinta iniziale ma adesso i nodi di una domanda sempre più povera vengono al pettine. Ecco perché sta sempre più prendendo piede il dibattito sull’helicopter money, una carta disperata che permetterebbe al ceto medio-basso (che è una fetta importante del mercato dei mutui) di poter aumentare il potere d’acquisto e di conseguenza anche la capacità di offrire le adeguate garanzie per chiedere un prestito.

    twitter.com/vitolops

    © Riproduzione riservata

    articolo tratto da: Perché il boom dei mutui rischia di sgonfiarsi presto



    Argomento che ritengo strettamente legato al "mercato immobiliare", ragion per cui ho postato qui l'articolo. Personalmente ritengo che non ci sarà ripresa del mercato immobiliare e che le attuali quotazioni si palesino come sempre più irrealistiche (-16%, una bazzecola se confrontata alla bolla spaventosa degli anni precedenti). Penso anche che l'idea di far indebitare il ceto medio basso perchè raggiunga in un certo senso l'asticella artificialmente creata di un valore immobiliare esistente solo su carta non funzioni più, c'è un problema di mancata ricezione anche dell'"esca creditizia". Secondo me questo articolo ne è la riprova ed è la dimostrazione che nonostante tutto NON c'è richiesta. Forse è il caso di fare (per chi si salverà da questo disastro) un attento esame da un punto di vista dell'offerta. Il salto di qualità architettonico e di prezzi adeguati, a parità di variabili esterne incomprimibili come la tassazione, la desertificazione produttiva etc. saranno sempre più indispensabili alla sopravvivenza.
     
    Ultima modifica: 16 Maggio 2016
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  2. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :stretta_di_mano:
     
  3. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Questo articolo però dice una cosa importante.
    Il problema non è costituito dalle quotazioni immobiliari ma dalla mancanza di liquidità e di sicurezza.

    Come a dire. Anche se i prezzi diminuissero del 30% se chi volesse comprare non avesse la liquidità iniziale per farlo, nè la prospettiva lavorativa di pagare un mutuo, poco cambierebbero le cose.

    Nella mia piccola realtà questo si traduce nella crescita esponenziale ed irrefrenabile dell'erogazione al 100%.

    Ed a pensarci bene potrebbe anche avere un senso. Ora più di prima.
    Mutuo al 100% significa sostanzialmente:
    1) non dover sborsare denari in anticipo
    2) accollare alla banca tutto il rischio di un mancato pagamento della rata (e quindi, a pieno titolo, le proprie incertezze legate all'instabilità lavorativa).
     
    A Rosa1968 e Sim piace questo messaggio.
  4. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E' tutto qui. E comunque coloro che sono disposti a prendere un mutuo 100% sono comunque coraggiosi, molto coraggiosi e sono la minoranza.
     
  5. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    io di gente che "ha merito creditizio ma non ha il 20% da parte" non ne conosco molta.
    in genere chi è in grado di reggere la rata qualche soldo da parte ce l'ha.
    e, come che sia, ora come ora è già un'impresa ottenere l'80%; figuriamoci di più.
     
    A brina82, Massimo Ulmini e Sim piace questo elemento.
  6. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ma infatti non esistono miracoli. Se da parte non c'è niente le ragioni sono due: o hai le mani bucate oppure non hai una solidità lavorativa. Quindi è un rischio troppo elevato. Credo che il 100% venga riconosciuto dietro ampie garanzie.
     
  7. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    ma il problema è proprio questo: in uno scenario di crisi si dice beh, ma tanto anche se i prezzi diminuissero del 30% sarebbe uguale....dunque eroghiamo al 100%, così compensiamo con l'indebitamento quarantennale la voragine tra salari medi e costo delle case e ricreiamo un prodotto finanziario sicuro che scarichi sui privati le rischiosità.
    Ha funzionato, in effetti, ha funzionato fin troppo perchè anche di fronte all'evidenza di prezzi troppo alti l'uomo medio si è sovraindebitato "accontentandosi" .

    Qual è il guaio? Che anche i topi da laboratorio (i singoli consumatori) dopo un po' di scosse elettriche imparano.
    Ergo: non funziona più. Infatti anche se regali soldi o appiani crac bancari per proseguire il giochetto non comprano lo stesso, un po' per consapevolezza dei rischi propri, un po' perchè in clima di incertezza il mutuo per beni immobili è un qualcosa che semplicemente molti single e famiglie non contemplano. Se proprio non ho un tetto ereditato approfitto del crollo affitti.

    Se i prezzi diminuissero comprerebbero? mah, forse è vero, non comprerebbero lo stesso perchè manca proprio l'interesse a vincolarsi dato il quadro occupazionale e salariale generale.
    Tuttavia io penso sempre che l'istinto di investire a quel punto potrebbe prevalere ugualmente: posso sempre pensare, al -50% dei prezzi attuali, di acquistare, anche se magari ho in mente di accettare quel lavoro all'estero o anche se mi spossesso di qualche denaro. Se devo addirittura indebitarmi invece (e per di più per le perle architettoniche attuali che un domani nessuno vorrà neppure in affitto) lascio perdere.
     
    Ultima modifica: 16 Maggio 2016
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  8. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Hai ragione. La gente s'è scottata o ha visto scottarsi qualcuno vicino e sta imparando, quindi non ci pensa a indebitarsi.
    Per quanto riguarda l'investimento in generale dipende molto dalla fascia di età e quindi dalla mentalità radicata: ho dei clienti anziani che ogni due anni mi comprano un immobile perchè "meglio una casa che tenere i soldi in banca"..... insomma!
     
  9. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    ma sai, è comprensibile. penso che anche un anziano siriano pensi tuttora la stessa cosa. Purtroppo però non valgono più i parametri che riteniamo comunemente solidi, e ad essere onesto penso neppure i criteri estimativi, o meglio non in nazioni in crisi: l'economia attuale sta incidendo proprio nella carne del tessuto produttivo come mai prima d'ora. Ci sono esodi che forse non segneranno ritorni, è un panorama da inizio '900 di cui solo qualche statistica seria ci parla, ma siamo per lo più all'oscuro. E' il credito, che ha alterato artificialmente gli equilibri negli ultimi quindici anni, prima sui beni di consumo comuni, poi in modo sempre più massiccio sulle case.Una droga che ha reso impercettibile il gap salari/costi. Ma i nodi poi giungono al pettine e poichè l'economia reale non è carta il crollo dei consumi (e ora anche di immobili) è lì a dimostrarlo.
     
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  10. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    secondo me non hai bene idea di quello che parli.
    gli storditi che arrivano in agenzia a chiedere mutui al 110% ci sono ancora; non pochi.
    quelli più furbi ti fanno l'occhiolino e ti dicono che "tanto poi con il perito ci si arrangia".
     
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  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Arrivano, e come se arrivano !

    E, a dire il vero, da poco ho stipulato una vendita con mutuo al 100%... Parliamo di 75.000 euro, ma sempre 100% era...
     
    A brina82 piace questo elemento.
  12. Mil

    Mil Membro Senior

    Altro Professionista
    vabbè, non ho mica detto che la selezione darwiniana è del tutto compiuta eh...ci dovrà pur essere qualche imbecille su cui scaricare le rischiosità sì o no? Io dico solo che il trend in generale è in discesa e non c'è da contarci troppo, perchè siamo già al game over, altro che rilancio della domanda di mutui.
    Inoltre più che i furbi ci sono proprio i barboni che non hanno nulla da perdere e questo in termini di ripartizione collettiva dei rischi mi preoccupa di più di qualche idiota all'asta per incoscienza tra qualche anno. Meglio sarebbe tentare di puntare su prodotti buoni, per famigliole normali e solvibili, a prezzi accettabili. ammesso che ci sia ancora tempo.
     
    Ultima modifica: 16 Maggio 2016
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  13. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    e con che rapporto rata/reddito?
     
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Un terzo.
     
    A gmp piace questo elemento.
  15. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    non c'è bisogno... sono pratiche che vengono cassate spesso senza nemmeno processarle.
    in realtà domanda c'è (sono tutti convinti di fare l'affare) e offerta pure (le banche devono fare impieghi).
    semplicemente, sono le condizioni che non si incontrano.
    se tizio richiede un mutuo con ltv 110 e rata 45% considerando anche la tredicesima e la banca offre ltv 70% (ma se è 60% meglio) e 30% massimo dello stipendio (esclusi i redditi troppo bassi), va da sè che c'è poco da fare.
     
    A Bagudi e gmp piace questo messaggio.
  16. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    La ciccia grossa sta nelle permute.
    Quanta gente vorrebbe cambiare casa anche per semplice noia?
    Camia casa cambia vita!!!!
    Caambia quartiere,paese,città,etc.
    Ma vendi prima casa tua,vai in residence,motel,da parenti,etc,finchè trovi un'altra casa che ti piace.......
    Che fatica!!!!!!!
    Alla fine molli tutto!!!!!
    La ciccia è nelle permute.
    Vuoi casa mia?Mi piace casa tua
    Mettiamoci d'accordo su chi deve dare o avere.
    Ok,doppio rogito.
    Piccolo mutuo o finanziamento.
    Fine.
    E la ruota gira....
     
  17. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Già è difficile trovare una casa che ti piace... figurati trovare una casa che ti piace e al cui proprietario piace casa tua...
    A momenti si fa prima a vincere al Superenalotto.
     
    A Franco Taccori, Rosa1968, Bagudi e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  18. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino


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  19. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Noooooooo, figurati :cauto::cauto:
    :^^:
     
    A Rosa1968 e eldic piace questo messaggio.
  20. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino

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