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  1. m.aicardi

    m.aicardi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Vorrei sottoporre agli altri utenti un problema nel quale mi sono trovato e che mi da qualche problemuccio... :disappunto:

    Ho trovato, privatamente, un immobile da acquistare per la cifra di €378.000; ho contattato il venditore, ho fatto due visite alla casa, ho fatto una visura catastale ed ho preparato una proposta di vendita che ho consegnato al venditore, dopo che avevamo concordato un prezzo di €370.000 di cui €240.000 da mutuo bancario.

    Nel frattempo ho anche chiamato il Notaio di fiducia del venditore ed ho comunicato a lui gli importi in questione (sulla base dei quali mi ha calcolato l'onorario).

    Il venditore mi ha detto che avrebbe chiesto la consulenza di "un suo amico" che è l'immobiliare con la quale ha messo in vendita la casa (e con il quale io non ho mai avuto a che fare).

    Ieri sera mi telefona il venditore e mi informa che c'è "un problemino": lui ha comprato la casa 3 anni fa facendo figurare in atto di averla pagata €280.000, e non avendo mai preso la residenza è soggetto alla plusvalenza.

    Per questo motivo vorrebbe che gli pagassi €90.000 in contanti e che dichiarassimo di fronte al Notaio il prezzo "concordato" di €280.000.

    Mi ha chiesto anche di chiamare il suo immobiliare perché mi spiegasse meglio la situazione. Così ho fatto e questo mi ha spiegato il meccanismo della plusvalenza (come se già non lo conoscessi).

    A questo punto che posso fare? Se mi rifiuto di dargli i soldi in contanti, questo probabilmente non mi vende la casa (ovviamente la proposta di acquisto non me l'ha ancora firmata perché le cifre che ho messo sono quelle che portano alla cifra completa).

    Se io dovessi cedere a questo tipo di "ricatto" in che sanzioni potrei incorrere? Io personalmente non evaderei un cent, visto che pago l'imposta di registro sul valore catastale e non sul dichiarato... Che altri problemi potrei avere?

    Avete qualche suggerimento su come chiudere positivamente l'acquisto senza dover parlare di contanti?

    Grazie a chi avesse suggerimenti.

    Marco
     
  2. Francesca Cecchini

    Francesca Cecchini Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
  3. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    90.000 € di differenza non sono pochi, è facile incorrere in controlli e finire in mezzo ai rovi...
    Io direi al venditore di mettersi l'anima in pace, di esser contento di aver venduto la casa con soli 8.000€ di trattativa... In questo momento sei un cliente D'ORO, non se ne trovano tanti, sarebbe sciocco perderti così.... Oltre che ad essere ILLEGALE!
     
  4. m.aicardi

    m.aicardi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    :disappunto: Novità: al mio rifiuto, il venditore mi ha chiesto di pagare €10.000 in più per fare una vendita completamente regolare. La cosa mi indispone moltissimo, ma la casa ci piace.

    Dice che in questa maniera può rientrare di parte della plusvalenza che è costretto a pagare (ma non poteva pensarci PRIMA di metterla in vendita???).

    Allora per capire bene la situazione ho cercato di capire meglio la questione; dopo aver Googlato a lungo mi (e vi) chiedo: quanto è esattamente la plusvalenza? La quota più recente che ho trovato è un'imposta del 20% fra differenza fra prezzo d'acquisto e prezzo di vendita.

    E' corretto o ci sono novità con le ultime finanziarie?

    Grazie mille.

    Marco
     
  5. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La plusvalenza può essere scontata in du modi:
    1) direttamente all'atto dove sconta una tassa fissa del 20% sulla differenza fra il prezzo di acquisto, a cui vanno sommate gli oneri del notaio, l'eventuale agenzia, i lavori di ristrutturazione e il prezzo di rivendita
    2) può essere portata come imponibile nella dichiarazione dei redditi dove sconterà l'aliquota proporzionale (questo può convenire se la dichiarazione dei redditi di un soggetto è in perdita)

    I 10.000 € che quindi ha chiesto sono circa il 50% di quanto lui verserà allo stato.
    Per limare qualcosina fate un'altro incontro in cui calcolate esattamente le spese sostenute e calcolate su quanto paga la plusvalenza e proponi di fare metà a testa.
    Se la casa era sul mercato a 378.000 e avete chiuso a 370.000 non sono 7/8.000€ (di solito) che fanno saltare una affare di questo tipo.
     
  6. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Hei Marco!
    :festa:
     
  7. Daniele Ruggeri

    Daniele Ruggeri Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Posso capire che a te la casa piaccia molto, ma qui stiamo parlando di vera e propria evasione e il tuo venditore a mio avviso deve capire che le tasse si pagano..un forbice di 90.000 € non e' una piccola forbice, anzi..e' un po come quelle persone che comprano in Edilizia Convenzionata e sperano di ricavare tramite black (nero) un valore simile a quello del mercato libero, Se lui ha dichiarato 280.000 € vuol dire che a suo tempo ha pagato meno tasse e per quale motivo dovrebbe sfuggire per l'ennesima volta?? Io in te gli proporrei 360.000 altro che 10.000 in piu'..la parte forte nel mercato odierno e' l'acquirente e io non scenderei mai a simili ricatti perche' una cosa mi piace...se contnua cosi' il tuo venditore si trovera' a vendere quella casa a 350.000 € altro che chiedere di piu' per pagarsi la plusvalenza...Insomma pensaci su un po' prima di andar ad agevolare un' evasore...Ciao e Auguri per la casa ;)
     
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  8. m.aicardi

    m.aicardi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Intanto grazie a tutti delle informazioni e dei consigli.

    Io sono assolutamente d'accordo con te, tanto che io gli ho detto di no. E mi sono anche incavolato come una bestia, perchè questa non è professionalità. Posso anche capire che probabilmente non l'abbia fatto in mala fede ma per faciloneria. Ma non per questo la cosa mi va giù più facilmente. Non mi incavolo certo se qualcuno mi propone di fare un po' di nero, son liberi di chiedere ed io di rifiutare. Ma per me è un comportamento inaccettabile quello di cambiare le carte in gioco. Ed ancora più inaccettabile è il fatto che chi l'ha consigliato sia un mediatore professionista.

    Sono d'accordissimo che al momento, una volta tanto, il mercato è in tali condizioni che è l'acquirente ad avere il coltello dalla parte del manico.

    Io non ho la minima intenzione di accettare un simile ricatto, scherziamo? Voglio però farmi un'idea ben chiara, mi piace saper le cose...

    Probabilmente useremo la tattica di lasciarlo lì un paio di mesi a meditare sulla mancanza di offerte... Magari scenderà a più miti consigli ed accetterà i €360.000 che mi consigli :D

    Grazie.

    Marco
     
  9. Daniele Ruggeri

    Daniele Ruggeri Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ;) Bravo Marco, se puoi evitare di renderti partecipe di agevolare una persona che a mio avviso si crede un po furbetta, ed e' qui che mi arrabbio..perche' tra privati di ste cose se ne vedono sin troppe e poi mi arrabbio ancora di piu' se penso che a consigliare tale soluzione sia un mediatore....grrr...... ;) In bocca al Lupo e che crepi il lupo :)
     
  10. Sandro 7942

    Sandro 7942 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Anzitutto verifica che tipo è questo fenomeno di mediatore, se realmente iscritto al ruolo e con tutte le carte in regola...

    ... Poi, a parer mio, ribadisci semplicemente la tua offerta originale: se la casa ti piace non ha senso ribassarla, anche se il venditore fa il furbetto o è un facilone...

    Se l'immobile vale veramente la pena anche 15 giorni di "pensieri" possono essere rischiosi, io ti faccio un discorso "generico", poi è ovvio che se reputi l'immobile idoneo alle tue esigenze non devi farlo scappare. Non pensarci troppo quindi, torna dal venditore in fretta e, con un bel preliminare in una mano e un bell'assegno nell'altra, vedi di fargli serenamente capire che a QUELLA cifra ha venduto la casa...

    ... Chi lascia la strada vecchia per la nuova...........


    In bocca al lupo!
     
  11. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Grande Sandro! (come al solito! :risata: )
    Chi non è del mestiere tende ovviamente a sottovalutare l'impatto psicologico che può avere sul venditore VEDERE un assegno non trasferibile, intestato a suo nome, che accompagna la proposta. In questo caso, secondo me, se vuoi giocare pesante e sfruttare appieno l'impatto, lo potresti fare anche di 10.000 euro! :fico:
    Vorrei poi considerare un altro aspetto della plus-valenza, oltre a tutti quelli correttamente evidenziati dai colleghi: acconsentendo alla richiesta del venditore tu ti troverai a comprare alla cifra "ufficiale" di 280.000 euro una casa che già oggi vale 100.000 euro in più .... e se domani decidessi per qualunque motivo di rivenderla?
    Magari non la rivenderai, e comunque ci porterai la tua residenza, ma perchè limitare la propria disponibilità di un bene per fare un favore ad un'evasore?

    ;)
     
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  12. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Anche se tu accettassi il pagamento diciamo per contanti, c'è un bel problemino. In caso di accertamento vanno a vedere i conti correnti 6 mesi prima e sei mesi dopo la compravendita. Vuol dire che i 90.000 euro tu non li puoi prelevare altrimenti ti beccano subito, avresti dovuto farlo piano piano nel tempo. Secondo il venditore cosa fa, si tiene 90.000 euro in contanti in casa per 6 mesi? PERICOLOSISSIMO.
    Tolte queste questioni non secondarie, a mio modo di vedere, pur essendo assolutamente contrario al pagamento per contanti, conviene a lui e non a te, per cui se lo vuoi mi fai uno sconto !!!!
    La cosa più tranquilla è quella che ti ha consigliato l'ottimo Roberto Spalti, sedetevi e transate serenamente
     

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