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  1. Magog

    Magog Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    nei prossimi giorni dovremmo siglare il preliminare per l'acquisto di un appartamento.
    Visto che l'attuale proprietà è di tre eredi che hanno ricevuto l'appartamento per testamento (sono passati meno di 10 anni dalla morte del precedente proprietario), la banca potrebbe non concedere il muto. Quindi inseriremo una cluasola sospensiva in relazione all'erogazione del mutuo.
    Dovendo però anche vendere il nostro attuale appartamento, prima del rogito della nuova casa (per non perdere i benefici fiscali), avremmo necessità di inserire una cluasola sospensiva legata alla vendita dell'immobile.
    I venditori accetterebbero entrambe le condizioni.
    Domanda:
    E' possibile inserire due clausole sia nel preliminare che nel compromesso?
    Le caparre e la commissione dell'agenzia, verrebbero restituite nel caso in cui una delle due condizioni sospensive si dovessero verificare? (esempio: non vendiamo la nostra casa o non ci concedono il mutuo)
    Spero che le vostre esperienze ci possano essere di aiuto :)
    Grazie mille
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    testamento o donazione?
     
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  3. Magog

    Magog Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    testamento!
     
  4. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    allora, come ti confermerà anche Umberto....non c'è da attendere i famosi 10 anni, un immobile ricevuto per succesione può essere rivenduto anche il giorno dopo, la banca non ti creerà nessun problema.
    In merito alla provvigione, se ci sono delle clausole sospensive, non dovresti pagare nessun compenso fino al verificarsi selle condizioni inserite nella clausola.
     
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  5. Magog

    Magog Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Come giustamente dici, in caso di successione (eredità per legge) non dovremmo aspettare ma in questo caso siamo alle prese con un "testamento" e quindi ci saranno necessariamente da attendere i 10 anni.
    Si tratta di uno zio vedovo (senza filgi) che lascia l'appartamento ai nipoti suoi e di sua moglie.
    Temo che dovremo desistere.
     
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  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    E' stato ricevuto per testamento. E purtroppo l'attenzione va sempre posta sulla possibile violazione dei diritto alla legittima riservata appunto ai legittimari. Bisogna vedere chi sono questi eredi testamentari. Questi hanno il diritto, entro 10 anni dalla morte del testatore, di impugnare le disposizioni testamentarie e richiedere la cosidetta riduzione.
     
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  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Certo, ma inserite bene queste due sospensive, chiare in tutti gli aspetti. Per il mutuo, specificate l'importo, ma prevedete anche che non andrete avanti se la banca concede un importo inferiore alle necessità. E soprattutto la durata della sospensiva, una data precisa entro la quale se non si avverano queste due condizioni la scrittura sarà improduttiva di effetti giuridici. Così anche per la provvigione al collega, non verrà versata fino all'avveramento della condizione.

    Preliminare e compromesso sono la stessa cosa comunque è si, le puoi inserire.
     
  8. Magog

    Magog Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie mille a tutti.
    Non credo che procederemo, le banche, già in prima battuta hanno espresso forti dubbi sulla fattibilità della cosa.
    Erroneamente ho inserito Preliminare invece di "Proposta", sorry!
     
  9. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Mi scuso se dovessi dire qualche eresia , le successioni, i legatari :shock: , leggittimari :confuso:

    argomento di difficile comprenzione ma che comunque si sta presentando sempre con più frequenza nelle compravendite immobiliari (fortuna non è una donazione)

    quindi prima di desistere ed abbandonare un probabile acquisto di un immobile a cui si tiene , o comunque si vorrebbe acquistare , sarebbe opportuno tentare tutte le strade ma soprattutto analizzare tutti gli aspetti della provenienza.

    dirti sottoponi al notaio il testamento analizzando l'albero genealogico del de cuius (ei fù ) prima di dire che quel testamento può essere a rischio o comunque non accettato come provenienza sicura per un istituto bancario sarebbe la cosa più ovvia (come dire ho scoperto l'acqua calda avendo lo scaldabagno).

    dalla descrizione che hai fatto dell'asse ereditario del precedente proprietario eventuali rischi non sono del tutto chiari o evidenti.


    I fratelli non sono tutelati dalla legittima

    coniuge e figli sono ovviamente i soggetti maggiormente tutelati, mentre, ad esempio, i fratelli ereditano solo se non c'è testamento e se coniuge e figli non ci sono. I fratelli, infatti, non sono tra i soggetti legittimari, quindi possono essere tranquillamente esclusi dal testamento, senza che possano avere nulla da ridire

    poi in estremis laddove ci fossero eventuali eredi leggittimi che nel quadro da te fatto sfuggono, gli stessi potrebbero sottoscrivere un atto di aquiescenza, in parole povere un atto di rinuncia.

    secondo il mio parere dovresti approfondire meglio questa situazione prima di dare forfait (o meglio rinunciare)

    Ps ho detto la mia ma prendila come parere personale (è un argomento che interessa anche me e spero in risposte da altri professionisti più qualificati)
     
  10. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ps dimenticavo
    per la seconda clausola sospensiva inerente alla vendita del tuo immobile
    qui su immobilio puoi trovare validi professionisti che operano sulla piazza di Milano che ti potrebbero dare un validissimo aiuto :ok:
     
  11. Magog

    Magog Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Abbiamo consultato due notai, un avvocato e un consulente bancario esperto in finanziamenti ed tutti sostengono che la difficoltà della banca ad erogare il finanziamento è comprensibile perchè legata all'impossibilità di prevedere se, ne prossimi 9 anni, si potranno fare avanti eventuali figli di cui nessuno era a conoscenza.
    Anche l'analisi dell'albero genealogico del de cuius non manterrebbe la banca (oltre che i compratori) al riparo da eventuali figli o altri eredi che dovessero saltare fuori nei prossimi anni.
    Disponendo del contante necessario si potrebbe prendere un piccolo rischio (confidando nella buona fede dei venditori e nella buona sorte) e acquistare l'appartamento.
    Ma l'impedimento ad oggi è costituito dall'impossibilità di ottenere il mutuo ipotecario.
    Vi terrò aggiornati.
     
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  12. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ma scusa, devi ancora trovare l'acquirente del tuo appartamento?
     
  13. Magog

    Magog Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Esatto. Mi rendo conto della complessità ma i venditori accetterebbero ed a noi sembrava un uon modo per non perdere l'appartamento che ci piace.
     
  14. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Sei ottimista e questo è buono, io non mi muoverei finchè non ho in tasca la capparra di vendita del tuo appartamento !!
     
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  15. pellico6

    pellico6 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Giusto !!! Io l'ho fatto (in altre corcostanze) contando di vendere il mio appartamento in 8 mesi...e ora spero solo nel buon cuore dell'Agenti Immobiliari che mi prolunghi la scadenza ad libitum...sennò...addio caparra... sigh !!!:triste: :rabbia:
     
  16. Magog

    Magog Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sei certo di dover perdere la caparra? Se si tratta di una clausola "sospensiva" credo che il contratto non si possa ritenere concluso (e quindi produrre i suoi effetti) e quindi tu rientri in possesso della caparra e al mediatore non spetta la provvigione.

    Wikipedia
    Condizione sospensiva

    E anche:
    Codice civile art. 1754

    Altrimenti che condizione sospensiva sarebbe???

    Cosa ne pensate?
     
  17. pellico6

    pellico6 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Hai Ragione, ma purtroppo, nella mia incommensurabile imbecillità ed ignoranza, ho firmato una proposta di acquisto (regolarmente accettata dal venditore con tanto di firma sul modulo...:occhi_al_cielo: ) con promessa di rogito entro il 31/7, quindi senza sospensive...e con 10.000,00 eurozzi di caparra confirmatoria; siamo al 25/7...sarebbe troppo bello se potessi rogitare entro il 31...comunque grazie infinite per consiglio...:disappunto: :disappunto:
     

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