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  1. licia59

    licia59 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buona sera, sto acquistando una casa ho già fatto il compromesso e richiesto tutte le piantine della casa, sia quella catastale che quella di progetto depositata in comune. Sulla planimetria catastale risulta che la camera ha una finestra invece di una porta finestra e inoltre nel vano cucina c'è un arco che dalla planimetria non risulta. L'agente immobiliare dice che tutto ciò è irrilevant. Invece io voglio vedere anche la planimetria depositata in comune. Chiedo: se la planimetria in comune corrisponde alla realtà va bene oppure devono corrispondere le due planimetrie (catasto e comune?) Naturalmente il costo sarà a carico del venditore, ma se tutto questo dovesse ritardare la data della stipula dell'atto, fissato per la fine di maggio? Mi potrebbe il venditore imputare un danno per questo ritardo?Grazie
     
  2. Immobiliare Elisa

    Immobiliare Elisa Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    la planimetria dell'alloggio depositata in catasto, deve corrispondere alle planimetrie depositate in comune e alla situazione reale dell'alloggio, deve essere quindi conforme, la documentazione necessaria alla stipula del rogito notarile, riguardante la regolarità dell'alloggio deve essere prodotta a cura ed eventuali spese della parte venditrice, quindi, un eventuale ritardo al rogito, non può essere imputato alla parte acquirente.
     
  3. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    fai fare prima la variazione catastale, e quoto IMMOBILIARE ELISA!

    saluti
     
  4. MaxMatteo

    MaxMatteo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Parti dal presupposto che qualsiasi risultanza nella realtà DEVE essere autorizzata, seppur sia piccola, ma deve essere autorizzata. L'ente preposto è, salvo casi particolari, il Comune dove è sito l'immobile: quindi ad ogni opera deve corrispondere una autorizzazione (licenza, concessione, permesso, variante, sanatoria)... e questo ti permette di acquistare l'immobile in regola le norme urbanistico-edilizie.
    Altro discorso è la planimetria catastale: attenzione serve solo per i fini fiscali e non per il riconoscimento della proprietà; deve essere anche questa corrispondente alla realtà!

    La vendita di un immobile abusivo (in tutto o in parte) è annullabile!
    Pertanto sarà interesse del promitt.venditore far sì che tutto sia "sano".

    Questi adempimenti sono da ricondursi in capo al promittente venditore il quale, con il contratto preliminare, ha assunto delle obbligazione nei tuoi confronti ossia di vendere un immobile in regola: se questo non fosse, per non causare inadempienza contrattuale per sua colpa a tuo danno, deve regolarizzare a sua cura e spesa.
     
    A swan piace questo elemento.
  5. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
  6. licia59

    licia59 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ma c'è una legge che si può consultare convalida di tutto questo? Perchè l'agente immobiliare insiste a dire che non è necessario che le due planimetrie corrisponano...Ma se ina c'è una finestra e in un'altra una porta finestra!!! E in una non c'è un arco che invece in realtà c'è!!!!
     
  7. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Digli all'agente immobiliare che cambi mestiere (quando ci vuole ci vuole) e fatti fare una relazione di conformità urbanistica da un tecnico.
    Dalla relazione emergerà che l'immobile non è confome e voglio sapere a quel punto come farà il venditore a dichiararne la conformità in sede di rogito.
     
  8. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Le risposte dei miei colleghi sono esatte. Le planimetrie devono corrispondere tra loro e alla situazione reale. L'AI che sostiene il contrario, mi dispiace dirlo, non è affidabile. Sei assolutamente dalla parte della ragione e qualsiasi ritardo nel rogito non è a te imputabile.
     
  9. Immobiliare Elisa

    Immobiliare Elisa Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Mi dispiace per il collega, ma stà commettendo un errore madornale, tutti gli addetti ai lavori, sanno benissimo che le planimetrie devono obbligatoriamente essere conformi alla stato dell'immobile, ti suggerisco di organizzare una riunione con l'agente immobiliare, il notaio incaricato del rogito e la parte venditrice, esponi il problema, poi vediamo cosa risponde il notaio.
     
  10. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Fermo restando il fatto che le due planimetrie devono corrispondere allo stato di fatto, l'arco non è comunque un problema...se lo si vuole ritenere tale si sta cercando il pelo nell'uovo, mentre la difformità finestra o porta-finestra è importante in quanto incide sul prospetto esterno e, se non rientra in un precedente condono, non è attualmente sanabile.
    Comunque l'eventuale ritardo nelle tempistiche per risolvere queste problematiche non è imputabile a te bensì al proprietario che si impegna a tresferire l'immobile al rogito notarile in regola con le leggi urbanistiche...tra le altre cose.
     
  11. licia59

    licia59 Membro Junior

    Privato Cittadino
    a parte che ho venduto un immobile 2 mesi fa, nel quale c'era un arco che se non era stato sanato erano dei problemi per fare il contratto.....quindi non è cercare il pelo dell'uovo!!!!
    E comunque non sono riuscita a capire dove posso vedere che le 2 planimetrie devono corrispondere. Grazie
     
  12. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Scusa ma se l'arco è al posto della porta non c'è prorio nulla da sanare se, invece è una nuova apertura su un tramezzo che no la prevedeva allora è diverso ma facilmente risolvibile con una errata rappresentazione grafica, fare una DIA in sanatoria per una cosa del genere mi sembra veramente esagerato...
    Non ho capito cosa intendi per " capire dove posso vedere che le 2 planimetrie devono corrispondere" se intendi dove reperirle...una al catasto e l'altra all'ufficio tecnico del comune dove si presentano i progetti per l'approvazione, se cerchi un riferimento normativo ti conviene sentire un tecnico del Comune ma tieni presente che 2+2 fa sempre 4 quindi, visto che i passaggi sono:
    1) approvazione del progetto con relativo rilascio della licenza di costruzione;
    2) inizio lavori;
    3) fine lavori e richiesta di abitabilità;
    4) accatastamento e relativa planimetria catastale.
    Passando tra i punti 1), 3) e 4) è automatica ed obbligatoria la corrispondenza tra le planimetrie e lo stato di fatto.
     
  13. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    FRASE DURA MA GIUSTA!!!

    saluti
     
  14. Immobiliare Elisa

    Immobiliare Elisa Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    per controllare la corrispondenza delle planimetrie, devi recarti presso l'ufficio tecnico del comune, controllare tutte le richieste di concessioni edilizie o dichiarazioni di inizio attività o qualsiasi pratica riguardi l'immobile in questione, la stessa planimetria che trovi in comune deve essere depositata presso l'ufficio del catasto, un consiglio, è meglio per essere sicuri rivolgersi ad un tecnico da te incaricato. Questo per tua maggior sicurezza, però ti ripeto la strada migliore è quella di recarti presso il notaio da te incaricato ed esporre a lui il problema.
     
  15. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    frase dura che potrebbe essere giusta ma potrebbe anche non esserlo.
    prima di dare dell'incompetente a qualcuno, usiamo cautela.

    Se ne è già discusso ed esistono delle operazioni/variazioni che si possono effettuare nell'immobile senza una corrispondente pratica edilizia o catastale. La variazione catastale inoltre è indispensabile solo per variazioni che comportino cambi di rendita, negli altri casi non è necessaria.
    cfr. art. 23, comma 7°, D.P.R. n. 380/01.

    Inoltre anche alcune variazioni interne è possibile che non richiedano una DIA come ad esempio lo spostamento di una porta se le normative locali lo prevedono.

    In sostanza la risposta giusta è: dipende. Va valutato caso per caso se le differenze tra la risultante degli atti di fabbrica, l'accatastamento e lo stato dei luoghi siano nella norma o rientrino nell'illecito o nell'abuso.

    A loro volta inoltre gli illeciti sono sanabili o meno, come gli abusi nei quali però non viene meno in ogni caso il reato anche se nei casi sanabili si tende a sorvolare.

    In questi casi consiglio sempre di farsi assistere da un professionista tecnico preparato (arch, ing. geo) per sciogliere i dubbi.
     
  16. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    convengo con te che a primo impatto sembrino cose leggere, ma secondo me una porta finestra invece che una finestra normale è un'opera sottoposta a DIA in tutta italia.

    saluti
     
  17. licia59

    licia59 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Proprio oggi ho visto la planimetria allegata alla concessione edilizia ed in effetti lì c'è disegnata la porta finestra. Ho chiesto alla proprietaria di provvedere prima dell'atto a sistemare anche la planimetria catastale.
    Grazie per le vostre risposte mi siete stati di grande aiuto.
     
  18. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    in quasi tutta Italia. Mai essere categorici nell'edilizia italiana con potere legislativo concorrente in materia di governo del territorio.

    Ad esempio:
    LR 19/2009
    Art. 4
    (Definizioni degli interventi edilizi)

    ...
    2. Ai fini della presente legge gli interventi non aventi rilevanza urbanistica ma solo rilevanza edilizia comprendono tutte le opere eseguite su terreno inedificato o sul patrimonio edilizio esistente che non comportano l'alterazione del carico insediativo o del carico urbanistico. Tali interventi sono riconducibili alle seguenti categorie:
    a) manutenzione ordinaria, consistenti in:
    1) riparazione, rinnovamento e sostituzione di finiture, infissi, serramenti e parti non strutturali degli edifici o delle unita' immobiliari e delle aree di pertinenza, ivi compresi l'eliminazione, lo spostamento e la realizzazione di aperture e pareti divisorie interne che non costituiscano elementi costitutivi dell'edificio e sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, che non comportino aumento del numero delle unita' immobiliari o che implichino incremento degli standard urbanistici;
    ...
    Art. 16
    (Attivita' edilizia libera)

    1. Ai sensi dell' articolo 4, comma 2, lettera d) , non necessitano di preventivo controllo tecnico-amministrativo le seguenti attivita' di rilevanza edilizia:
    a) interventi di manutenzione ordinaria;
    b) interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non alterino la sagoma dell'edificio;
    ...
    f) opere caratterizzate da precarieta' strutturale e funzionale, dirette a soddisfare esigenze contingenti e temporanee per lo svolgimento di attivita', di manifestazioni culturali e sportive soggette unicamente alle autorizzazioni previste dal Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza e destinate a essere immediatamente rimosse al cessare della necessita', nonche' tutte le strutture temporanee di cantiere finalizzate all'esecuzione degli interventi realizzabili in attivita' edilizia libera;
    g) mutamenti di destinazione d'uso degli immobili attuati senza esecuzione di opere edilizie in altra consentita dallo strumento urbanistico comunale;
    ...
    i) realizzazione di pertinenze di edifici o di unita' immobiliari esistenti che non comportino volumetria e destinate ad arredi da giardino o terrazzo, barbecue e tutti gli interventi di ornamento dell'edificio o sue pertinenze;
    j) realizzazione di tettoie o pavimentazione di aree pertinenziali degli edifici o unita' immobiliari esistenti, anche destinate a parcheggio, che comportino un'occupazione complessiva massima di 20 metri quadrati rispettivamente di superficie coperta o di superficie utile per unita' immobiliare;
    k) realizzazione di pertinenze di edifici o unita' immobiliari esistenti che comportino volumetria, bussole, verande, serre e depositi attrezzi e simili, nei limiti del 10 per cento del volume utile dell'edificio o dell'unita' immobiliare esistenti, se a destinazione residenziale, o nei limiti del 5 per cento della superficie utile dell'edificio o dell'unita' immobiliare esistenti se a uso diverso dalla residenza; tali interventi non possono comunque comportare un aumento superiore a 100 metri cubi della volumetria utile della costruzione originaria;
    l) interventi per il risparmio energetico su edifici o unita' immobiliari esistenti anche se comportano limitate modifiche volumetriche di cui all' articolo 37 , nel rispetto della legge regionale 23/2005 ;
    m) installazione di impianti solari termici o fotovoltaici integrati nei tetti degli edifici con la stessa inclinazione e lo stesso orientamento della falda, senza serbatoi di accumulo esterni o i cui componenti non modifichino la sagoma degli edifici stessi e la superficie dell'impianto non sia superiore a quella del tetto stesso; installazione di singoli generatori eolici con altezza complessiva non superiore a 1,5 metri e diametro non superiore a 1 metro, purche' non ricadenti in zona A e B0 o singoli edifici a esse equiparati, come individuate dagli strumenti;
    ...
    p) recinzioni, muri di cinta e cancellate a chiusura di fondi privati, purche' non ricadenti in zona A e B0 o singoli edifici ad esse equiparati o che non interessino la fascia di rispetto della viabilita' pubblica o aperta al pubblico; le recinzioni utilizzate in zona agricola per il pascolo degli animali non stabilmente ancorate al terreno;
    ...


    Quello riportato sopra è anche eccessivo e appartiene ad una regione a statuto speciale ma spulciando tra le leggi regionali e i regolamenti comunali si scoprono consuetudini e norme incredibili.

    Sempre meglio chiedere specifiche sul luogo in cui si trova l'immobile.
     
    A il Custode piace questo elemento.
  19. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    quoto, ma le cose vanno semplicemente chiarite, e cmq non ho trovato niente riguardo alla variazione oggetto della discussione. cmq complimenti poichè su da voi a Milano STATE PROPRIO AVANTI!!!

    saluti
     
  20. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    l'estratto di Legge Regionale non è della Lombardia ma del Friuli Venezia Giulia, regione autonoma.
    In Lombardia la LR sul governo del territorio è un po' più restrittiva.
    La Lombardia è stata avanti nell'introduzione della DIA e ha fatto da "apripista" a quanto poi attuato con il testo unico.
    Per quanto riguarda il governo del territorio in materia urbanistica invece va a ruota di altre regioni più avanti e si colloca nel mezzo. Il vicino Piemonte per esempio è molto indietro.
    Uso i termini "avanti" e "indietro" non in senso positivo o negativo ma solo per individuare un ordine temporale della legislazione regionale perchè non sempre una nuova legge è una buona legge.
     

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