Preliminare e compromesso con doppia clausola sospensiva

[Magog]

Buongiorno,
nei prossimi giorni dovremmo siglare il preliminare per l'acquisto di un appartamento.
Visto che l'attuale proprietà è di tre eredi che hanno ricevuto l'appartamento per testamento (sono passati meno di 10 anni dalla morte del precedente proprietario), la banca potrebbe non concedere il muto. Quindi inseriremo una cluasola sospensiva in relazione all'erogazione del mutuo.
Dovendo però anche vendere il nostro attuale appartamento, prima del rogito della nuova casa (per non perdere i benefici fiscali), avremmo necessità di inserire una cluasola sospensiva legata alla vendita dell'immobile.
I venditori accetterebbero entrambe le condizioni.
Domanda:
E' possibile inserire due clausole sia nel preliminare che nel compromesso?
Le caparre e la commissione dell'agenzia, verrebbero restituite nel caso in cui una delle due condizioni sospensive si dovessero verificare? (esempio: non vendiamo la nostra casa o non ci concedono il mutuo)
Spero che le vostre esperienze ci possano essere di aiuto
Grazie mille

 

[Umberto Granducato]

Visto che l'attuale proprietà è di tre eredi che hanno ricevuto l'appartamento per testamento (sono passati meno di 10 anni dalla morte del precedente proprietario)

testamento o donazione?

 

[Magog]

testamento!

 

[mosca]

testamento!

allora, come ti confermerà anche Umberto....non c'è da attendere i famosi 10 anni, un immobile ricevuto per succesione può essere rivenduto anche il giorno dopo, la banca non ti creerà nessun problema.
In merito alla provvigione, se ci sono delle clausole sospensive, non dovresti pagare nessun compenso fino al verificarsi selle condizioni inserite nella clausola.

 

[Magog]

Come giustamente dici, in caso di successione (eredità per legge) non dovremmo aspettare ma in questo caso siamo alle prese con un "testamento" e quindi ci saranno necessariamente da attendere i 10 anni.
Si tratta di uno zio vedovo (senza filgi) che lascia l'appartamento ai nipoti suoi e di sua moglie.
Temo che dovremo desistere.

 

[Rosa1968]

un immobile ricevuto per succesione può essere rivenduto anche il giorno dopo, la banca non ti creerà nessun problema.

E' stato ricevuto per testamento. E purtroppo l'attenzione va sempre posta sulla possibile violazione dei diritto alla legittima riservata appunto ai legittimari. Bisogna vedere chi sono questi eredi testamentari. Questi hanno il diritto, entro 10 anni dalla morte del testatore, di impugnare le disposizioni testamentarie e richiedere la cosidetta riduzione.

 

[Rosa1968]

Le caparre e la commissione dell'agenzia, verrebbero restituite nel caso in cui una delle due condizioni sospensive si dovessero verificare? (esempio: non vendiamo la nostra casa o non ci concedono il mutuo)

Certo, ma inserite bene queste due sospensive, chiare in tutti gli aspetti. Per il mutuo, specificate l'importo, ma prevedete anche che non andrete avanti se la banca concede un importo inferiore alle necessità. E soprattutto la durata della sospensiva, una data precisa entro la quale se non si avverano queste due condizioni la scrittura sarà improduttiva di effetti giuridici. Così anche per la provvigione al collega, non verrà versata fino all'avveramento della condizione.

E' possibile inserire due clausole sia nel preliminare che nel compromesso?

Preliminare e compromesso sono la stessa cosa comunque è si, le puoi inserire.

 

[Magog]

Grazie mille a tutti.
Non credo che procederemo, le banche, già in prima battuta hanno espresso forti dubbi sulla fattibilità della cosa.
Erroneamente ho inserito Preliminare invece di "Proposta", sorry!

 

[ingelman]

in questo caso siamo alle prese con un "testamento" e quindi ci saranno necessariamente da attendere i 10 anni. Si tratta di uno zio vedovo (senza filgi) che lascia l'appartamento ai nipoti suoi e di sua moglie. Temo che dovremo desistere.

Mi scuso se dovessi dire qualche eresia , le successioni, i legatari , leggittimari

argomento di difficile comprenzione ma che comunque si sta presentando sempre con più frequenza nelle compravendite immobiliari (fortuna non è una donazione)

quindi prima di desistere ed abbandonare un probabile acquisto di un immobile a cui si tiene , o comunque si vorrebbe acquistare , sarebbe opportuno tentare tutte le strade ma soprattutto analizzare tutti gli aspetti della provenienza.

dirti sottoponi al notaio il testamento analizzando l'albero genealogico del de cuius (ei fù ) prima di dire che quel testamento può essere a rischio o comunque non accettato come provenienza sicura per un istituto bancario sarebbe la cosa più ovvia (come dire ho scoperto l'acqua calda avendo lo scaldabagno).

dalla descrizione che hai fatto dell'asse ereditario del precedente proprietario eventuali rischi non sono del tutto chiari o evidenti.

Si tratta di uno zio vedovo (senza filgi) che lascia l'appartamento ai nipoti suoi e di sua moglie.

I fratelli non sono tutelati dalla legittima

coniuge e figli sono ovviamente i soggetti maggiormente tutelati, mentre, ad esempio, i fratelli ereditano solo se non c'è testamento e se coniuge e figli non ci sono. I fratelli, infatti, non sono tra i soggetti legittimari, quindi possono essere tranquillamente esclusi dal testamento, senza che possano avere nulla da ridire

poi in estremis laddove ci fossero eventuali eredi leggittimi che nel quadro da te fatto sfuggono, gli stessi potrebbero sottoscrivere un atto di aquiescenza, in parole povere un atto di rinuncia.

secondo il mio parere dovresti approfondire meglio questa situazione prima di dare forfait (o meglio rinunciare)

Ps ho detto la mia ma prendila come parere personale (è un argomento che interessa anche me e spero in risposte da altri professionisti più qualificati)

 

[ingelman]

Ps dimenticavo
per la seconda clausola sospensiva inerente alla vendita del tuo immobile
qui su immobilio puoi trovare validi professionisti che operano sulla piazza di Milano che ti potrebbero dare un validissimo aiuto