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  1. sorpeppo

    sorpeppo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti , a novembre ho firmato una proposta d'acquisto con relativa caparra cofiramatoria, regolarmente accettata, a metà dicembre doveva avere luogo l'atto preliminare dal notaio, ma arrivati dal notaio costui diceva che era impossibile farlo quel giorno inquanto aveva trovato 3 ipoteche, una volontaria ed una giudiziale, che l'affare comunque sarebbe potuto andare a buon fine ma per quel giorno non se ne sarebbe fatto nulla! la data del rogito è fissata per il 28/2/10 ora io vorrei ritirami dall'acquisto xchè ho paura che sounti fuori qualche altro problema, a parte.....loro dicono che con i soldi che io gli daro' automaticamente si cancelleranno le ipoteche. ma le ipoteche .....almeno quella giudiziale non dovrebbero levarle prima del rogito e non contestualmentre? l'agente immobiliare non era tenuto a fare una visura e a comunicarmi queste cose? grazie!
     
  2. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Per Legge l'AI non è obbligato a chiedere le visure... ma un AI diligente le chiede ancor prima di cominciare a proporre l'immobile (siamo venditori e dovremo pur sapere se la casa appena acquisita è vendibile oppure no!).
    Sappi però che anche le ipoteche giudiziali possono essere cancellate contestualmente al rogito. Molto probabilmente questa persona sta vendendo proprio per risolvere alcuni problemi economici e gli risulterà impossibile estinguere i debiti prima del rogito, salvo non riceva importanti pagamenti intermedi.
    La verifica che devi fare è appurare che il debito accumulato dal venditore non superi il prezzo pattuito per l'affare. In questo ti possono essere d'aiuto il Notaio, l'AI (tramite le visure ipotecarie) o il venditore stesso, documentando la sua situazione (aggiornata) nei confronti dei creditori.
    La tranquillità inoltre di fare un acquisto sicuro te la danno il Notaio e la tua Banca, se devi fare mutuo.
    Questi non permetteranno mai l'acquisto di un bene che non sia stato completamente liberato da gravami.
    L'unica cosa che non capisco è perchè il Notaio, a Dicembre, non abbia voluto procedere con la stesura del preliminare. Generalmente è sufficiente, nello stato dell'immobile, riportare l'elenco delle ipoteche gravanti sull'immobile, aggiungendo l'impegno, da parte del venditore, a cancellarle a propria cura e spese entro la data del rogito.
     
  3. jim79

    jim79 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Concordo con Diego Zucchini e aggiungo che in questi casi e' solo questione di volonta' delle parti.in assenza di preliminare vale la proposta di acquisto e, in genere, nelle proposte c'e' scritto che, appunto, l'immobile deve essere libero al rogito. Non vedo perche il notaio abbia bloccato la vendita... Avrei bisogno di sapere altre cose per capire esattamente a che punto e' la pratica e quali siano i tuoi diritti o obblighi ma andando infondo conta che l'acquisto e' complicato ma possibile e se la casa ti piace, avendo l'appoggio di professionisti seri e preparati, la cosa e' più che possibile.
     
  4. sorpeppo

    sorpeppo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    inanzitutto grazie per le risposte, comunque a fine dicembre in sede di contratto preliminare arrivammo dal notaio e sapevamo che: in quel giorno si sarebbe fatto regolarmente il compromesso, avremo dovuto pagare agenzia, e dare un anticipo sulla casa, senonchè il notaio esordisce con testuali parole: "oggi l'atto preliminare non si puo' fare xchè ho trovato 3 ipoteche di cui 1 giudiziale, e oltre a questo la relazione tecnica è a dir poco imprecisa nonchè incorretta quindi non serve a nulla...ergo: va rifatta completamente! ora potete immaginare come ci siamo rimasti........
    il notaio aggiunge: l'atto conclusivo si puo' fare xchè la somma della casa supera di circa 40.000 euro gli importi dovuti dai venditori alle rispettive banche, aggiunse che i venditori dovevano contattare il geometra per far rifare la documentazione tecnica, e che lui si doveva mettere in contatto con le banche (3 banche ) per mettersi d'accordo per il giorno dell'atto per fare le cancellazioni delle ipoteche.
    Ora, contrariato dal fatto che nonostante l'errore del AI è sempre piu' arrogante e presuntuoso, la totale assenza di chiarechiarezza sia da parte dei venditori che hanno taciuto giustificandosi con " pensavo non si venisse a saoere" e dal AI : " non lo sapevo percè la signora non me lo aveva detto" , io vorrei ritirami dall'offerta, oppure se andiamo avnti vorrei pretendere che loro con i loro soldi levino almeno l'ipoteca giudiziale prima del rogito.
    p.s. se mi ritiro devo comunque pagare AI senza che il compromesso abbia avuto luogo?

    p.p.s se la cosa puo' essere piu' chiara potrei inviarvi la proposta, e la visura ipocatastale (fatta a mie spese (200E))... ovviamente in pvt ...se mpre se il regolamento del forum lo consentisse !
    grazie ancora!
     
  5. paolog

    paolog Ospite

    Puoi essere contento perchè il notaio ha fatto il suo lavoro portando in evidenza la situazione.

    Ottimo! Il debito è inferiore alla cifra pattuita per la compravendita ed è possibile fare un atto e una compravendita "pulita".

    Se il venditore non si adopera velocemente, fallo tu e gli eventuali costi falli imputare nel prezzo di vendita (ergo: parla con il loro geometra e fagli sapere che deve essere presente al rogito per farsi pagare dal venditore, inoltre contatta le banche direttamente per comunicare il "da farsi").

    Dipende da come è stata formulata la proposta d'acquisto, tuttavia puoi tranquillamente procedere verso una compravendita regolare e soprattutto pienamente valida ed efficace.

    Considera anche un fatto: quanto è costata la casa? (non devi rispondere qui)

    1.000/1.500 euro in più fanno la differenza sul prezzo a fronte di una sana tranquillità?

    Bene, tieniti pronto, eventualmente, a spendere anche 1.000/1.500 euro in più per incaricare un avvocato che ti assiste per la positiva conclusione dell'affare (con la cifra di cui sopra puoi concordare l'assistenza legale con un avvocato esperto di diritto immobiliare).

    Tuttavia il ricorso a un avvocato pare, nel tuo caso, una situazione estrema, perchè già il tuo notaio è in grado di tutelarti ampiamente.


    Paolo
     
  6. sorpeppo

    sorpeppo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ma posso o no pretendere che la giudiziale sia cancellata da loro e prima di quel giorno?
     
  7. paolog

    paolog Ospite

    La parola "pretendere" nella compravendita immobiliare e più ampiamente in ambito giuridico si confronta sempre con il diritto.

    Prima di tutto cerca di mettere da parte eventuali dissidi, livori e contrasti nei confronti di agente immobiliare e venditore perchè, in fondo, anche tu potevi fare una visura ipotecaria-ipocatastale prima di firmare la proposta d'acquisto e anche se le ipoteche sono state accese successivamente dovevi condizionare la proposta stessa alla presenza di gravami vari alla data del rogito (in fondo quello che interessa è fare una compravendita valida e dormire sonni tranquilli).

    In merito alla tua domanda è ragionevolmente difficile che un soggetto indebitato abbia la possibilità di estinguere ipoteche prima della compravendita (è altrettanto ragionevole pensare che la vendita sia conseguenza della situazione debitoria).

    Al rogito saranno presenti i debitori, ovvero le banche, e i soldi che sborserai saranno versati alla firma dell'atto di compravendita da parte del venditore, in questo ordine tassativo:
    1) ai creditori, in questo caso le banche, che provvederanno automaticamente e per accordo scritto (il notaio lo può tranquillamente indicare nell'atto) a cancellare le ipoteche
    2) al geometra del venditore che avrà redatto nuova documentazione tecnica (altrimenti la parte venditrice potrebbe astenersi dal pagarlo successivamente e il geometra potrebbe chiedere a te il pagamento)
    3) al venditore, che, pagato tutto quello che c'è da pagare, intascherà quanto rimane per differenza fino alla cifra pattuita per la compravendita

    Quanto sopra ti permette di avere una compravendita regolare ed efficace e considera che non è una procedura eccezionale, bensì è il modo corretto e corrente di fare nei casi come il tuo.

    Ricordo anche che in tutto questo l'AI deve, a norma di legge e a meno di accordi diversi, essere pagato prima di tutti perchè il diritto alla sua provvigione è maturato alla conclusione dell'affare, ovvero al momento in cui tu hai avuto conoscenza dell'accettazione della proposta d'acquisto.

    Resta inteso che quanto sopra lo puoi riscontrare e lo puoi stabilire con il tuo notaio.

    Paolo
     
  8. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    sorpeppo,
    hai il Notaio che ti tutela, su questo devi stare tranquillo.
    La cancellazione di tutte le ipoteche verrà fatta a cura del venditore e prima del tuo acquisto. Che poi quel "prima" sia un mese o solo 5 minuti, ai fini della compravendita, non cambia nulla. Un Notaio non ti farebbe mai firmare un atto per l'acquisto di un bene già gravato da ipoteche.
     
  9. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Re: Posso ritirare la proposta di acquisto se scopro una ipoteca

    una domanda...chi vende e' un soggetto fallibile???
     
  10. paolog

    paolog Ospite

    Su questo sono daccordo.

    Su questo dissento per il motivo precedentemente esposto: il venditore è probabilmente indebitato e NON "capiente" ovverro senza le disponibilità finanziarie necessarie a cancellare le ipoteche.

    L'ipoteca viene cancellata dalla banca nella migliore delle ipotesi al momento del rogito, fatto quest'ultimo abbastanza improbabile perchè PRIMA la banca prende i soldi e DOPO cancella l'ipoteca.

    Lo scenario auspicabile migliore è quello per il quale il giorno del rogito l'incaricato della banca sia presente al rogito stesso, prenda i soldi, firmi la ricevuta e si rechi in istituto per espletare la formalità relativa alla cancellazione dell'ipoteca.

    Tuttavia, lo ripeto, un notaio accorto (e in genere lo sono tutti) redige un atto dove tutte le parti vengono adeguatamente e giuridicamente soddisfatte.

    Infatti il notaio avrà cura, come già ripetuto, di indicare tutto nell'atto.

    Aggiungo che è più importante che il notaio faccia una visura ipocatastale il giorno stesso del rogito per evitare che eventuali altri soggetti iscrivano altre ipoteche sull'immobile: immagina che la parte venditrice ha fatto uno dei classici "prestitini" con garanzia reale e nel frattempo è maturata un insolvenza tale da portare a altre trascrizioni pregiudizievoli.

    E anche qui, a costo di essere ripetitivo, ribadisco che è il notaio che tutela: fissate un appuntamento per il rogito nel pomeriggio e chiedi al notaio di fare un'ultima prudenziale visura ipocatastale aggiornata la mattina dello stesso giorno.


    Paolo
     
  11. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non è affatto strano che, nella compravendita di un immobile, ci si imbatta in una situazione del genere. Concordo con i colleghi sul fatto che il Notaio sarà colui che ti offrirà la massima tutela e garanzia mentre ho qualche perplessità sul fatto che tutti i notai, in quanto tali, siano "accorti" (potrei citare diversi contro-esempi in proposito .... :rabbia: ). Se l'operato del Notaio non ti soddisfa (anche se mi sembra che, finora, la sua parte l'abbia fatta :occhi_al_cielo:) puoi valutare senz'altro la possibilità di trovarne un altro.
    Per ciò che riguarda la cancellazione delle ipoteche prima del rogito, non avendola tu posta come condizione essenziale già dalla proposta d'acquisto, non potrà essere pretesa; tieni comunque conto che è prassi normale che le ipoteche vengano cancellate al rogito (pensa alla vendita di una casa su cui grava un mutuo da estinguere) con il Notaio che funge da garante! :ok:

    ;)
     
  12. sorpeppo

    sorpeppo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    quello che non capisco è: sarà ceduto libero da ipoteche, e poi viene fuori che le ipoteche le devono levare con i soldi che gli do io........si ho capito..io pago la casa poi sarà la mia banca a dare i soldi non ai venditori ma alle tre banche creditrici, ma posso o non posso pretendere che la giudiziale la levino con i loro soldi? perchè questo ancora non l'ho capito! posso o non posso ritirarmi dall'acquisto perchè ci sono troppe cose "oscure" ....mi dite che il compromesso si poteva fare comunque , allora xchè il notaio non l'ha voluto fare? grazie ancora!
     
  13. Diego Zucchini

    Diego Zucchini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Probabilmente il Notaio non ha letto il preliminare per chè prima si sarà voluto sincerare (cosa che poi ha fatto, come ci hai spiegato) che il debito del venditore non superasse il prezzo della casa.

    Sì, il venditore ha bisogno dei tuoi soldi per chiudere la sua posizione debitoria.
    Il giorno del rogito, in ordine, farete:
    1) atti di assenso alle cancellazioni;
    2) mutuo;
    3) compravendita.
    Ora non più, l'avresti dovuto specificare in sede di proposta... solo che la situazione non era chiara al 100%... :occhi_al_cielo: e probabilmente, impostata in quella maniera, il venditore non l'avrebbe nemmeno accettata perchè non sarebbe riuscito a rispettare quell'impegno.
    Ciò che ti dovrebbe fare star sereno è la dicitura, in proposta, "l'immobile verrà trasferito al momento del rogito libero da ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, etc...."
    Ormai di "oscuro" dovrebbe esserci rimasto poco. Salvo la "sorpresina" al rogito (qualche ulteriore debituccio, come già anticipato da qualche collega) ma in quel caso l'inadempiente sarebbe il venditore (che non riuscirebbe a cancellare tutte le ipoteche) e tu ti potresti ritirare.
     
  14. paolog

    paolog Ospite

    Ti è già stato risposto in merito.

    Ti è già stato risposto anche per quelle cose che tu chiami "oscure" che invece spesso sono consuete procedure che portano a compravendite "sane" e "tranquillizzanti".

    Hai questi modi per fugare i tuoi dubbi:
    1) rileggere le risposte di questo thread
    2) fare domande al tuo notaio
    3) se quest'ultimo non ti soddisfa trovane un'altro
    4) in alternativa al punto 3) risvolgiti a una avvocato

    Prima di quanto sopra e vista la tua comprensibile insistenza chiarisci prima a te stesso che se continui a porti nella posizione di chi si vuol ritirare dall'affare, probabilemente avrai molti più costi, problemi e stati d'animo negativi di quanto tu pensi e che se, invece, ti tranquillizzi e ti dai da fare parlando con il tuo notaio, il geometra della parte venditrice e le banche creditrici, arriverai a una compravendita pulita, semplice e perfettamente valida.


    Paolo
     
    A andrea boschini piace questo elemento.
  15. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  16. Oris

    Oris Ospite

    Ma allora se cambio idea ingiustificatamente devo pagarne le conseguenze e non posso trovare appigli?

    Non è giusto!

    In italia tutti se la cavano rigirando il discorso, perchè a noi inadempienti no? :?

    Agenzie ladrone... e truffatrici!
     
  17. sorpeppo

    sorpeppo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Perdonami oris, ma non capisco!
    comunque il "guaio" è questo: io ero assolutamente in buona fede, l'AI mi ha fatto vedre 3 case, la terza ci piaceva e gli abbiamo detto che ci interessava, quindi firmo la proposta ! ........prova della mia buona fede è che addirittura sono andato dal notaio che mi ha consigliato l'AI inquanto non essendo nella mia città, non ne conoscevo altri, e quindi mi sono fidato ciecamente; anche per il mutuo mi sono affidato ad un mediatore creditizio a cui dovrò riconoscere l'1,5 % , e pensavo che solo per il fatto che li pagassi avrebbero fatto i miei interessi fino alla fine......ed era tutto quello che io volevo!!!!! arrivati dal notaio eravamo : i coniugi che compravano, i coniugi che vendevano, il mediatore e l'AI, il notaio era in un altra stanza. senonchè inizia una serie di via-vai ......L'AI chiama il<mediatore che parkano da soli col notaio, esce ilmediatore ed entrano ivenditori, escono i venditori e L'AI e rientra il<mediatore e cosi' via...forse per quasi un ora, mentre io e lamia compagna aspettavamo nella sala. In un primo momento..ingenuo come sono stato, pensavo che gli avessero portato dei documenti o qualcosa del genere, ma non pensavo mai che da li a pochi minuti ci saremo seduti tutti al tavolo e mi sarei sentito dire: "oggi non si fa nulla perchè ho trovato tre ipoteche e la documentazione tecnica non serve" quindi tutti a casa..ci si vede dopo natale!
    Ora io vorrei far capire a qualcuno che non ho piu' fiducia in queste persone, ringrazio il notaio che mi ha parato il sedere e scuro che lacosa che faro' di certo è andarlo a pagare, ma per quanto riguarda i venditori, l'AI ecc non ne voglio piu' sapere di nulla! Ora vorrei sapere che cosaè successo in quell'ora? perchè nel post mi dite: è strano che il notaio non ve lo abbia fatto fare comunque scrivendo semplicemente scrivendo sul compomesso che c'erano le ipoteche e che sarebbero state cancellate al rogito! inzomma ...l'unica cosa certa qui è che c'è qualcosa che non va, non so cosa sia, questo mi fa stare in ansia e pertanto di questa casa non ne vorrei sentir parlare! vi prego illuminatemi!
     
  18. paolog

    paolog Ospite

    Fornire ulteriori spiegazioni è superfluo perchè consciamente o incosciamente stai solo cercando qualcuno che ti dica che puoi ritirare l'ipoteca anche se molto probabilmente non ti accontenteresti neanche di quello continuando a perorare le tue ansie.

    Nei messaggi precedenti ci sono già le indicazioni sul da farsi: muovi il c... ehm... il fondoschiena, agisci e poi torna felice e a compravendita positivamente conclusa. ;)


    Paolo
     
  19. Oris

    Oris Ospite

    Io mi riferivo, in generale, acoloro che cercano scuse... ;) capisco però che tu ti sia sentito chiamato in causa visto il post che è tuo ... se il ragionamento è adatto o meno a te lo sai solo tu, io non posso pronunciarmi, ne voglio farlo.
    ... però era per fare del sarcasmo su situazioni che si presentano molto spesso, la serietà non è diffusa come la cialtronaggine purtroppo... :?
     
  20. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    ripeto la domanda di andrea, ma il soggetto che vende è fallibile?? è un imprenditore o commerciante?
     

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