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Kurt1

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno,
vi presento la mia situazione.

Vecchia costruzione anni 60 divisa su due piani con singoli appartamenti, oltre scantinato, comprati in comunione dei beni. Nel 1982 morì mio nonno, così in successione il suo 50% fu suddiviso tra mia nonna e mio padre (figlio unico). Si ebbe quindi mio padre proprietario del 25% al pian terreno ed il 25% del primo piano, mentre nonna proprietaria del 75% del pian terreno e del 75% del primo piano.

Ora mia nonna si trova in casa di riposo, io e mia moglie vorremmo avere tutte le carte a posto per iniziare i lavori di ristrutturazione al primo piano e agli esterni, una volta divenuti regolari cointestatari del primo piano e risistemate tutte le quote di proprietà con mio padre.

Abbiamo sentito differenti notai e più banche con pareri anche piuttosto discordanti; mi pare piuttosto assurdo non si trovi una formula univoca per evitare donazioni ed eventuali problemi futuri; quel 25% al primo piano intestato a mio padre pare essere decisivo nell'ostacolare una richiesta di mutuo!

Spero sappiate consigliarmi.
 

D3rivato

Membro Attivo
Mediatore Creditizio
Se non sanno consigliarti fior di notai che hanno studiato decine di anni credi che un agente immobiliare con un patentino possa saperti districare la matassa?
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
io e mia moglie vorremmo avere tutte le carte a posto per iniziare i lavori di ristrutturazione al primo piano e agli esterni, una volta divenuti regolari cointestatari del primo piano e risistemate tutte le quote di proprietà con mio padre.
Per diventare proprietari del primo piano, evitando le donazioni, direi che l’unica possibilità è quella di comprare le quote di nonna e padre, con soldi vostri, anche pagando meno del valore di mercato, purché i soldi indicati nel rogito passino di mano normalmente.
Se non avete la somma necessaria , l’unica possibilità è attendere la morte della nonna , che potrebbe lasciare a te per testamento anche tutta la sua quota, se lo volesse. E poi comprare la quota del papà.

Non spieghi se nonna e padre sono disponibili a effettuare una donazione, e se avete la somma necessaria alla ristrutturazione: in questo caso, se pensate di voler tenere la casa a lungo, anche la donazione non sarebbe un grosso problema .
Ovvero , se spieghi più compiutamente la situazione, sarà più facile analizzare pro e contro.
 

Kurt1

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie mille Francesca.

Nonna e papà sono certamente disponibili ad effettuare la donazione. Il problema a monte sono le formule di finanziamento bancario per la necessaria ristrutturazione. Mi spiego meglio: un eventuale prestito (con tassi elevati) avrebbe un periodo eccessivamente breve di estinzione, mentre un mutuo (più leggero economicamente) pare non elargibile se avvengono donazioni in linea diretta.
Il finanziamento avrebbe il fine di effettuare la ristrutturazione in modo completo.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Avete provato a chiedere in banca se, con una polizza che copre i rischi della donazione, sono disponibili a darvi un mutuo ?
Ultimamente lo fanno più facilmente, con questa polizza apposita.

Un’altra possibilità, ma serve un atto notarile in più, con relative spese, è di far fare a padre e nonna una permuta tra le loro quote ; cioè la nonna cede il 25% della casa che non vi interessa a tuo padre, che cede in cambio il 25% della casa che vi interessa.
A questo punto tua nonna sarebbe proprietaria del 100% del primo piano, e i due resterebbero proprietari al 50% del piano terra.
Tua nonna ti dona il primo piano, e forse riesci a farti finanziare.
 

Kurt1

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ti ringrazio ancora, queste sono ipotesi che abbiamo considerato e probabilmente torneremo ad approfondire meglio. La linea preferibile sarebbe una intestazione totale del piano terra a mio padre ed il primo piano a me e mia moglie (idem cantina).
La sensazione che personalmente ho avuto finora è che non tutte le banche seguano la stessa linea (ci devono anche mangiare sopra...) e che non tutti i notai consiglino allo stesso modo (pareri discordanti...).
Spero di trovare una soluzione al più presto
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
Se non avete la somma necessaria , l’unica possibilità è attendere la morte della nonna , che potrebbe lasciare a te per testamento anche tutta la sua quota, se lo volesse. E poi comprare la quota del papà.
ma così non va a ledere la legittima del papà?
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
Certo; ma se il papà è d'accordo, firmerà un atto di acquiescenza al testamento e di rinuncia all'azione di riduzione , e l'immobile sarà ereditato senza problemi dal figlio.
ah, dici con rinuncia dell'eredità... occhio che però così si becca le imposte di successione.
 

Kurt1

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Avete provato a chiedere in banca se, con una polizza che copre i rischi della donazione, sono disponibili a darvi un mutuo ?
Ultimamente lo fanno più facilmente, con questa polizza apposita.

Un’altra possibilità, ma serve un atto notarile in più, con relative spese, è di far fare a padre e nonna una permuta tra le loro quote ; cioè la nonna cede il 25% della casa che non vi interessa a tuo padre, che cede in cambio il 25% della casa che vi interessa.
A questo punto tua nonna sarebbe proprietaria del 100% del primo piano, e i due resterebbero proprietari al 50% del piano terra.
Tua nonna ti dona il primo piano, e forse riesci a farti finanziare.
"Forse" nel senso che non è un'operazione in genere semplice?
 

Slartibartfast

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Ipotesi un po' piratesca... prima vi fate fare il mutuo (nonna e papà intervengono come terzi datori d'ipoteca) e poi fate la donazione con il mutuo in essere.
 

Slartibartfast

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Scusami cosa intendi per piratesco? Nessun notaio ci ha suggerito questa via
Intendo dire che una volta che la banca ti ha concesso il mutuo, viene fatta la donazione delle quote con relativa ipoteca e la banca non ha grandi strumenti per opporsi. La metti davanti al fatto compiuto, vai avanti a pagare il tuo mutuo e tutti vissero felici e contenti.
E' una cosa piratesca perché la fai senza chiedere il permesso a nessuno.
 

Kurt1

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Via troppo "piratesca" per convincere mio padre 😕
La via più facilmente percorribile ad oggi pare essere la permuta
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
"Forse" nel senso che non è un'operazione in genere semplice?
"forse" , perche se ti fanno problemi per la donazione da tuo padre, dovrebbero farne
meno con la donazione dalla nonna.
Ma non ci sono certezze finché non proverai a informarti su questo; ogni banca si regola come crede.
 

Kurt1

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Cosa ne pensate della possibilità di mutuo a stato avanzamento lavori? Avete mai avuto a che fare con una soluzione di questo tipo?
 

Slartibartfast

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Cosa ne pensate della possibilità di mutuo a stato avanzamento lavori? Avete mai avuto a che fare con una soluzione di questo tipo?
Sempre sentito parlare ma mai visto dal vivo. E'un tipo di mutuo complesso e costoso. Non stupirti se il funzionario di banca non sa come impostare la pratica, l'impresa non fa il preventivo nel modo giusto, ecc... Provaci ma fatti spiegare per filo e per segno tutte le procedure e soprattutto i costi.
 

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