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  1. pignatti

    pignatti Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Sto dividendo con mia sorella 2 immobili. Siamo in accordo su quale immobile dovrebbe andare a ciascuna di noi, ma per questo mia sorella mi ha presentato una stima dell'immobile che resterebbe a me assolutamente fuori mercato (addirittura superiore al suo congruo valore di circa 1 milione di euro). La perizia che ho fatto fare io sembra congrua. Mi chiedo vi chiedo: a cosa va incontro questo perito (è un ingegnere) se si dimostra che ha fatto una perizia chiaramente distorta? Penso che il suo comportamento sia dovuto al fatto che mia sorella gli ha sempre garantito tanto lavoro, pertanto, l'avrà assecondata in qualche modo. Pensate che ha valutato all'80% del valore sia il locale caldaia che le cantine oltre ad avere esagerato con la metratura della casa, del giardino e tante altre scorrettezze! Sarei tentata di dire a mia sorella che mi dia la sua metà di questa valutazione e si tenga lei questa casa. Ma esiste una regolamentazione di queste perizie oppure tutto è lasciato all'onestà del singolo? Grazie
     
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Purtroppo attualmente, nonostante una dottrina consolidata e nuove metodologie, le valutazioni immobiliari sono lasciate all'onestà del professionista ... usando una terminologia tecnica si dice siano troppo soggettive.
    Il mondo valutativo si sta muovendo in seguito alla forte esigenza manifestata dal mercato di maggiore trasparenza ed oggettività nella valutazione immobiliare.
    Tralasciando la parte descrittiva prova ad analizzare solo la parte di calcolo e verifica se sono citate le fonti, la metodologia, il sistema di misura ... credo tu possa riuscire a farti un'idea della professionalità del valutatore. Le responsabilità del valutatore ci sono comunque, ci mancherebbe.
    Per il resto ti invito a consultare l'area valutatori del forum, troverai certamente molti spunti interessanti. Solo un professionista che applica dli IVS può fornire maggiore garanzia sul valore di mercato dell'immobile. Come dicevo il mondo valutativo si sta muovendo molto velocemente, si stanno aggiornando ABI, Agenzia del territorio, Tribunali, Province e regioni ... e tutti i professionisti delle valutazioni.
    Rimango a disposizione per eventuali chiarimenti
     
  3. Sereno

    Sereno Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E' successo anche a me, con due periti che hanno espresso valori decisamente diversi. La soluzione è stata quella di riunirli di fronte ad un terzo che, più che fare da arbitro, ha mediato i valori. Ciò a titolo di accordo bonario. In alternativa in caso di disaccordo sulla divisione, ci si dovrebbe rivolgere al Tribunale, con tutto quello che ciò comporterebbe.
     
  4. pignatti

    pignatti Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ringrazio delle osservazioni. Comunque non capisco come si faccia a presentare una perizia firmata, contenente valori non corretti anche in relazione al calcolo delle superfici, sia della casa che del giardino e tante altre scorrettezze. Sono tutti dati oggettivi non veri, sono errori macroscopici, per questo non mi sembra giusto che un tecnico possa scrivere ciò che vuole senza rischiare niente (denunce , segnalazioni o qualcosa di simile). Certo io ho un'altra perizia, ma non mi sembra di buon senso mediare 2 valori così diversi. E' il tentativo di ingannarmi che mi dà fastidio!!! Grazie ancora
     
  5. Sereno

    Sereno Membro Attivo

    Privato Cittadino
    A questo punto proverei a chiedere chiarimenti al perito sulla reale consistenza dell'immobile, dati alla mano e confortati anche dall'altra perizia; questi dovrebbe riconoscere l'errore che, mi par di capire, non scaturisce da troppa prodigalità, ma da veri e propri errori di misurazioni, facilmente confutabili.
     
  6. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Il tribunale poi nomina un suo perito. Non è detto che questo sia il Solone dei periti. Magari è più incapace degli altri. Certo, sarà meno di parte del perito amico della sorella. In ogni caso, non c'è un criterio assoluto per le stime, ahimè...
     
  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    esistono metodologie estimative riconosciute e condivise a livello internazionale, sono gli International Valuation Standard o Standard di Valutazione Internazionale, il problema è che sono in pochi ad applicarli ... ma il numero di professionisti che sta procedendo ad aggiornarsi sta crescendo
     
  8. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Certo Carlo, ma non è uno standard obbligatorio e la legge non impone nessuna direttiva. All'atto pratico è così, purtroppo. Aggiungo che, per quanto riguarda le perizie dei tribunali per le procedure esecutive, nel 99% dei casi i periti fanno affidamento o sui valori €/mq forniti dall'agenzia del territorio o da quanto riferito dagli agenti immobiliari di quella zona!
    Altro che Standard di Valutazione Internazionale!
     
  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Vero che non è obbligatorio per legge ma fino ad ora c'era una metodologia estimativa contenuta in qualche legge? Non mi risulta ma posso sbagliare, attendo notizie in merito ...
    Ti consiglio di visitare l'area valutatori del forum, penso tu possa trovare molte cose interessanti.
    Agenzia del territorio? Ma lo sai che pure loro hanno adottato gli IVS? e li utilizzeranno per gli accertamenti fiscali ... a giugno hanno presentato il MOSI (Manuale Operativo delle Stime Immobiliari)
    Altri?
    ABI ha emesso delle linee guida che le banche dovevano dichiarare di iniziare ad applicare dal 31. 01. 2011 ...
    I TRibunali hanno iniziato ad inserire la categoria valutatore esperto in valutazioni immobiliari con gli IVS ... per quanto ne so io fino ad ora sono 2 tribunali ...
    la provincia di TV a novembre ha tenuto un seminario per iniziare ad applicare gli IVS agli espropri
    a marzo ci sarà la prima conferenza dei docenti di estimo italiani sugli IVS
    ...
    serve altro? e questo solo per quanto ne so io ...
    Non capisco comunque queste critiche, ma cosa si cerca un metodo scientifico e condiviso per valutazioni immobiliari o cosa altro?
    E poi, al di là di tutto siamo in grado di applicarli? Li conosciamo?
    Ed il modo di lavorare dei periti fino ad ora come è stato? E perchè?
    E' il mercato che chiede trasparenza e chiarezza nel calcolo, nella presentazione ... non è obbligatorio per legge, vero, e allora? Deve esserci una legge che lo stabilisca? E poi, se domani uscisse la legge, ripeto, saremmo pronti per applicarla?
    Ciao
    Carlo
     
  10. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    Carlo, c'è un equivoco. Io sono d'accordissimo con te. Ho solo sottolineato che ad oggi ognuno ha fatto un po' come voleva, proprio perché non c'è stato nessuno standard da osservare con rigore. A riprova di questo ti invitavo a dare un'occhiata a quanto si legge nelle perizie asseverate in tribunale. Più ufficiali di quelle cosa c'è?
    Benvengano tutte le cose che tu dici, saremo tutti più contenti e sollevati nel sapere che le regole sono chiare per tutti.
    Purtroppo oggi è lasciato all'etica e alla professionalità del perito il fatto di aderire a degli standard.
    Ripeto: sono d'accordo con te.
     
  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    vero ...
    purtroppo, per la categoria ... perché il professionista che li conosce ed inizia ad usarli li apprezza eccome ;)
    e poi anche il mercato sta andando in questa direzione
    aggiungo che etica e professionalità sono valori universali che spero saranno sempre validi ...
    il vero problema sale qual'è: che nessuno, o pochissimi, fa indagini di mercato ed è in grado di raccogliere i dati ed analizzarli ... ti sembrerà strano ma purtroppo, anche qui, è vero. Per comodità (e perchè il perito è pagato o si fa pagare poco) l'analisi di mercato viene surrogata dall'utilizzo di indici monparametrici (il classico €/mq) che non sono attendibili, prova ne è che hanno minimi e massimi con divergenza anche del 100% e cosa ancor più bella divergono sensibilmente in base a chi li pubblica ... purtroppo pure qua ...
    La possibilità di togliere i "purtroppo" dai nostri confronti ci sono, basta iniziare a condividere almeno un linguaggio comune e ... applicare quindi degli standard condivisi
    ciao
     
    A gcaval piace questo elemento.
  12. pignatti

    pignatti Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E' il mercato che chiede trasparenza e chiarezza nel calcolo, nella presentazione ... non è obbligatorio per legge, vero, e allora? Deve esserci una legge che lo stabilisca? E poi, se domani uscisse la legge, ripeto, saremmo pronti per applicarla?
    Ciao
    Carlo[/QUOTE]

    Questo vostro dibattito è molto giusto, ma mi sembra di capire che sia sempre indispensabile avere a che fare con un professionista serio, al di là del fatto che applichi gli IVS o meno. Questo perchè non sono assolutamente previsti meccanismi sanzionatori (ed è un male perchè le persone scorrette non rischiano nulla). In altra parte del forum ho letto che in caso di perizie fuori mercato da parte di un perito "di parte" la "controparte" si potrebbe rivolgere ad associazioni di consumatori o segnalare il nominativo all'ordine professionale di appartenenza (nel caso specifico l'ordine degli ingegneri). Cosa ne pensate? Non credete che potrebbe essere un deterrente nei confronti di eventuali scorrettezze? Un ultimo quesito: ho anche letto da altra parte in questo forum (che peraltro trovo veramente interessante) che le perizie di geometri o ingegneri sono sempre superiori a quelle di agenti immobiliari. A mio avviso questi ultimi dovrebbero essere più realistici in quanto solo gli agenti immobiliari hanno il vero polso del mercato. In ultimo: è giusta la conclusione che la vera valutazione di una casa si ha solo quando quando la si vende? In quali casi si possono avere le differenze maggiori fra valutazione e prezzo di vendita? Grazie per la vostra cortesia
     
  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Responsabilità e sanzioni ci sono, vedi nell'area valutatori del forum.
    Esistono pure codici deontologici di ordini e categorie ma non vengono applicati ... una triste realtà.

    Pensa che un giudice di un tribunale ha richiamato i tutti i presidenti degli ordini professionali dei CTU perchè invitassero i loro iscritti almeno a descrivere con esattezza il bene ... pensate ... e cosa è successo? Niente.
    Ed i professionisti che si stanno aggiornando credete che abbiano ricevuto le informazioni dai rispettivi ordini professionali? No!. Tutti i partecipanti all'aggiornamento ne sono venuti a conoscenza per loro personale volontà e/o per consigli di amici ... ed anche le categorie di agenti immobiliari si stanno comportando così.

    Mi trovi s'accordo, anche se è pure vero che ora tutti i professionisti si stanno aggiornando alle nuove metodologie estimative, gli Agenti Immobiliari NO, sono la minoranza. Gli AI avrebbero grosse opportunità di qualificazione professionale ma non si aggiornano, eppure la valutazione oggettiva dovrebbe essere la base di tutte le attività economiche che interessano un bene immobile ...
    VERO, quello è il giusto prezzo.
    La perizia è una previsione del più probabile valore di mercato, non del prezzo di vendita, sono due cose diverse.
    Innanzitutto quando la valutazione non è stata fondata nell'analisi dei dati puntuali di mercato.
    quando il prezzo si è formato in una situazione non normale, cioè il venditore deve vendere o l'acquirente è costretto ad acquistare ... x motivi diversi
    quando non viene fata una adeguata pubblicità immobiliare
     

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